叔母の財産は守られるでしょうか？

質問

昨日質問させていただいたのですが、内容に間違いがありましたので、再度お願いいたします。

８９歳になる叔母（私の母の姉）のことで相談させてください。
叔父は他界しており子供がいないことから、私の弟と養子縁組を結びました。
金遣いの荒い弟に業を煮やして、ついに養子縁組を解除しましたが、その数年前に叔母の家の隣に弟名義で家を建てました。実際に住んでいるのは私の母です。弟は母から家賃として年間４０万円を受け取っていました。固定資産税は家の分も叔母の口座から引き落とさせるようにしてあったそうです。叔母は弟から一切のお金はもらっていません。
その家を建てる際に、その家と叔母の土地に抵当権をつけていました。叔母によると、家を建てる際に銀行員が来て説明もなく署名捺印させられたそうです。ただ高齢な叔母の言うことですから、絶対とは言い切れないでしょう。
叔母がある人に相談したところ、７５歳以上でその返済は半分以上終わっていれば、抵当を外せると聞いたそうです。これは本当なのでしょうか？
また、家を撤去させることはできるのでしょうか？
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.3

matthewee · ベストアンサー

１．建物は弟（以下、ご質問文の呼称をそのまま使います）に所有権がある以上、たとえ叔母とはいえ、弟の承諾なくしてその建物を取り壊すことはできません。

２．弟は叔母に適正な金額の地代を支払っていないことから、叔母の土地を「賃貸借（＝有償で借りている）」しているのではなく、「使用貸借（＝無償で借りている）」によって叔母の土地を借りていることになります。
　となれば、弟の建物には借地借家法で保護される「借地権」はないことになります。要するに、叔母が好意で弟に土地を無償で貸しているという状態です。

　「賃貸借」と違って「使用貸借」であれば、貸主はいつでも貸した物を返還請求できます（民法597条３項）が、建物の敷地である以上、そう簡単には「土地を更地にして叔母へ返せ」とはいえないと思います。弟は土地明け渡しの条件として、建物の時価での買い取りを叔母に要求するでしょう。

３．また、建物を弟が他人に売却するという場合、「使用借権」の譲渡になるので、土地所有者（＝叔母）は、拒否することができると思いますが、建物を他人に貸すのであれば、土地所有者（＝叔母）は、拒否することができないと思います（民法の「賃貸借」の規定から類推して）。

４．そして、気になるのが、銀行による土地への抵当権の設定です。もし、十分な説明もせずに叔母の土地に抵当権を設定したとしたら、錯誤無効（民法95条）により、抵当権設定を無効にすることができるかもしれません。
この抵当権がある限り、質問者さんは安心して、この土地や建物に住めないと思います。

５．このまま回答を続けてもいいのですが、相当事情が複雑なような気がします。掲示板での回答は限られた情報を基に、匿名で回答するものです。万が一、質問者さんに不測の事態を招くような回答になっては申し訳ないと思います。
　至急、地元の弁護士さんに“有料”で、法律相談をされるべきだと思います。有料の法律相談なら弁護士も、より真剣になります。相談料の目安は１時間１～２万円です。そのときには、この土地と建物の登記簿謄本（＝登記事項証明書）を法務局で取って、持参して下さい。
　弁護士にお心当たりがなければ、お住まいの都道府県の弁護士会にご相談下さい。下記参考URLに弁護士会のＨＰを貼っておきます。

参考URL：

http://www.nichibenren.or.jp/

お礼

ご回答ありがとうございます。
やはり弁護士に依頼するのが一番手っ取り早いようですね。
ただ祖母がまだ動こうとしないので、こちらとしても動けない状態なのです。

弟は不動産を入れて他人に貸そうとしているようです。
うちは田舎なので車がないと生活できないのですが、その家の前に１台停められるスペースがあるのですが、これは貸す必要はないのですよね？つまり、家だけ貸せば、法律上は問題ないということでよいんでしょうか？

回答No.4

matthewee

少し、誤解があるようです。

１．「家だけ貸せば、法律上は問題ない」というのは、弟が自分所有の建物を誰に貸しても法律上問題ないという意味です。
　つまり、叔母から見れば、他人がその家に住んでいても文句はいえないということです。

　さらに、弟が適正な家賃を取って、他人に建物を貸し出せば、借地借家法で保護される「借家権」が発生し、他人をその家から退去させることは、ほとんど不可能になります（自主的に出ていくのはいいが、退去させるのはとても困難）。

　ですから、他人に家を貸す場合、３０年間ぐらいは「借家権」によって住み続けることができるとお考えになったほうがいいと思います。

　駐車スペースについても、当然、家を貸すことによって使用を許可することになると思います。

２．弁護士に早急に相談したほうがいいと私が思った理由は、ご質問文にあった「銀行員が来て説明もなく署名捺印させられた」という一文が気になったからです。抵当権を設定されることは叔母にとって不利益ですから、手続き上、正しい処理が行われたのか、ちょっと引っかかりました。
　この点は、この掲示板で回答するレベルを超えていますので、弁護士にご相談下さい。

３．弁護士に正式依頼すると、費用も相当かかりますから、まず法律相談だけを有料で受けられて問題点と解決策の筋道をご確認されてはどうでしょうか。

お礼

度重なるご回答ありがとうございます。

駐車スペースと書きましたが、駐車場ではなく、叔母の家とその家の間のことで、車を停めることができるくらいの広さなのです。

やはり弁護士に依頼するのが一番ですね。
まずは無料相談を利用し、本格的に弁護士を探したいと思います。

回答No.2

matthewee

１． 抵当権について。
　抵当権は、その抵当権を設定した者の承諾がなければ、抹消することはできません。ご質問文では、銀行が叔母（以下、ご質問文の呼称をそのまま使います）の土地と建物に抵当権を設定したのであれば、銀行が承諾しない限り、抵当権がはずれることはありません。
　銀行が承諾するのは、借り入れた人が住宅ローンを完済したときになります。

　ご質問文に「７５歳以上でその返済は半分以上終わっていれば、抵当を外せる」と書かれていましたが、抵当権について、このように規定は民法にはありませんし、実務でも聞いたことがありません。

２． 「家を撤去させること」について。
　叔母の土地の上に建っている建物を壊して更地にするということですか、それとも、住宅に住んでいる人を退去させるという意味ですか。「家を撤去させる」目的はなんでしょうか。
　もし、「建物を壊して更地にする」ということであれば、この建物が銀行の抵当権の目的物になっている以上、難しいと思います。
　仮に建物を壊したら、銀行は十分な資金回収ができないと判断し、住宅ローンの一括返済かつ土地の競売をしてくる可能性があります。

お礼

ご回答ありがとうございます。

家を撤去させることについてなのですが、住んでいた母はこちらで引取り、面倒を見ることになりました。また、祖母は家と土地を私に相続させると言ってくれています。
弟はこちらが母を引取ることにより家賃収入がなくなるため、他人に貸すと言っています。叔母はそれは絶対に許さないと言うのです。隣の家に見ず知らずの人間を入れたくないのだそうです。
以上のことがあり、叔母の妹である私の母が家を出ることで、その家の撤去を求めている次第です。

回答No.1

himawari223

こんばんは

弟さんの家を建てる時、おばさんは、ローンを組んだのですか？

それとも、おばさんは、連帯保証人になったのですか？

おばさんは相談できる人がいるようですが、その人は信頼できる人なのでしょうか？

役所と共産党の事務所に、無料の弁護士相談がありますので、一度、相談してみたら良いと思います。

その時、日付け順に、出来事を書いていき、関係書類を全部、持っていくと、より正確なアドバイスをしてもらえます。

お礼

ご回答ありがとうございます。

家を建てる際にローンを組んだのは弟で、叔母は連帯保証人になった覚えはないと言っています。
叔母が相談しているのは私の従兄弟で、信用できる人物だとは思いますが、こちらと普段から親交があったワケではないのでよくわかりません。
無料の弁護士相談は以前から知っていましたが、共産党にもあるんですね。参考にさせていただきます。