相続放棄と負債について

質問

今月初めに祖父が亡くなり、遺産相続となつたのですが問題が多数あります。
まず相続人についてですが、祖母、娘（祖父の）、僕（孫）、妹（孫）の四人でいずれも無職です。
問題とは
（１） 祖父は多額の借金があり相続財産である土地、家、畑がすべてに抵当権が設定されている。
（２） 祖父の土地の上に僕名義の家が建っている。（祖父には地代として月に5000円支払い）
（３） 祖父に地代を払っていたが証明するものが無い。（現在は相続人がいない為、地代の5000円は法務局に供託）
（４） 祖父の借金の一部は祖母が保証人になっている。
（５） 借金の総額は1000万ぐらい。
（６）相続人の娘（祖父の）は祖父に対し300万の貸付をしていて借用書には土地を担保にとある
（抵当権はうたず、現在は金融会社が抵当権設定済み）
です。
以上の事から相続放棄した場合は、僕の家はどうなるのか？娘(祖父の)は土地を担保にと借証書にあるが有効なのか？という事です。
また負債を減らす、またはまとめる方法などがあるのでしょうか？
色々調べましたが素人なのでよくわかりません。
期限の3ヶ月まであと2ヶ月です。そろそろ回答を出さなければいけない時期にきているのですがどうして良いのかわかりません。
よろしくお願いします。

回答No.4

sihourouninn

いろいろ複雑ですので、整理して書いてみようと思います。

まず、あなたの建物がどうなるか。

結論はその建物の登記と土地に付された抵当権の登記の先後できまります。
建物の登記が先なら、たとえ地代を払ってたことを証明できなくても、建物所有目的の地上権を主張することで、住み続けることができるでしょう。

ただし、建物の登記が後ならば、＃３さんのおっしゃるとおり、建物も一緒に競売にかけられてしまいます。もちろん、建物の代金はあなたのものです。

つぎに、保証人になっていた祖母の責任は、相続放棄をすることでなくなるか。

原則、なくなりません。
ただ、もし相続財産で祖父の借金が返せたなら、責任はその分だけ軽くなります。

つぎに、娘の借用書は有効か

原則、有効です。
しかし、娘も相続人なので、放棄しない場合は娘は自分に対する借金を相続することになり、ちょっと損します。
放棄をしたときは、他の債権者と同じように遺産（登記が無いので、銀行の残り）から弁済を受けます。

負債をまとめる方法

限定承認という手続きがあります。
これは、相続財産がプラスなのかマイナスなのか分からないときに、とりあえず相続財産だけで払えるものを払ってしまおうという手続きです。
相続人全員で、家庭裁判所でします。
ただ、手続きがとても難しいので、専門家の手が必要です。
負債のほうが多く、マイナスになることがはっきりしているなら、放棄するほうが簡単です。

回答No.3

tk-kubota

まず最初に、土地に抵当権があれば、その被担保債権（祖父の借金）を相続放棄しても競売は免れません。この点は、担保されている全額を返済しなければ、どうすることもできません。
次に、その土地のうえにある建物ですが、もし、祖父の抵当権設定した後に建てた建物ならば、土地の競売と同時に競売されます。
これは去年の４月に法律が変わりまして、その建物に、例え、抵当権がなくても土地と建物は一括して競売ができるようになったのです。（改正民法３８９条）
そのようなわけで、その被担保債権の額によりますが、これは、その登記簿謄本で調べ、また、抵当権のない借金の額とを比べ、被担保債権が多いならば、相続放棄しても変わらないので、それらは包括的に考えないとなりません。

回答No.2

ohkamisan

一応、金融機関で勤めていた経験から疑問。
抵当権は根抵当権ではなく個別の抵当権？
（根）抵当権が登記された以後に家を建てた
のか、家が上にある状態で土地だけ抵当に
いれたのか？（普通家が建っている土地だけ
を担保に取ることはないから）
地上権とかの取り決めがあるのか？
孫？娘？どちらがが祖父にお金を貸している
のか？借用書に確定日付けがあるのか？
祖父の財産は１０００万円以下の価値しか
ないのか？評価額はいくら？
そもそも、抵当権者はだれ？何系？

結論的には、司法書士と相談したらいい。
素人じゃダメ、弁護士より安く済むからね。
明日、なるべく良心的な司法書士に相談し
ましょうね。
良心的かどうかの基準は、その司法書士が
自己破産者の相談に乗る協会に加盟している
かいないかで一応判定可能。
その協会等に登録していれば利益のみを
追求する人物ではないと思います。
注意、一応、抵当権設定登記にかかわった
司法書士事務所では相談しないように。
別に同じ人でもいいけれども、相手によって
は債権者と特別な関係という場合もあるから
その点がすこしね。

回答No.1

natonii

回答にはなりませんが、仮に相続を放棄するにして

も、また、相続するにしても、一見複雑な経緯が有り

ますので、素人の判断に依存せず、相続放棄をされる

にしても、その土地の上に質問者の建造物があり複雑

な問題を抱えた事例だと思われますので、費用はかか

りますが弁護士等の専門家に相談されるのが将来に禍

根を残さない方法かと、思考します。回答にならなく

てごめんなさい。