ＪＲの線路の上の空間について

質問

最近電車に乗ったときにふと考えたことがあるんですが、大きな駅、例えば東京駅や新宿駅の線路はかなりの面積を占めてますよね？もしこの線路の上の空間にビルを建てたり、線路の上に屋根を作ってその屋根の上の土地を売り出したら大きな経済効果を生み同時に土地不足の解消につながるんじゃないかと思ったのですが、ＪＲがそれをやらない理由って何なんでしょうか？

回答No.4

02boy

実際にやられているという例としては、
新宿駅の「サザンテラス」がそうだと思います。

あれは、小田急線・ＪＲ線の鉄道敷地上空部分につくられた人工地盤です。

つまり、すでに線路上空の利用は行われてきたということです。
それがあまり行われていないのは、いままでの方が説明している通りだと思います。

あと、どこだか忘れましたが、
線路の上に建設されたビルもあったと思いますよ。

お礼

具体的に例をあげていただいてありがとうございます。自分でも少し探してみたんですが、http://www.hepc.go.jp/gallery/umeda.html　の巨大版が思っていたイメージに近いです。線路の上のビルはちょっと見つけることができなかったんですが、興味深いお返事ありがとうございました。

回答No.3

guramezo

バブルの時には、例えば山手線全ての空間を利用して、オフィスやマンションを作れば、採算はどうだろうかと・・・

採算的には十分合うんですが、問題は、

(1)運行しながらの建築工事が難しすぎる。

(2)分譲だと地上権を譲渡することになるが、底地権の行使に相当な制限が生じるので、鉄道自体の工事（改修や新規計画）が無理になる。
（ご質問の中の「土地分譲」も同じですね）

(3)賃貸のケースのみが、立ち退きは（困難だが）不可能ではない。
しかし、マンションは振動と騒音が大きな難点で、オフィスはJRにデベロッパーとしてのノウハウが不足していて、開発できない。

そして、バブルが崩壊した現在は、需要より供給が上回っているので、高くつく工費を掛けても、既に採算自体が取れない。

と思いますが、いかがでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございます。やはり技術的、予算的に難しいようですね。ただ、線路を地上０ｍを走る地下鉄でその数ｍ上の土地を売ると考えた場合、将来の鉄道の工事の難しさは地下鉄のそれと同じレベルということにはならないのでしょうか？またデベロッパーについては必ずしもＪＲでなくても良い気はします。ともかく、わかりやすい回答に感謝します。

回答No.2

noname#26108

あなたがおっしゃっているような部分のことを「空中権」と呼びます。

>>ＪＲがそれをやらない理由って何なんでしょうか？

厳密にはもうやってますよ。
2000年に都市計画法及び建築基準法が改正されて「特例容積率適用区域制度」というのができました。詳しい解説はご自分で調べていただくとして、この制度にしたがって、東京都が2002年に東京駅周辺の一部の地域を、「特例容積率適用区域制度」の対象地域を指定したことから、容積率を譲渡する形で空中権が取引の対象になり、比較的広い範囲で空中権の取引が行われるようになっています。

東京駅の場合、あらかじめ指定された容積率を使い切らずに余らせているので、その残りの容積率を隣接地に転売することができることを利用して、隣接地の容積率を増やしています。この制度の適用を受けているのが、八重洲口のツインタワーや、丸の内口の新丸の内ビルです。

ただ、質問者様が想像していると思われる、既存の駅の真上に高層ビルを建てるような利用の仕方ではありません。駅の立替などに莫大な費用がかかるだけでなく、既存の交通などにも影響が出ます。今ある駅は、その上に何かを乗せることを考えて設計されては居ないと思います。

要は、余った空中権の売買を通じて、結果的に土地の有効活用を図るようにしている、ということです。

お礼

ご回答ありがとうございます。技術的、予算的に難しくても法律のほうは絶対に無理というわけではなさそうですね。参考になります。

回答No.1

shinkun0114

たしかに発想としてはいいのですが、電車が走っている
営業線に近接して構造物を作るのは非常に大変です。
　大がかりな工事の場合は、線路を迂回させるための
仮線も必要です。鉄道は道路と違い、急勾配・急曲線の
迂回線は作れませんので、仮線の用地を都心の一等地に
用意しなければなりません。

　東京のあちこちで高架化工事が行われていますが、
遅々として進まないのは、このような理由なんですね。
　ましてや、線路の真上に物を作ろうとすれば、
工事のほとんどは夜間になりますし、
用地を確保するために、仮線の用地が別に必要・・・
これでは、本末転倒ですよね。

お礼

ご回答ありがとうございます。大きな工事は仮線を用意しなくてはならなくて、夜中だけの工事は時間がかかり技術的にも難しいということですね。参考になります。