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マンションの修繕（エレベーターなし物件）
買いたいと思った中古マンションがあったので、そのことで質問させてください。 築10年、総戸数20戸で、三階建ての二階の部屋になります。三階建てなのでエレベーターがないので、修繕費はかなり安くつくと考えていいでしょうか？ 現在、修繕費は毎月1000円という安さです。これまでの積立額や修繕履歴、修繕計画についてはまだ聞いてないのでわかりません。 この物件はエレベーターがないので歳を取ってから階段の昇り降りがつらくなればほかへ移ることになると思います。 それだけに、買い替えを視野に入れているためにランニングコストがあまりかかって貯金を食いつぶすようでは困るのです。 この物件の立地は人気のある地域からほんのちょっと離れた場所で、将来的に（数十年後に）売却や賃貸の需要があるかどうかは微妙です。 だから二束三文でも売れればラッキーだと思っていますが、他に移るだけの貯金ができていないと・・と考えています。 マンションをお持ちの方で、エレベーターの維持がどのくらいコストがかかるかご存知の方がいらしたらアドバイスをお願いします。またこのような低層マンションの修繕や維持に関することで何かご意見がありましたら、ぜひお願いいたします。
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>マンション選びって難しいですね。 でも、ご自身のライフデザインでもあります。じっくり納得してお金だけでなくいろんなこと考えて 納得するまで考えてください。 少しイメージアップするために話を具体的にします。東京に田園都市線という線があってそこに閑静な住宅地で 宮前平という駅があります。そこに、お話にでていたのとよくにたマンション（ただし築年数は２４年くらいですが） アベリアというのがありまして、そこを思い浮かべながら書いていました。 ＞Ａ）人気のある街の少し離れたところで、駅徒歩10分。築10年。 これは、いいですね。広さと価格のバランスが問題ですが、住み替えも将来楽そうです。 それになにより、楽しくくらせそうですね。 ＞Ｂ）Ａと同じ地域で、築20年。価格は激安。リフォームしても20年住めれば元は取れる。 駅に近ければ、検討の余地ありです。 宮前平だと駅２分のニューウエルテラスという物件がありましたが、古くても立地のよさで売れていました。 大規模修繕の２回目がおそらくまだでしょうね。給排水管の取替えなど、これまでの修繕履歴をしっかり聴いて、今後１０年で でる大規模修繕の想定額と、修繕積立金をしっかり比較。いろいろお金が出そうです。 あと住民に変な人がいないかチェック。区分所有者はもとより、賃貸人に迷惑行為をする人がいないか。 次は、専用部分の住宅設備 給湯器はおそらく一度取り替えています。でもバス・キッチンは限界でしょう。 水周り込みでリフォームすると７０平米でも２５０万以上はかかります。間仕切りかえれば３５０万くらいでしょうか。 現状の間取りそのままの仕上げリフォームをお奨めします。室内の給水管もできたらこの際取り替え。 ＞Ｃ）Ａ、Ｂと同じ地域のテラスハウス。築20年。鉄筋作り。エレベーターなしなのでいずれは階段の昇降がつらくなるが、 その時に売れるか？貸せるか？が疑問。 これは、宮前平と宮崎台の丘のちゅうふくに、かなり優れたデザインのテラスハウスがありました。周囲は 大型犬の散歩の似合う閑静な住宅地、とにかく東急の開発だけに公園の緑が豊か。 周辺の大型書店やスーパーも魅力でした。ただ駅からやや遠かったです。 テラスハウスは古くなるとほとんど人気がないです。日照とか眺望がよくて面積が広いとか、周囲が戸建で高級分譲 などだとまだ目はあります。ただし先に申し上げたように、修繕費の額はすくなくてすみそう。 ＞Ｄ）人気のある街からバス10分。築30年。価格は激安。 最近大規模修繕を終えたばかり。団地のような作りで（多分）容積率には余裕がありそう。 ここは20年で住み捨てるなら充分元は取れると考えるが、20年建て直しがないかどうかが疑問。 築年数から耐震性も疑問。 宮前平だとグリーンハイツがこれにあたります。大成プレハブのコンクリートパネル工法で、かなり老朽化が進んで いました。価格も例年下落が続き、いまでは、９６平米で１５００万円くらいかもしれません。 これは絶対に買ってはいけません。１０年落ちのブルーバードを買うようなもの。 ＞Ｅ）人気のある街の徒歩10分。築20年。旧法賃借。所有権でない分少し安いだけで、激安ではない。 ＞入れ替わりが激しい物件のようだが、需要は高くて賃貸でも売却でもすぐ買い手がついてる。でも所有権ではないので、 ＞いつまで住めるのだろうか？という疑問。 旧法の借地権ならば別に地代分コストがかかるだけで普通のマンションと同じです。 ＞また初期価格からいって貯金も多くはできないので、「使い捨て」はできない ＞自分が一生住むか、将来ある程度の価格で転売できる前提でないと買う決断ができない。 東京の例ですみません。世田谷や目黒だったら古くても売りやすいです。むしろ古いほうが今後の値下がりが 少ないと思います。 なぜかというと、マンションは地価の下落とリンクしているから・・建物価値は最初に大きくさがってあとは じわじわですが、土地は周辺ほど今後も大きく下落です。 ですから郊外の古いマンションはゴミみたいになってしまいます。多摩ニュータウンの分譲マンションなど 古くて買手がないものはやまほどあります。 ＞Ｆ）人気のある街の駅から6分。 ＞築10年。売主さんの事情で価格は相場よりも大分安く、広さも管理体制もすべて最高。 これにしましょう。（＾＾） ただ一つだけ、商業地域なので目の前のビルが将来、どんなテナントが入るかわからない。 そんなこと考えてたらきりないです。２階の部屋で顔つきあわすとかいうなら別ですが マンション買うときは、なるべく自分特有の趣味は（たとえば土が好きで１階にこだわるとか 歩くのが好きだから徒歩１６分でいいとか 都会育ちだから日陰平気とか 眺望なくても閉ざされた感じが 好きとか ） 押さえて世間相場の価値観で選ぶのが転売のときに有利です。（当然ですね） ＞悪臭や騒音の害のある商店が入るリスクあり。 ＞悪臭などで自分が住めなくなった場合、 というかそういう場合はマンションの管理組合が店舗に苦情いうわけで、住めなくなって困るのは あなただけではないです。賃貸ほど劣悪な環境を放置する風土は分譲マンションにはない と思ってください。それを左右するのが管理組合の意識です。 ＞駅近というのはそれほど価値があるのだろうか。 あります。あります。あります。・・・・賃貸価値は特に。 私は、千代田区に駅徒歩１分のワンルーム持ってますが、強いですよ。法人の寮としてすぐに借りて つきました。中央区の駅徒歩５分の１ＬＤＫも最強ですね。 駅２分と駅５分と駅１０分が同時に同じ家賃で貸したらどれがら先に埋まりますか？ これが駅２分築１５年 駅５分 築１０年 駅１０分 築５年だったらどうでしょう。 やはり駅近からさきにきまるのです。 実際に住んでみれば駅までの距離って毎日の話。 電車５分乗ったら私鉄なら４つ先にいきます。駅徒歩５分か駅徒歩１０分の差は、沿線の駅前物件の価格差と同等だと 思ってください。 ＞私が物件を探している「人気の街」というのは、多くの人が住みたがり、また家を持っている人が手放さないので物件自体が少なく、 ＞築30年3LDKのマンションが3000万を下らない地域です これってものすごい高級住宅地ですね。（＠＠） 東京でいうと港・渋谷・世田谷区クラスですね。関西なら芦屋ですか？ ＞今後築30年40年というマンションが立地がいいからというだけで売れるのだろうか？という疑問があります。 こればかりは、立地を聞かないとなんともいえません。 郊外なら大変危険な賭けです。なぜなら今後も都心回帰現象が続きます。都心のタワーマンションブームで 周辺の新築物件が売れ残ってひいては中古価格の下落につながっています。 都心部ならば、築２０年前後（新耐震法の１９８１年後）の物件がいいでしょう。 地価下落がおちついて反発するような地域（渋谷 新宮前 南青山 市谷 湯島 南麻布 三田 高輪あたり）なら 築３０年でも買って住んで価値があります。 しかし、用賀、桜新町、自由が丘 あたりだと築２０年以上のものを買って下落率がどの程度かというと自信ないです。 築浅を買って、売りやすい２０年前の転売をおすすめします。 それ以上いくら人気があろうと坪単価１５０万円以下の郊外中古には手をださないほうがいいと思います。 １０年で半値もありえます。 物件の坪単価というお話はしましたでしょうか。 私の他の回答（プロフィール欄からいけます）を参照くださればご理解いただけるとおもいますが 物件比較は常に坪単価（販売価格÷占有面積坪）で比較されることをおすすめします。 週刊住宅情報の中古マンションリストにも坪単価がでています。 ＞築30年3LDKのマンションが3000万を下らない地域です といわれても、それが３０坪か２０坪かで坪単価が１．５倍違います。
補足
度々アドバイスをありがとうございます。 本当に私が求めていたご回答をいただけてとても感謝しております。例に出していただいた物件も調べてみましたが、まさに私の検討している物件と似たようなイメージで、とてもわかりやすかったです。 それでまた図々しいお願いで恐縮ですが、いくつかご意見を頂戴できたら幸いです。 前回アドバイスいただいたように、（Ｆ）の駅近物件がやはりいいのかなと思っていたところ、ここは他の方の申し込みが入ってしまったようです。ちなみにここは坪単価180万でした。未練がないわけではないのですが、自分としてはイマイチ気に入る物件ではなかったので、まあ仕方ないかなという気持ちです。なぜ気に入らないのかは、大した理由ではないのですが、やはり「縁がある」と思えるマンションではなかったのです。だからおっしゃるように、「自分特有の趣味より世間相場の価値観で選ぶのが転売のときに有利」というご意見は、いたく納得すると同時に非常に耳の痛い真実でもあります。やはり自分が気に入るマンションに住みたいと思ってしまいますから。 そこで、自分が一番「気に入った」と思える物件が（Ｃ）のテラスハウスなのです。けれどテラスハウスはとくに売るのに困るという噂を聞くので、やはり「世間相場の価値観」で考えると手を出してはいけないのか、と。 このテラスハウスは広さはとても広く、日照と環境が抜群です。ここは「人気のある街」の隣駅で徒歩15分ほどです。決して便利な方ではないのですが、環境の良さから不思議と人気がある地域です。近くに都市機構のマンションがあるのですが、ここは以前公団の古くて汚い団地だった時からなぜか入居希望者が後を絶たないほど、賃貸の需要は保証されている地域です。ただだからと言って将来、数十年後に同じように賃貸の需要があるかどうかは謎です。駅から近いわけでもないですし。すでに築20年ですし、テラスハウスの場合売却は絶望的だと考えてますし、実際、歳をとって三階建ての生活がつらくなった時に賃貸にできないと非常に困ります。やはり転売できることを第一に考えると、テラスハウスはだめでしょうか。 それから（Ｄ）の築30年の物件ですが、これはまさに坪単価90万くらいの激安です。（リフォーム済みで）。 さすがにこれを将来「売ろう」とは思っていませんし、二十年で使い切るならまあ、安い買い物ではないかなと思ったのですが、yamadanaokakashiさまが ＞これは絶対買ってはいけません とおっしゃる、詳しいところをお聞かせ願えないでしょうか。 私の言う「人気のある街」なのですが、決して高級住宅街ではないのですが、人気があるがゆえに価格がどんどん高騰しているのです。なぜ人気があるかというと、便利でお洒落な街であることはもちろん、物価が安く適度な庶民性、適度に自然があること、さらりとした人間関係、なにより住民属性が高く、教育環境として最高であること・・などが理由です。家を持っている人はなかなか手放さないので物件自体が本当に「出ません」！！マンション用地は競争入札で高騰してます。（Ｅ）の旧法賃借のマンションの近くに最近、建設中の物件があるのですが、55平米の２ＬＤＫが五千万・・・です。（駅から15分です） この街の特徴として、確かに駅近の方が価格が高いのですが、駅から離れても結構、価格が下がらないのです。この街に住みたがる人が五万といて（私もその一人ですが）、将来的にも地価が値下がりするとは思えないです。 ただ渋谷や青山のように「値上がりする」とまでは言えないかもしれません。 yamadanaokakashiさまが例に出されてる用賀、桜新町、 自由が丘などの方が近い条件のような気がします。 それならやはり、築浅を買って20年以内の売却が得策でしょうか・・・ 実際、こんな地域ですので、なかなか築浅では予算が届きません。私が現実的に検討するのは駅から徒歩15～20分、築23年くらい、60平米3000万（坪単価165万）といったものになると思うのですが、今は充分な需要があっても、これが二十年後には築43年。それから売却というのは事実上、不可能ですよねえ・・。その頃の賃貸市場もどうなっているかわかりません。中古マンションを買うというのは、建替えのことも気になります。やはり建替え寸前のマンションでも買い手がつくといえるのは渋谷や青山のような都心部に限られるのでしょうか。 なんだかとりとめのないことを書いてしまって申し訳ありません。書きながら、yamadanaokakashiさまのご意見もさらによくかみ締めて理解させていただいたように思います。ご迷惑でなかったら、またアドバイスをいただけないでしょうか。よろしくお願いいたします。
＞たいへん参考になるアドバイスをありがとうございました。 いえいえ。マンションは投資用も含めて５軒購入。2軒の売却経験があります。管理組合の 経験も多少はあります。修繕工事は詳しいです。何でもお聞きください。 ＞修繕には小規模で有利な面と不利な面があるようで、 ＞まあエレベーターがない分はかなり得をするようですが、 修繕というより維持管理費の面で得しています。法定点検費用などかかりませんし・・ ＞全体的な修繕費の負担は他のマンションと同程度ということでしょうか。 そうですね。揚水ポンプの有無は確認されたらいいと思います。 ３階だと水圧が高いと直結でいっているケースもありますが、大抵はタンクでうけて ポンプアップします。このポンプ２４時間稼動ですから寿命が１５年程度です。 ■マンションは２０年以上も住むものでない？ ＞ただ一つ、マンションは20年も住むものではないという意味がよくわかりかねるので、 ＞再度ご説明いただけたら幸いです。 あくまで一般論ですので、強制はいたしません。（＾＾； こういうことです。 (1)戸建は、自分の都合で、維持管理、場合によっては改築もできるが マンションは、全体の修繕計画に従わなくてはいけない。 金のかかる修繕をマメにやるマンションはきわめて少なく、実際は ２０年もするとかなり建物の老朽化が目立ちはじめる。 (2)マンションの私有物はインテリアだけと割り切って、外部は古くなった上着を 買い換えるように、15年～２０年刻みで新しいマンションに移ったほうがいい (3)とはいえ、値落ちしてしまって売りたくてもローンが残って売れないという ことがないように 1 )人気の高い需要の多い地区の中古を買う ２）築浅は、最近の新築に比べて高いので、なるべく価格の下がりきった 築２０年内外を狙う。 ３）これまでの修繕履歴は徹底して調べる 占有部分の給湯・給水設備、キッチン、浴室、などの住宅設備更改の有無 ポンプ・外壁・屋上防水・給水タンク・立体駐車場などの改修履歴・予定 など大きな支出の有無を必ずしらべ、済んでいるものを買う。 ■どういう障害があるか 「マンションに心やすらかに２０年も住めることは稀で、 ２０年住んでも、買い替えができない人と見られてあまり喜ばしいことはない。」 という程度の意味です。 ひとえに、部屋がせまいということが要因のひとつですね。 独身者、あるいは２４０m2の大邸宅ならこの限りではありません。 一戸建ては２０年住めば、愛着もわきます。外壁塗り替えたり屋根なおしたり 自分の住まいが形としてそこにある。 しかしマンションは、いくら２０世帯の小規模でも、玄関ホールや外壁は、みんなの 共有物。愛着はわきますが、汚れの付着もあります。カビもはえます。 でもそれを自分ひとりの力では改修できない。 ペンキひとつ勝手に自分で塗りかえられない。区分所有者のつらさがあります。 気持ちよく長く住めたらそれにこしたことはないけど、マンションは、他の住民との 関係のなかでいろいろストレスがあったりします。 普通のマンションは築２０年たつとそれなりの姿形になるというのと、やはり年々住宅の 広さや、設備がよくなってきていますので、新築とくらべてかなり見劣りする感じになる ということもいえます。 女性にたとえるのは顰蹙物ですが、２４歳の容姿が新築とすれば、築１０年は３５歳 築２０年は４２歳くらい 築３０年のマンションといったら、仮に外見は美しくても、身体は 年相応ということです。 ただ、マンションは配偶者とちがって「かけがえの利くもの」だと考えるべきです。 これから、２０年、ずっと地価下落が続くという考えも非現実的だし、どの地域も 満遍なく地価が下がるという考えもおかしい考え方です。 できれば、値落ちのしない場所を選んで、自分のライフスタイルの変化にあわせて 住み替えるという考えをする人が多いです。 ■１０年前に起こった出来事 要は、一生マイホームなど買えない・・それが安くなった。それ今こそ買いだ。これを 逃したらまた一生買えない・・・そういう主体性のない思いでマンション買うと、間違える というか自縄自縛に陥ることが多いと思うのです。 今の５０代の大半が９０年代中頃にマンション買って身動きがとれなくなっています。 ここにいつまで住み、いつ頃また住み替えるか そういう希望や意思を持つことが、「冷静な買い物」につながります。 買い替えは難しいから長く住む・・それは正しい考えかもしれませんが、ご自身の 住まいに対する要求が今後も大きく変わるかもしれない・・そのことを計算に入れて ほしいという気もします。 マンションとは、まず広さ、それと住民との関係、上下左右の音、外部環境の変化 通勤環境の変化、ペット・老人介護・・さまざまな条件の付加 どんなものに対しても決して追随性が高い容器とはいいがたいです。 ２０年以上も住むものではない・・とはそういう意味も含めて（多くの人がそう 考えている）という意味で申し上げました。 ■資金に余裕があるのならもっと価値の高いものを ＞私はこの物件に関しては（まだ買うと決めたわけではありませんが）、 ＞半分ほどを頭金で用意して、ローンは十年くらいで払い終わる計算です。 別の考え方もあります。本物件の１０年間の価格下落をグラフにしてみましょう。 また、最近５年の周囲の新築物件の坪単価のグラフも併記してみましょう。 ずいぶんと下落が進んできているのがわかりますよね。 果たして絶対額が安いからということで、早くローンを返しおわって定住すれば安心で しょうか。 １０年前坪当たり２５０万円だったとして今１９０万円の新築売値なら地域の新築物件の 平均坪単価の 下落は32％ですよね。 それが、築１０年の中古坪単価が133万円だとすると新築時の価格に対して 88％の下落ですね。 売り出し時の価格を知っているとつい安いと思ってしまいますね。 ■中古物件（築１０年）は常に新築と比較され、経年物件（築２０年超）は築浅との比較 築２０年で、比較されるのは、周辺の築浅中古。 お話からその地域の新築の価格が坪１７０万円だと勝手に想定します。 それがが１０年後に売られたらいくらになるかが気になります。 現在の新築物件に対して築１０年物件がいくらになっているか・・これは地域によってまちまち ですね。都心部（世田谷など）では、もともと高額物件だった関係で、いまだに坪２３０万円とか つけてくるし、一方新築の単価は２７０万円がざらだったりします。 つまり１０年もので既存新築と１５％の差しかつけていない。強気の売主ですね。 人気の東急沿線でも郊外では、新築単価が２００万を切っている地区はざらにあります。 そういうところでは、１４０万円以下つまり３割下落ですね。 時期と場所にもよりますが新築と１０年物の差は概ね ３０％～４０％安という目安でいいと思います。 ２５坪で４８００万円の新築なら１０年物の中古の査定は（階・方位の差を抜きにして） ３３６０万円という感じです。 おそらく１０年後周辺の新築価格相場は、今より下がっていると思います。 新築物件の売り出し坪単価のカーブをゆるやかに１０年先まで延ばすとあと１５％くらいの 新築価格下落は見ておいたほうがいいかもしれません。 ■都心部の下落は緩やか この間の公示地価では、首都圏の平均下落率は７％だと出ていました。 地価が年７％下落するならば、マンション販売価格はその３０％が土地代として２％程度の 値下がりでいいはずなのです。しかし都心は底を打ち、郊外は１０％を上回り押しなべて ７％というのだから、周辺部のマンションは年ごとに４％づつ安くなっている可能性が おおいにあります。 ５４００万円の物件が売り出された次の年には５１８０万円の物件が売りに出されても不思議は ないです。 事実完成在庫では４％程度の値引きは、あるだろうと週刊ダイ■モンドが書いたりしています。 都心部や周辺部は大型物件が大量に在庫を抱えていますから、廉価販売したら周辺部はさげざるを えない。供給が減れば多少もどすかもしれませんが、今は周辺需要は都心部に引き込まれて いますから、築１０年くらいの中古が一番売りにくい状況にあります。 そのため勢い値をさげて安売りするか、買い替えあきらめて抱え込んでしまいます。 ■１０年後いくらでうれるか さてお買いになる物件の近所に１０年後新築物件Ａが売り出されました。 相場は１５％ダウンですから物件平均坪単価を１４５万円とすると さきほどの現在新築の１７０万円物件Ｂの１０年後中古価格は、Ａの３割安として １０２万円。そのときにあなたの物件はいくらでうるべきか。 坪１０２万円の１５％安で、８７万円 １３３万円で買ったものが８７万円 ３５％の損です。 ２０坪のマンションなら、２６６０万円で買ったものが、１７４０万円で売れます。 ＞立地と築年数から考えて、今後十年以内なら転売もできそうですが、 １３３０万円をキャッシュで、１３３０万円を金利２．４％の１０年ローンで返済 すると月々の返済は１２４７７０円。 １０年後以降は、家賃分を毎年積み立てて、次にまわす・・という戦略は はっきりいって損ですね。 金利が期待できない昨今 確かに１５００万円貯まったとしても、 仮に２０年後（築３０年）1200万円で売れたとしても、 その間の経費が大きいです。 ■内装のリニューアル住宅設備の取替え・共用部設備配管機器の取替え 建物の耐用年数が４８年であれ６０年であれ、機器や配管は１５年～２５年で 寿命をむかえます。屋上防水も３０年もすれば、寿命です。 外壁タイルも長い間には浮きが出て、最後には剥がれ落ちてきます。 １０年～３０年の間には 建物が２０００m2弱として６００坪 坪単価５万円程度の 改修工事はかかります。３０００万円ですから、２０戸で割って１５０万円。 場合によっては２回・・３００万円。 また２０坪の部屋でも１０年に１回はクロスの張替えが必要です。あと５年後には 給湯器を取替えます。キッチンはあと１０年はもちますが１０年目でボロボロ。 そこでキッチン水周りクーラーのリニューアルで２００万円はかかります。 結果的に２０年後売り出すまでに、７５０万以上の支出は出ます。 ２７００万円手元に残るはずの金は、１９５０万円。仲介、引っ越しなども入れて １９００万円弱です。（このうち 自分の貯蓄が１５００万円だから） 今３０歳なら２０年後５０歳。まだローン組めますけど、そこまでして次の頭金 貯めなくても、１０年目（建物２０年）で売るんじゃないですかね。 １７４０万キャッシュで残って、この時点で次の物件に住み替えできます。 ■早く払いおえても市場価値が減った時点では無意味では ＞それ以降の人口減少やマンション売れ残り時代になった時に売却できる物件 ＞だとは思っていません。ただ売値が安いので、二十年程住めば減価償却する ＞という考え方で購入します。 ごく一般的には築２５年超えた物件は賃貸に出されたり、売却されても個人投資家 が家賃稼ぎに買ったりします。 なぜなら、２５年超えると公庫の融資対象にならなかったり、フラット３５など有利な ローンが組めないから買手が極端に少なくなるからです。 でも、借り手の少ない立地の物件は、利回りが悪いので投資用としても売れないです。 いくら安価でも空室リスクの方が問題だからです。 北海道の原野に賃貸マンション建てていくら安くしても誰も借りないですが、周辺に 賃貸需要がない住宅地というのは世の中に結構あるのです。 住むなら持ち家・・そういう地区も実際あるし、広くても狭くても払える賃料同じという 地区もあります。 中古マンション買うならなるべく都心に近く駅に近いもの。１０年住んで住み替えが必要な 場合に残債価格以上で売れるもの。 自分で賃貸に出しても人気がなくて借り手がない。 地区２５年は、ひとつの節目。 銀行が担保価値をみとめるかどうかは、賃貸物件としての収益性という見方になります。 ＞（もちろんその後も維持費、税金はかかってくるので使い捨てるわけにも いかないのですが） 老朽マンションほど銭食い虫はないですよ。やれ雨漏りだ、やれ壁が剥がれた・・いっそこわし たくても２０人のうちの１６人が同意しないと建替えもできません。 みんなが賃貸で十分お金を得ていたら修繕の追徴金もあつめられますが、全員がオーナー 居住者で年金暮らしとなると、これは鉄筋姥捨て山。 そういうマンションというか分譲アパート、公団には多いですよ。 ■実際に金は残るか？ ＞つまり資産を不動産としてでなく現金として残し、階段の昇降がきつくなった時に ＞住居を替えることができる方法として検討しています。 健全な考え方だと思います。 これを、都心部の経年マンションで実行してくれたら、理想です。 現在３０歳として階段がきつくなるのは５５歳ですか？その頃マンション３５年目 だいたい世の中に３５年以上経過したマンション１９７０年万博の年以前のマンションって 少ないですよ。１０００棟以下ではないですかね。 これはあとで書きますがちゃんとこまめな修繕にお金を積まないとひどい屑建物に なりかねません。 ■ここ１０年の下落と買い替え不能 １０年前の１９９５年は、バブル崩壊後、急激な地価の下落によって、もうそろそろ 買い時だろうと、マンションブームが巻き起こった年ですね。 当時、バブル期に持ち家の夢をあきらめかけていた４０歳前後の世代が、満を持して 買いに出た時期です。 私もご多聞にもれず、１９９６年に５６００万円の大型中古物件を購入しました。 同世代の友人たちもほとんどがこの時期に４５００万円から５５００万円クラスのマンション さらにそれより上のクラスの一戸建てを、「郊外に買って」その後の下落に身動きが とれない状態に陥ってしまっています。 松戸駅徒歩５分のマンションを４８００万円で買った友人は、今査定に出すと１８８０万円 といわれ、仕方なく住んでいます。 町田と横浜を結ぶ横浜線、中山に４３００万円の一戸建てを買った不動産会社社員は ６０％以下の評価損に泣いて、一時間半の道のりを長距離通勤。 都心に近い場所に、４０００万円台でいくらでもいい住居が手に入る状況になるとは 夢にも思わなかったでしょう。 一方。日本橋浜町に築１８年のマンションを持っていたＡ氏は、一昨年それを４５００万円で 売却。ほぼ買値と同等の価格で売れて、他の資産とあわせて６５００万円の新築に 住み替えています。 ■修繕のしられざる実態 マンションは１０年目、２０年目、３０年目等の目安に大規模修繕がきます。 外部の鉄部塗装・シーリングは７年～１２年で替えていかないといけません。 １０年目～１４年目の大規模改修というのは、給排水設備・受電設備を含まないので それほど大きくないです。 ２０年目以降になると、給配水管の劣化、外壁タイルの劣化、ポンプなどの動力部の 交換など出てきます。２回目の大規模修繕のほうが１．５倍くらいお金がかかるのが 通常です。 共用部の内部も相当よごれてきます。 一般にマンションは１０年～２０年の間に住み替えする例がほとんどです。 私のいた８０世帯１２階建てのマンションも、新築から住んでいたのは地権者の方々だけで １/３数以上の人が１０年以内に買い替えで出て行き、２０年近くたった今は、のこりの１／３ も住民が入れ替わっています。 住戸のせまさ６９m2３ＬＤＫというのが、永住しずらい条件かもしれません。 我が家を買っていただいたのは、３０前の独身の方でした。 田園都市線某駅から、バスで１０分のところに、９５平米から１１０m2の永住型のマンションが あります。ここは４階建てで、大成さんのコンクリートプレハブなんですが、エレベータがありません。 築３０年ちかくになり、逆に老人ホームのような状態です。 多摩ニュータウンの公団分譲もそれと似ています。 ■自分の住戸のリニューアルも思うにまかせない 人間の老化と建物の老化では建物のほうが早いです。人間も建物も経済力を蓄えて 元気を注入することは可能です。 マンションにも人間にも経済力のある人ばかりではないです。 ご自身が豊かな世代になっても、建物が貧相なままでは、誰しも住み替えたいと思うのでは ないでしょうか。 それと間取り・・多くの人はなんとでも変更できるというのですが、それは「お金をかければ」 というのと「一旦引っ越しして空き家にできれば」という条件付きです。 今のままの間取りで２０坪程度のマンションを水周りも含めてリニューアルすると２００～２５０万円 かかります。クロスだけなら２０万程度でできますけど。 間取りをかえるとなると、３００から５００万円かかることも少なくない。 というか、ほとんどの人は買い替えの時期でないと間仕切りの改造はしません。 住宅リフォーム市場は、潜在需要はあっても中古市場の流通が活発化しないために 伸びていない一面があります。 余談が長くなりました。 それぞれお考えがあっていいですが、築１０年、２０戸 おそらく第一種低層住宅専用地域で 近くに生活利便施設やお子様の学校、図書館などあってコンビにやホームセンター・ドラッグＩ ストアなど利便が整っているのでしょう。電車に乗ればシネコンのある大型ショッピング施設 もあるのかもしれません。 ■そうはいってもご自身のライフスタイルにあっていれば たぶん、質問者さまの現在とこれからのライフスタイルにあっておられるのだと思います ただ、老婆心ながら申し上げたいのは、今後２０年、お子様が巣立って、仕事にもプライベート にも余裕が出たときに、ご夫婦で週末の余暇を楽しむようなライフスタイルになって そのおすまいと立地が満足いくかどうかは考えられたほうがいいです。 （ずっと独身というのも 考え方ですが人生どこで軌道が狂うかわかったものではないです） ５０代の多くが都心回帰してきているのは、文化的な充実したシニアライフを目指している 方々が多いからだと思います。 ５０歳過ぎると、相応のレストラン、相応の映画館、相応の趣味 ゴルフ練習場 スポーツジム プレミアムシートのついた映画館 美味いすし屋 演劇のシアターなどの選択肢が多く 酔ってもタクシーで気軽に帰れる都心が居心地よくなります。 ■で、何がいいたいかというと マンションに多くを期待してはいけません。別に期待していないから、家賃払うかわりに 買ってしまうのだ・・・それもわかりますけど、いろいろ失敗した私が申し上げたいのなら 安いものを買うとあとで苦労する 良い立地の狭い部屋のほうが、あとで売りやすい 広い、遠いは、いくら安くても人気がない 自分流の価値観で選んだものは、世間一般には評価されにくい むしろあたりまえで面白くない物件ほど転売しやすい たくさん買い手がつくのがよい物件 買い替えぬきにマンションライフは考えにくい ２５年同じマンションに暮らすと、さまざまな事件に巻き込まれる みんな仮住まいと思っているマンションで自分ひとり永住志向でいると 意見対立のもと ２０人いれば１５人は住み替え考えているはずです。 みんな自分のマンションに「満足したがっている」が本当に満足している 人はいない。 住まいは人生の重要なファクター。ローンを返すか貯蓄を優先するか どちらでもいいけど、値落ちしない立地を選ぶのは欠かせない。 長くてわかりにくい文章ですみません。 「２０年以上住むものではない」と考えるのが常識だと思っていたので 自分の頭の整理も含めて書いてみました。 読んでいただければ幸甚です。
補足
本当に、詳しいお話をありがとうございました。自分の探していた本を一冊読ませていただいたようで、たいへん参考になりました。じっくり考えていたらお礼が遅くなってしまって申し訳ありません。マンション選びって難しいですね。ますます迷ってしまいそうです。もしご迷惑でなければ、さらにアドバイスをいただけないでしょうか。 Yamadanaokakashiさまのご意見を読んで、やはり立地が最重要だということは納得しました。私は質問させていただいたエレベーターなし物件Ａを含めて、今いくつかの物件で迷っています。 Ａ）人気のある街の少し離れたところで、駅徒歩10分。築10年。 Ｂ）Ａと同じ地域で、築20年。価格は激安。リフォームしても20年住めれば元は取れる。 Ｃ）Ａ、Ｂと同じ地域のテラスハウス。築20年。鉄筋作り。エレベーターなしなのでいずれは階段の昇降がつらくなるが、その時に売れるか？貸せるか？が疑問。 Ｄ）人気のある街からバス10分。築30年。価格は激安。最近大規模修繕を終えたばかり。団地のような作りで（多分）容積率には余裕がありそう。ここは20年で住み捨てるなら充分元は取れると考えるが、20年建て直しがないかどうかが疑問。築年数から耐震性も疑問。 Ｅ）人気のある街の徒歩10分。築20年。旧法賃借。所有権でない分少し安いだけで、激安ではない。入れ替わりが激しい物件のようだが、需要は高くて賃貸でも売却でもすぐ買い手がついてる。でも所有権ではないので、いつまで住めるのだろうか？という疑問。また初期価格からいって貯金も多くはできないので、「使い捨て」はできない。自分が一生住むか、将来ある程度の価格で転売できる前提でないと買う決断ができない。 Ｆ）人気のある街の駅から6分。築10年。売主さんの事情で価格は相場よりも大分安く、広さも管理体制もすべて最高。ただ一つだけ、商業地域なので目の前のビルが将来、どんなテナントが入るかわからない。悪臭や騒音の害のある商店が入るリスクあり。悪臭などで自分が住めなくなった場合、ではそれを買う人、借りる人が現れるのだろうか？駅近というのはそれほど価値があるのだろうか。ただどんな商店が入るかわからないというリスクは日照関係のリスクよりずっと確率が低いのだから、賭けに出てみるのも一つの方法かも、と思っている。 以上なのですが、如何でしょうか。（すごく図々しくてすみません・・） 私が物件を探している「人気の街」というのは、多くの人が住みたがり、また家を持っている人が手放さないので物件自体が少なく、築30年3LDKのマンションが3000万を下らない地域です（Ｄはバス便なので激安になります）。これから人口が減って買い手市場になった時にはみんな集まってくるだろうという街です。ただだからといって、今後築30年40年というマンションが立地がいいからというだけで売れるのだろうか？という疑問があります。不動産の資産価値ってかなり不確かなものではないかなという気がします。 うちは夫婦とも40歳なので、これから50年住めればいいと考えているのですが、どうにも考えがまとまらないでいます。たいへん図々しいお願いで恐縮ですが、Yamadanaokakashiさまのご意見、どんなことでも結構ですのでお聞かせ願えないでしょうか。
買いたいと思った中古マンションがあったので、そのことで質問させてください。 >築10年、総戸数20戸で、三階建ての二階の部屋になります。 いい条件じゃないでしょうか。お奨め物件という感じですね。 >三階建てなのでエレベーターがないので、修繕費はかなり安くつくと考えていいでしょうか？ 長期修繕というのがあって、エレベータは別に修繕費とは無関係です。保守費のなかに 経費として、フルメンテと法定点検費用が含まれます。メンテ費用は年額１機７０万円程度 だと思います。 修繕を必要とするのは、ほかに給水ポンプ。これが１５年の寿命。 タンクは清掃で２０年は持つでしょう。水道管直結で圧送なしなら、ポンプもついていないかも しれません。図面に水槽ポンプ室があるかどうかですね。 まず１０年以上たつと、外壁のシーリングの取替えが必要です。これは階と階の間の コンクリートの打ち継ぎ目から雨水が浸入して鉄筋をさびさせないようシリコン系のゴム状の ものを注入して固めます。隙間ふさぎのようなもの。 紫外線で劣化して固まって、ひび割れたり肌別れするので概ね１０年単位でとりかえます。 普通は足場のお金がかかりますが、３階建てだと足場が簡易に済みますね。 外壁のタイルが浮きや剥がれがないか、調べます。浮いていたら注入してとめます。 給配水管は１０年ではまだ何も必要ないです。 せいぜい毎年ブロワー清掃をきちんとやれば十分。 ひさしなどの塗膜防水のやりかえ。鉄部の塗装替えが修繕の中心ですね。 二段式の駐車場や自転車置き場の鉄部がさびているとその補修もけっこうお金が出ます。 マンションの費用には 管理費（主に管理人の人件費・清掃委託費・保守点検費・共用部の光熱水費など） 修繕積立金（１０年・２０年の長期修繕の費用のための積み立て） 修繕積み立て一時金・基金 （毎月の積み立てで不足する費用の積み増し） があります。 >現在、修繕費は毎月1000円という安さです。 修繕費=修繕積立金ということだと考えると、これはあなたのお部屋が小さくて、まわりが大きい というケースを考慮にいれないとすれば、年額４８万円 １０年で４８０万円ですね。 新築時の修繕積み立て基金が５０万／戸としても、１５００万円弱しかない計算になります。 いくら小規模マンションとはいえ、これからはじまる１０年めの長期修繕にはお金がたりません。 外壁シール、タイル検査 ６００万円 同仮設費４００万円 鉄部塗装替一式 ３００万円 コンクリート亀裂補修・塗膜防水やりかえほか１５０万円 揚水ポンプ修繕（基盤とりかえ）６０万円 タンク清掃、塗装替え２００万円 受電分電盤取替え ２５０万円 玄関ドア補修 ８０万円 感知器取替え ６０万円 などなど 計 ２１００万円 撤去・共通仮設・経費１３％ 消費税５％で 24２５万円という感じですか。 これでも少ないほうですけど。 築１０年といえばおそらく大規模修繕の計画が管理会社から管理組合に提案されて 一時金拠出の話も出ているはずです。これがまとまらないと、繰り延べになるか、一旦 お金を借りて、その分月々の管理費を増額して返済にあてたりします。 ＞これまでの積立額や修繕履歴、修繕計画についてはまだ聞いてないのでわかりません。 これは、まず真っ先に聞きましょう。修繕積立金の残高と、これから予定される大規模修繕工事の 工事額が重要です「。 ＞この物件はエレベーターがないので歳を取ってから階段の昇り降りがつらくなればほか ＞へ移ることになると思います。 ＞それだけに、買い替えを視野に入れているためにランニングコストがあまりかかって ＞貯金を食いつぶすようでは困るのです。 今後かかるとしたら１０年目よりも２０年目以降の給排水管の取替え、ポンプの取替え工事ですね。 まぁ、小規模ですからせいぜい各戸１００万円から１５０万円の負担程度ではないでしょうか。 ＞だから二束三文でも売れればラッキーだと思っていますが、 ＞他に移るだけの貯金ができていないと・・と考えています。 ということは、今回の物件をキャッシュで買われるということですか？ マンションは２０年も住むものではないです。長期修繕の節目にあわせて売り逃げるものです。 あと２０年ここに住んでも、ローンは半分近く残っています。 貯金の前に残債を減らすのが常道ですけど ＞マンションをお持ちの方で、エレベーターの維持がどのくらいコストがかかるかご存知の方がいらしたら ですから、保守費はさきほど申し上げました。取替えたら一機１８００万円くらいからです。 ＞またこのような低層マンションの修繕や維持に関することで何かご意見がありましたら、 ＞ぜひお願いいたします。 小規模であることで、修繕工事の額は小さいですが、負担が２０戸という意味で金額は大きいです。 修繕計画に対してまとまりがいいですからいい維持管理ができそうです。 詳しくは個別に物件を見ないとなんとももうしあげられませんが。 私は、直感的にはいい物件だと思います。 ２０年済むならなるべく繰り上げ返済をして残債を少なくすることです。キャッシュでお買いになる のでしたら余計な話をして申し訳ありませんでした。
お礼
たいへん参考になるアドバイスをありがとうございました。修繕には小規模で有利な面と不利な面があるようで、まあエレベーターがない分はかなり得をするようですが、全体的な修繕費の負担は他のマンションと同程度ということでしょうか。 ただ一つ、マンションは20年も住むものではないという意味がよくわかりかねるので、再度ご説明いただけたら幸いです。私はこの物件に関しては（まだ買うと決めたわけではありませんが）、半分ほどを頭金で用意して、ローンは十年くらいで払い終わる計算です。立地と築年数から考えて、今後十年以内なら転売もできそうですが、それ以降の人口減少やマンション売れ残り時代になった時に売却できる物件だとは思っていません。ただ売値が安いので、二十年程住めば減価償却するという考え方で購入します。（もちろんその後も維持費、税金はかかってくるので使い捨てるわけにもいかないのですが） つまり資産を不動産としてでなく現金として残し、階段の昇降がきつくなった時に住居を替えることができる方法として検討しています。
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こんばんは エレベーターの保守点検は、月に４万ぐらいです。が、２０年～３０年で、取替える事になっていて、１０００～２０００万ぐらいかかると聞いています。 また１０年～１５年で、大規模改修があり、やはり１，０００万以上かかります。 買うまえに、管理会社に、その辺の所（長期修繕計画）がどういう計画になっているのか、１，０００円の積み立て金（１，０００×２０×１２×年数）で、これから必要な資金が足りるのか？足りない時はどうなるのか？をしっかり聞いて、納得のいく回答が無いようでしたら、相当無責任な管理会社と思われます。 積立金で足りない時は、まとめて〇〇百万はらうか、積立金が一気に、ン万円に値上げになります。 また、他にも、ちょこちょこ修繕が必要になっているはずですので、そのへんも、確認したほうがいいです。
お礼
ご回答ありがとうございます。保守点検が月4万もですか。小規模マンションにとっては大きな負担なんですね。参考になりました。
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補足
本当に何度も何度も、ためになるお話を聞かせていただいてありがとうございます。楽しんで気長に探すものですよ、というお言葉には本当に心が救われました。いろいろ勉強させていただいて、私も視野が広がったように思います。 テラスハウスはやはりやめることにしました。 （Ｄ）の築30年の物件について、yamadanaokakashiさまのやめた方がよいというアドバイスはとても参考になりました。ところが最近、この物件について詳しいことを調べましたら、意外といいかもしれないと思ってしまったのです。 このマンションは今は激安物件ですが、この価格が三十年前と変わっておらず、つまり新築時に購入したのはとても裕福な方たちで、その人たちが今お年寄りになって半分くらい住まわれてるそうです。住民の層も良いので管理修繕費の滞納もなく、いわゆる管理良好で積立金が5億円ほどたまっていました。それで最近、大規模修繕を行って耐震補強もしたということです。耐震補強はよっぽど予算がないとできないということで、もちろん補強しても最近の建築物ほどの安心感はないかもしれませんけれどね。とりあえず住民は建替えはしないで、大事していく方針だそうです。外壁は吹き付けなので高級感はありませんが、塗ってしまえば真っ白で清潔感はあります。 世帯数が多いのでしょっちゅう売りにも出されてますが、すぐ買い手はつくようです。この物件を買ってみるのも手かな・・と思ったのですが、いかがでしょうか。 十年後には築40年になりますが・・ロケーションから見て 売りにくい物件とも思えないんです。かなりこの物件に心が傾いています。管理良好なら古い物件も買うに値するのでしょうか。やはり築40年、50年になった物件はゴミと同じでしょうか。どうかyamadanaokakashiさま、反対のご意見がありましたら、聞かせてください。 それから正確な地名を伏せて質問させていただいてたのに、いろいろ親切なアドバイスをいただいてありがとうございました。私が検討している街は、東京市部ですが23区に隣接する中央線ｋ駅です。 ここの強みは、絶対的にマンション供給量が少ないということです。今現在も用地がないので新築はほとんど建ちませんし、それに比べて築30年以上の古いマンションが多いです。その上住みたがる人は何倍もいるので、築30年のものが三千万という値段でも売れてしまうのです。将来的にも供給量より需要が多いことは保証されている街なので、とりあえず売るにも貸すにも困ることはない・・と不動産屋さんにも強く勧められます。 そう考えると、私も最初は自分が一生住むつもりで探していたのですが、yamadanaokakashiさまのご助言もいただいて、買い替えを視野に入れて選んで、あまり「一生の買い物」と気負わずにいた方がいいのではないかなと、最近思っている次第です。もし良かったらまたご意見くださいませ。