協議離婚における税務の運用について

質問

関連する質問を検索したのですが自分のケースにしっくりくる参考事例が見当たらず質問することとしました。
【状況】
質問者：夫　　調停申請人：妻
別居２年経過済み。離婚自由は双方納得づくの「性格の不一致」婚姻関係破綻の責任は５０/５０にて双方に慰謝料は発生しない。子供の親権は妻に帰属で合意。養育費月１０万円を夫が負担することで合意。次回第３回目で調書捺印予定事案です。
【質問の条件】
夫婦には婚姻後形成された夫名義の不動産（土地３０坪の戸建）のみ。購入時に不動産取得目的に借り入れた金融機関（３行、いずれも抵当権設定あり）とのローン契約残債約２０００万あり。（購入価格は４３８０万だったと記憶）妻は、残債を支払ってゆく意思あり。夫は、妻が残債負担意思ありならローン名義そのままで夫の指定口座に妻から定日支払いされればよいと思っていて１００％妻の権利登記してもよいと考えている。昨日の調停で大筋以上のような合意がなされて来月調書に捺印するための合意案を事前に夫が郵送で妻に送致（写は調停委員へ）することとなった。妻側が弁護士相談したいとの事由。
【質問】
夫と妻双方に税負担がもっとも少ない手段を検討中です。夫には養育費負担もあるし、妻にはローン返済もあるし。。。
(1)財産分与とした場合、慰謝料としての贈与税は
　かかるか？
(2)不動産の譲渡取得税は分与した側（この場合夫）に
　かかると国税庁ＨＰから拝察されるがそれは
　「無償」だからか？
(3)ならば、ローン残債額で夫から妻へ売却譲渡したら
　負担発生する税の種別は？
　この場合、夫が妻に金融機関からの毎月請求額を　　分割払い請求することとなるが課税台帳以下の売却
　価額は違法性があるのか？

回答No.1

pooh_666 · ベストアンサー

（１）財産分与で贈与税がかからないのは、５０％５０％の財産分与に近い場合です。戸建の評価が４０００万円なら、負債の２０００万円を引いて、正味２０００万円、これを１０００万円ずつ分けるのが基本せんになります。例えば、片方が負債２０００万円を引き受け戸建の持分３／４を持ち、もう片方が戸建の持分１／４を持つケースでは、どちらもネットで１０００万円になりますので、税務署から見れば、贈与税をかけない財産分与となります。

これに対し、片方が戸建全部と負債全部を引き受け、もう片方は何も取らない場合は、１００％対０％の財産分与ですから、税務署は贈与税をかけることが考えられます。

さらに、片方が戸建全部を取り、もう片方がローンを負担するような、２００％対マイナス１００％の財産分与（今回のケース）は、贈与税がかかると思います。元妻がローンを実質的に負担すると言っても、どの程度税務署が信じるかによりますが。

（２）譲渡所得税のことだと思います。譲渡所得税は、取得価格より売却価格が高い場合その差額（値上がり益）にかかることになります。通常は売却時に課税されますが、財産分与の場合は「時価で売却した」とみなされて、時価と取得価格の差額に課税されます。時価が取得価格より低いような、値下がりしている場合はかかりません。
譲渡所得税がかからないためには、戸建の名義を変更しなければ良い訳です。そのかわり、元妻に現金で相当額を渡すことができるでしょうか。また、譲渡所得税は値上がりしている場合だけなので、値下がりしている場合は気にする必要はありません。

（３）戸建の所有権を全部妻にするのであれば、ローンの債務者も元妻にすべきだと思います。債務者の変更を銀行は嫌がります。通常元夫の方が、元妻より返済能力が高いからです。銀行と交渉して、（Ａ）債務者を元妻だけにする「免責的債務引受」ができれば最も良いですが、（Ｂ）債務者を元妻にする「免責的債務引受」をし、元夫が保証人になる方法や（Ｃ）債務者に元妻を追加する「重畳的債務引受」を行って元妻と元夫が連帯債務者となり、債務者間の負担割合を元妻１００％元夫０％とする方法を取るべきでしょう。
それでも、婚姻後形成された全財産を妻が取ることになるので、贈与税的には疑問が残ります。

戸建の持分を１／４元夫、３／４元妻、ローンは全額元妻という財産分与にし、その後戸建の持分１／４を１０００万円で妻に買い取ってもらう、というのが最も良いと思いますが。

参考URL：

http://www.taxanswer.nta.go.jp/3114.htm

お礼

ご丁寧な解説付回答に深く感謝申し上げます。
そうですか。。。
（１）最寄税務署の税務相談室に行ってきます。
　　　調停合意による調書は「判決文」と同じ効力を
　　　もつと調停委員に聞いていたので家内のローン
　　　負担も明記して、残債も確認して分与しようと
　　　思っています。
（２）値下がりしてるんです。14年前の取得額の半分
　　　でしょう、おそらく。。。時価って、近所の
　　　最近の取引価額のことですね？
（３）金融機関には仁義切っておいたほうがよいと
　　　いうことですね。。。わかりました。
結論としては、私も１：３案を考えておりました。
運用策を探ってみます。
重ねて御礼申し上げます。