住宅ローンの組み方

質問

秋に結婚が決まっています。
彼も私も33歳で、結婚式を挙げると貯金はほとんどない状態になりますが、マンションの購入を考えています。
彼の年収でローンシュミレーションをすると2000万弱しか借りられず、私は遠方へ嫁ぐので現在の職場は退職せざるおえない為、私名義でのローンは無理なのでは・・・と思っています。
しかし、購入したいマンションは2500万～3000万で、1000万も足りません。
彼の会社には社宅（ボロボロらしいです。）があり、格安で住む事は出来るのでその間に頭金を貯めるという選択肢もありますが、出来るだけ早く子供をと思っているので子供が出来て働けなくなること、35年ローンが70までに終了すること、などを考えると、まずはマンション購入をと思ってしまいます。
残りの1000万を借り入れる方法はあるのでしょうか？
ぜひお知恵をお貸しください。

回答No.4

noname#11476 · ベストアンサー

内容が辛口で申し訳ありませんが、如何にして借りるかを考える前にもう少し損得を考えた方が良いのではと思います。

>出来るだけ早く子供をと思っているので子供が出来て働けなくなること、35年ローンが70までに終了すること、などを考えると、まずはマンション購入をと思ってしまいます。

この論理はちょっと成立しません。
社宅が幾らなのかわかりませんが、たとえば月３万としましょうか。

今購入：
頭金０につきローンが３０００万（全額）。金利が全期間で２％だったとしましょう。（現実には３５年間２％はほぼありえなくて最低でも３％以上にはなると思いますが）
すると、３５年ローンで毎月返済額は９９３７９円です。総支払額は４１７０万ほどになります。

５年間社宅：
同じ３０００万の物件を購入するとします。
５年間では上記支払額と家賃３万の差額を貯金できるから５９６万になります。そうするとローンは２４０４万ですね。毎月の返済額が同程度になるように返済期間を設定すると、毎月返済額\98,865円で返済年数は２６年です。
初め５年間は貯金に費やしたのでこの年数を加えてもトータル３１年です。

なんと、頭金がある方が完済する年齢が４才も若くなります。金利が高いとこの差は更に広がります。
更に総返済額で比較すると、こちらは３６８０万ですから（５年間に支払う家賃込みです）４９０万ほど安上がりになっていますね。

子供が出来ると働けない話は関係ないでしょう。ローンの返済にまわすか貯金するかの違いでしかないのですから。
何故こんなことになるかというと、それほど金利の支払いの負担は大きいのです。だって３０００万借りて１０００万以上の金利を支払うのですからね。

それでもやっぱりきれいな持家に住みたい！というのであれば、上記のような損を承知で買うという選択はあります。ただ頭金０という状況での購入はお勧めはやはり出来ません。銀行の審査が通らないという意味は、冷静な目で見ると無理のある購入であるということだからなのです。その点を考えて、ご質問者の収入を加えるなり（仕事をやめられなくなりますが）、希望物件のランクを落とすなりということを考えるべきでしょう。

お礼

今も他の方の質問を拝見していて、ぜひmickjey2さんにアドバイスしていただきたいと思っていたところです。
ありがとうございます。
そこで分からないところなのですが、私の収入を加える事ができるのでしょうか？
現在は愛知県に住んでおり（就業先も愛知）、嫁ぎ先は京都です。
結婚の前2ヶ月、後2ヶ月程度は就業しないつもりですが、その後は子供ができるまで働き、子供が1歳を過ぎたらまた、働き始めるつもりです。
とはいうものの、あくまでつもりですし、そんな予定を金融機関が考慮してくれるとも思えません。まず、数年以上同じところで働いていないと収入合算できないのでは？と思うのです。
現在の会社で働く事も職業上（プログラマです）可能性はなくはないのですが外注扱いとなるのは確実で、収入も減るはずなので、転職するつもりです。
こういった場合でも収入合算はできるのでしょうか？

そもそも、マンション購入の話が出たのは
社宅は長屋で危険なほどボロく社宅というよりは、社長の持ち物で、あそばせてあるから、おそらくそこに住めばいいという申し出があると思うが（他社員の前例あり）・・・新婚なのにそれでは（私が）嫌だろう。という事は家賃10万弱の賃貸に住むしかないな・・・。そうなると、敷金礼金も発生する。自分のものにならないものに何十万もかけるなら、いっそ購入するのがよいのでは。
となった訳です。

まったく勉強不足な状態で質問させて頂いており、申し訳ない限りです。

現状、何が得で、何が可能で、何をどうしたいのかを彼と相談しながら明らかにしている最中ですので、むちゃな質問にあきれていらっしゃるとは思いますが、お分かりになる範囲で結構ですのでお答えいただけますと幸いです。
よろしくお願いします。

回答No.7

tenfu

あなたと良く似た状況です。
不動産業経営でFPでもある私はローンを組みました。

細かい計算は置いといてザックリ計算しましょう。
まず、収入は１割減で支出は１割増での見込みを建てます。あなたが働いて収入などの「見込み額」を入れての計算は危険です。万が一の、カードとして残しておく手は十分にあります。

ローン相談や資金計画は銀行などではなく、公正なFP会社かできれば儲け主義のない郵便局のFP相談がベスト。
郵便局のFP相談員は「郵便局のサービス」の一部としているため審査が厳しいんです。銀行や証券会社でローン担当者でリストラされた方など人員の質が最高です。
私も実際に相談させていただきました。

住宅ローンは超長期にわたる買い物ですのとてつもなく慎重に考えましょう。間違ってもキャンペーン金利などとうたわれて即断する商品ではありません。
私のオススメはグッドローンの扱う「フラット35」
2.23％で３５年固定です。さらに４月申込み分からはさらに有利な条件が提示されています。
http://sumai.nikkei.co.jp/special/money/news.cfm?i=2005010806922e2

いろいろ考えて最後に頭金を調達しましょう。
親からの資金援助は見込めないですか？
親からの借金でもいいんです。
無利息の借金でなら利息分は吹っ飛びます。
そのまま無利息にすると「贈与」とみなされますので、
1000万なら100万は住宅取得資金のための贈与(550万まで非課税)で残り900万に対して利息を乗せて返す形にします。
結果的には1000万を無利息で返すのと同じです。

とにかくあらゆる方法を駆使していろんな切り口で考えましょう。トータルで安くなるのなら多少の書類書きなどの手間は惜しまずしましょう。
前向きな姿勢にこそ道は開けると考えます。

参考URL：

http://www.goodloan.co.jp/

お礼

彼のご両親からの資金援助が受けられそうです。まだ細かい金額などは分かりませんが・・・。
資金援助＋借金＝2割以上になる物件が見つかればと思っています。
グッドローンの扱う「フラット35」はずいぶん金利が安いのですね。
この金利はいつまで続くのか、早めに契約しなければ・・・という気にもなってしまいます。
tenfuさんが購入されたのは、マンションですか一戸建てですか？それはなぜ？
今度はそこで迷ってしまいます。一生賃貸という選択肢もまだ可能性がなくなったわけではないですし。
ホントにホントに難しい。でも「前向きな姿勢にこそ道は開ける」とのお言葉を励みに頑張ります。
ひとまず、ありがとうございました。

回答No.6

noname#11476

x>まず、数年以上同じところで働いていないと収入合算できないのでは？
金額によりますね。合算者の方は甘いです。パート収入でもＯＫですから、これだと雇用が安定している訳ではないのに算入してくれているわけです。
ただ負担する金額が大きくなると段々と過去の実績と書来の可能性を見るようになります。
勿論将来働く見込みでは駄目で、現に働いていなければなりませんが。

>という事は家賃10万弱の賃貸に住むしかないな・・・。そうなると、敷金礼金も発生する。
まず敷金・礼金は大したことはありません。不動産購入関係でかかる税金その他の費用の方が大きいです。（仲介手数料だと物件の３％＋６万、税金も登録免許税や不動産取得税、印紙税など、あとローンの保証料、火災保険料等ですね。）大体物件価格の８％程度は覚悟が必要ですから。。。。

>自分のものにならないものに何十万もかけるなら、いっそ購入するのがよいのでは。
実は結構そうとも言えません。持ち家でも、利息の支払い、税金の支払いなどは家賃と何ら変わらず消えていくお金です。
で本当にそうなのか真面目に計算してみましょうか。

持ち家にかかる費用で大きいのは、
Ａ．ローン利息支払い
Ｂ．固定資産税
Ｃ．維持修繕費
Ｄ．減価償却費
です。
Ａは説明の必要はないですね。金額は後で出します。

Ｂ，Ｃはマンションでも戸建てでも合わせて大体月２．５万程度に見ておくとよいです。
（マンションでは管理費含む）
Ｄは家・マンションの寿命に関係します。マンションの寿命が５０年とすれば、３０００万／５０年／１２ヶ月＝月５万です。

さて、Ａ以外は月７．５万ですね。ですから、月１０万の家賃と比較する場合には、Ａの利息の支払いが月２．５万であればＯＫという訳です。
いまいきなり３０００万、金利２％のローンだと利息の支払いは平均すると２．８万でこれなら家賃の方が安いという話しになります。（利息は当初は大きく後半小さくなるので、単純に平均化しました。もし５０年待たずに売却・建て替えする場合は更に利息の負担は大きくなりますので注意して下さい）

なんで？？て思いますよね。問題はＤの見積ですよね。土地だと残るんですけど建物は消耗品だからなんです。消耗品を借りて過ごすのか、購入して寿命まで使うのかどちらが得なのかという話しです。

ちなみにＡの負担を軽くするために頭金をたとえば物件の２割とか用意すると、Ａは２．２万程度と逆に持ち家の方が得になります。

現実には金利２％が続くとも思えませんから、より現実的に３％で考えると、全額ローンのＡは４．４万／月もの負担になります。月２．５万の負担に押さえるには、１２００万頭金で１８００万ローンですね。
こういう考え方をすると、頭金を幾らまで貯めれば家賃を払うよりよくなるのかというのがはっきりわかります。

実は上記は賃貸経営の考え方を使っています。賃貸では建物を建てて収益を上げますから、建築費用が初期投資で、その投資を回収できるかどうかを考えます。

持ち家の場合は、自分で購入して自分自身に賃貸に出していると考え、世間相場の家賃で貸し出して、収支が＋なら購入がよい、－なら賃貸がよいと考えることが出来るのです。

通常の賃貸ではこれに加えて、不動産仲介手数料や入居率という数字が加わるので、持ち家賃貸計算より厳しくなります。それでも大体家賃は安いので、頭金が少なくて利息の支払いが多いと上記で計算したように賃貸の方がましだという話しが出てきます。

お礼

やはり、住む場所を購入するってむずかしんですね。
よくよ～く検討してみます。
ただ、少し状況が変わりました。彼のご両親からの資金援助が受けられそうなんです。
そうなると、物件の2割の頭金というのもまんざら無理な金額でもないのかな？という予測がたちつつあります。
マンションではなく建売住宅も選択肢として上がってきました。
やはり、ご質問させて頂いてよかったです。
mickjey2のご助言がなければ、大変な事になってたかも。
今後もどんどんわからないことが増えてくる気がしますがよろしくお願いいたします。

回答No.5

my_home

住宅ローンの資金計画については、十分ご検討されたほうがいいです。

　銀行では、客観的な返済比率でしか判断する方法がないので、年間返済額÷年収で一般的には判断します。
　基本的には、「いくらなら負担なく返せるか」「将来の資金計画（子供の学費・老後の資金の貯蓄にいくら備えるか）」を考えておくことが基本です。

　今回の購入で貯蓄が少なくなってしまうのであれば、これから貯めていくことになりますよね。
　借入できる額目一杯でローンを組むとローンを払うだけで貯蓄も何も残らない場合もありえます。

　源泉徴収票の年収は、当然税込みですし、月によっては残業などの変動給部分、
場合によっては交通費なども含まれています。
　家を買ったら、固定資産税などの税金もかかりますし、マンションだったら修繕積立金・駐車場代なども必要だと思います。月々の支払額にこれらも考慮しましょう。
　また、将来メンテナンスが必要なことも考慮に入れて、貯蓄のできるローンの組み方をするほうがいいです。

　年収合算は、過去の実績と将来の継続性が見られないと審査の材料にはなりにくいです。
（なぜなら年収合算者の収入がなくなると、返済できなくなる可能性が考えられるからです）

　仮に組めたとしても、70歳完済（37年ローン）で3000万円のローンですと、
（金利２％固定の場合）
60歳時点で、約1040万円残ります
65歳時点で、約540万円残ります

（金利３％固定の場合）
60歳時点で、約1160万円残ります
65歳時点で、約620万円残ります
（2000万円で借り入れた場合は上記残高のの3分の2位です、また金利動向によっては残高も変わってきます）

70歳まで働けるかとなれば？？です。
そうすると、年金・今までの貯金・退職金で返済していくしかありません。

　なるべく資金計画優先で不動産を探しましょう。
不動産業者も成績がありますから高いのを勧めてくる場合もありえますから、十分判断なさってください。

お礼

ご回答ありがとうございます。
ひとつひとつが全部大切な事で・・・ほんとに家を買うって大変っておもってしまいます。
いっそ、不動産会社に就職したい気になってきました。

回答No.3

namnam6838

収入合算の手もありますがその際も過去も収入があり将来も勤め続けていそうという条件になります。
諸経費ですが、新築の場合で、物件価格の5%を少し超えるぐらいです。
100万円ではちょっと足りない感じがします。
またその他にも、引っ越し費用・エアコンやカーテンなど家電家具の買い換えなど（ものにもよりますがもろもろあわせると50～100万円程度は・・）も加わります。

不動産屋さんはとにかく買ってほしくて、売ったらあとは野となれ・・ですので、無理なローンを勧めてくることがあります。
冷静に無理か大丈夫か判断して下さい。

お礼

ありがとうございます。
収入合算可能かどうかの基準がよく分からないのですが。
これはあらためて質問した方がよさそうですね。
そうですか、諸経費は物件の5%強ですね。覚えておきます。
ちなみに引越し費用は結納金内で納める予定です。
不動産屋さんの口車に乗ってしまわないよう出来るだけ勉強してみます。
みなさん今後ともよろしくお願いいたします。

回答No.2

miyacchi518

勤務先や勤務年数によってもかなり審査基準がかわるようですね。

私の場合は年収が７２０万でしたが勤続年数が１年半であったこと、その前が個人事業だったことで都市銀行はすべてNGでした（他にも理由はあるかもしれないですがその２点を言われました）

結局は長年の付き合いのある地方銀行になりましたが「定年までに完済（２８年）」と「クレジットカードのキャッシング枠をゼロにする」を条件に２７００万ほど借り入れができました。

自分でローンのプランを計算してもその通りに行くとは限らないの物件が決まっているならば一度審査してもらうのもテかもしれません。

ちなみに頭金ゼロでもＯＫは「物件に対して」だけなので仲介手数料、火災保険料などの諸経費は現金が必要です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
720万は現在の2人分の年収とほぼ同額です。トホホ。。。
そうですね。
もし諦めなければならないなら早い方がと思い質問されて頂いたので、まだ物件が決まっているわけではないんです。物件を絞り審査してもらうと、何か方法があるかもしれませんね。
諸経費は100万前後でよさそうですよね？その分は一応考慮に入れた上での、「貯金はほとんどない状態」です。
私も彼もこんな年まで遊び呆けていた罰とはいえ、生活ってホントに大変・・・。

回答No.1

namnam6838

住宅を購入するにあたってもっとも低利で有利な借り入れは住宅ローンです。
これを借りられないことを理由として別の方法で借り入れても、金利が高く容易に破綻します。
不足する場合は、借り入れではなく、物件の価格を下げるか、頭金を上げるしかありません。
頭金を上げる方法は、貯蓄か、親からの贈与または借入です。
これが見込めない場合は、物件価格を下げるしかないです。
（私もなくなくあきらめて数百万下げました）

格安の社宅があるとのことでうらやましいです。しばらく頭金を貯めるという方法もいいと思います。
また住宅ローンは必ずしも35年で組む必要はありません。
10年間頭金を貯め、20年ローンで組むという手もあります（その分月々の支払いは増えますがもしそれが負担できない程度の金額ならばやはり物件が高すぎるということになります）。

お礼

早速のお返事ありがとうございます。
やはり、別の方法は難しいのでしょうか？
子供が出来たとしても数年で復職できますし、現状のままなら私名義の住宅ローンも可能なのに・・・。
やはり家を持つって大変なんですね。