山林の境界及び無断使用について

質問

私の山林と接している山林所有者が境界の確認立会いもなしに,売買したのですが，買った業者が，こちらに挨拶も無しに，大型車が入れるように,重機を使い道を作ってしまいました(未完成）。一週間前に３者（売人．買人.私）が集まり協議したのですが，御互いの考えを言い合っただけで話は終わりました。買った人がまた，話に来るとのことですが，今後どのように，したら良いかわかりません，良いアドバイスを御願いします。
　精神的苦痛.物質的損料．今後の使用料（何十年になるかわかりません）について話すつもりですが．具体的なことがわかりません。
　先方はお金ではなしをつけたいと言っています。こちらに金額の提示をしてほしいと言っていますが．何を基準にしたら良いでしょうか。

回答No.6

noname#1455

私には、お売りになるべきかお止めになるべきかは判断ができません。

　ちなみに、道の部分をお売りになる場合には、道の部分を分筆した上で、所有権移転登記（いわゆる「名義変更」）をするわけですが、その場合、分筆図面といって、要するに測量して境界を明らかにし、図面に起こす作業が必要になります。
　これはこれで費用がかかる（＊）のですが、後々境界争いが起きる可能性が減りますので、費用を負担されるだけの意味はあると思います。

＊　民法５５８条は、「売買契約に関する費用は当事者双方平分して之を負担す」と規定していますので、u-tyannさんと買主の方とで２分の１ずつ測量費用を負担することになります。
　ただ、これと異なる合意をした場合は、その合意が優先します（民法９１条）。また、明確な合意がなくても、地域の慣習や、業界の慣行があれば、その慣習・慣行に従った合意があると認定されるのが通例です（民法９２条ご参照）。

回答No.5

noname#1455

単位面積当たりの賃料相当額は、不動産鑑定士に調査を依頼されるに越したことはありませんが、費用の点等で難があるかもしれません。月額賃料の目安として、
　　　　　【固定資産税評価額】÷２０÷１２
という算定式があります。これに、面積と道が完成してからの月数を掛ければ損害賠償額の目安になります。

　これは、土地を賃貸により運用した場合の平均年利回りを年５パーセントと仮定し（要は、毎年地価の５パーセントの収益が上がる、と仮定するわけです。）、中間利息等を捨象して月額賃料を算出したものです。

補足

貴重な意見を有難うございました。先日買人が私の家に来られて，道を作った部分の土地を売ってほしいと言われました。買われた土地は．立木が目的ではなく建設に使う土が目的とのことです。木は売られた方の自由にしていいとのことで売買契約をされているようです。私は売る気は無かったのですが，後々の為には売った方がよいかなと思うようになってきています。いかがなものでしょうか。

回答No.4

gamogamo

まずは、冷静になって第3者を間に挟みましょう。

境界については
・土地家屋調査士
を入れて境界確認をしましょう。
もしかしたら、公図から判断される所有界と個人の主張する占有界が異なっているかもしれません。

隣地の売買が成立しているならば登記の際、隣接者の境界確認の同意が必要なはずです。
・司法書士
を入れて移転（保存）登記が正当にされているか確認しましょう。

損害賠償について
・弁護士
に相談されるのがベストです。

お礼

お礼が遅くなってすみません。貴重なアドバイスをありがとうございました。

回答No.3

noname#1455

１　境界の確認もなしに……
　道義的責任はともかく、土地の売買の際に隣接地の所有者と境界の確認をすべき法的義務はありません。ですから、財産的にせよ精神的にせよ、損害賠償を求めることは、まず無理です。

２　道を作ってしまった……
　道が作られたのは、境界地付近ですか？それとも、明らかにu-tyannさんの所有地内ですか？
　境界地付近であれば、新所有者は、道の敷地は自分の所有地だ、と主張してくることが十分あり得ます。その場合、協議がまとまらない限り、「物質的損料」「使用料」（分けてご理解になっているようですが、「財産的損害」と一括りにしてご理解ください。）を請求するには、、法的手続(民事調停や訴訟)を利用するしかありません。
　新所有者とお話し合いになる際に、境界線の所在について、認識が一致しているのか、まずご確認ください。

　仮に道がu-tyannさんの所有地内にある場合、請求可能な財産的損害の額は、道になっている部分の面積に、単位面積当たりの賃料相当額と道の利用期間を掛けたものです。また、造成の際に木を切られた場合は、その木の市場価格相当額も損害となります。
　これらの額に争いがあれば、u-tyannさんが、額を立証する必要があります。

　なお、財産権侵害を理由に慰謝料を請求することは、原則として認められていません。ご質問を拝見する限り、慰謝料請求が認められるケースだとは思われません。

３　旧所有者（売人）に対する請求
　ご質問を拝見する限り、旧所有者には何らの請求もできないと思います。

　以上、あまりご期待には沿えない回答になりました。申し訳ありません。

補足

道は私の土地を約巾８ｍぐらい横断して作られています。

回答No.2

shoyosi

隣地所有者は自分の土地を売買するのに、あなたの承諾は要りませんし、新所有者が自己の所有地内に道路を作っても、あなたの所有権を侵害したわけではありませんので、精神的苦痛.物質的損料．今後の使用料は発生のしようがありません。まず、現在の境界を法務局に保管されている公図、過去の登記申請書、当事者が持っている図面、境界票などによって明らかにすることです。その上で測量をして、あなたの所有権を侵害していれば、これらの金銭が要求できます。あなたとしては、相手の費用で、測量をして、その結果を待って、協議するというのはどうでしょうか。なお、あなたの土地であることを知って、勝手に道路を通したりしておれば、刑法上の不動産侵奪罪が成立します。

補足

売買の時に公図は見ているようです。道は私の土地を約８ｍ巾位横断いています。

回答No.1

yasukunn

間違い無く私より知識のある人がいますので、待てるならその人からの回答を待つ方がベターだと思いますが、知る範囲で助言させて戴きます。
山林の売買で境界確認無し或いは不完全で売買というのは少なくないと思います。なにせ山林だと境界を確定するのは困難で費用もかかりますから。
大型車通行用の道というのを、あなたの土地の勝手に敷設したなら問題です。貸す意思がないなら訴えるべきです。いにょう地通行権といって、住宅地等の場合で道路に面しない土地所有者が、道路に出るため敷地の前の土地を通る権利は裁判所が認めますが、それは幅約９０cmくらいの話しです。山林の場合大型車ということもあるかもしれませんが、私は聞いたことがありません。道路用地を貸すつもりなら使用料の話しになりますが、売った方がベターかと思います。売りたくないなら固定資産税を払っても赤にならないような額にするのは最低限抑えるべきかと。
精神的苦痛に関しては、その程度は計ることは困難なので第三者(弁護士・裁判所）を入れないなら納得できる数字をぶつけてみるしかないかもしれません。
物質的損傷に関しては、竹木の価格になるのでしょうか。造成費は負担してないので。
うやむやに貸すのは納得いかなければ裁判にした方がと思います。地元の弁護士会館で無料相談日を聞いてそのとき相談してみるとか、司法書士に相談(多分無料）するのがベターかと。
貸すしかないと思えば地元の不動産鑑定士協会で無料相談会を聞いて相談するとかすれば使用料とか物質的損傷額の目安は出てくると思います。

お礼

お礼が遅れてすみませんでした。貴重なアドバイスをありがとうございました。