自営業でローンが沢山・・・・「任意売却」というのがあるらしいですが・・・

質問

4年前に買ったマンションのローンがいよいよきつくなってきました。不動産屋に売った場合の相場聞いてもかなりの赤字・・・・です。その分補填するお金もないです。
不動産屋が進めてくれたのは「任意売却」という方法です。
債権者に泣きを入れる方法らしいのですが、、
具体的な動き方教えて欲しいです。

回答No.4

anago99

景気の長期低迷で自営業は厳しいですね。

質問者さんが今後進めていくだろう順番としては、
1　任意売却
2　任意売却で売れなれれば、次は競売
3　競売で落札されなければ、次は特別売却　です。

一般的に売却価格の高い順に
1　任意売却
2　競売
3　特別売却　となります。　　

任意売却は債権者の許可を得て期限付きで買い手を探します。
が、買い手が見つからない場合、または期限が切れた場合は、裁判所で競売にかかります。

競売は3度行われます。
1度目で落札されないと、2度目に開始価格を下げて再度開札を行いますが、3度目まで入札がないと競売は一旦終わります。

競売で落札されない場合は、さらに価格を下げて特別売却となります。
最近は入札自体も低調なようで、特別売却も多くなっているようです。

競売では任意売却よりも開始価格は下がりますので、「競売が済んだら1円も残らなかった」とかよく聞きます。

物件の売却が済んでもローンの残債が多く残る場合は、普通は自己破産でしょうね。
自己破産はいろいろとその後の制約があるみたいですが、形のないもの（売却したマンション）にお金を払っていくのか、決めるのは質問者さんです。

ちなみに競売になった場合は、競売になる前に裁判所から執行官が訪問して来て、部屋の中の状況について、ペットを飼っているかとか、いろいろと事情を聴かれます。
さらに室内の写真を撮影されますので、予め知っておいたほうがいいでしょうね。
ここで今競売にかかろうとしている物件を見ることが出来ます。
http://bit.sikkou.jp/
競売の関係書類である3点セットをダウンロードしてみると参考になると思います。

で、質問者さんは、競売で落札されて所有者が変わるまでは、その部屋に住むことは可能です。
この状態を3点セットには「占有者あり」と記載されます。
落札者が裁判所に代金を払って、法務局で移転登記を完了すると、部屋の所有者は落札者になりますので、質問者さんが部屋に居続ける事は不法占拠となり、落札者の要請に従って、部屋を出て行かなければなりません。

回答No.3

kent0423

任意売却の基本的の進め方としましては、まずご相談者様が住宅ローンの返済につきまして期限の喪失（任意売却する方はこれが一番大事です）をしないといけません。借入先にもよりますが通常３ヶ月から６ヶ月で期限の喪失をし、保証会社が代位弁済した時点で任意売却が出来る状況になります。任意売却とはその言葉通りに任意ですので債務者、債権者が話し合いの中で話を進めて行くという事なので、仮に売却で残った残債務も話し合いの中で折り合いをつけていくという事になります。貸出先としては１円でも多く回収したいのが現状ですので任意売却に応じてくれる場合は多いと思われます。

参考URL：

http://www.yomigaeru.org/

回答No.2

noname#10488

競売ではなく、任意に売却するから任意売却といいます。ようするに通常の売却です。不動産業者に査定額を出してもらい、債権者に提示します。「これでは残債が残ってしまうけれども取り合えず担保をはずしてほしい」と頼み込みます。許可が得られれば売却まで持っていきますが、残債をチャラにしてくれることなどは（普通）有り得ません。＃１のかたが書かれているとおり、新たな条件（返済期間50年など）で債務がスタートします。状況にもよりますが、銀行はこの時点で自己破産をすすめてくることが多いです。

回答No.1

noname#11476

銀行が任意売却に同意した場合には、通常通り売買が行われ、売買代金は銀行が回収します。
生じた差額については無担保ですがそのまま債務として残り、続けて返済していきます。（提供できる担保が他にあれば抵当権設定などをすることもあります）
返済条件や金利については銀行と相談です。