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契約納期に間に合わない場合（長文）
今新築中なのですが契約した納期が11月30日でした 今日現場監督から、納期には間に合いそうもないです 1月中旬までかかるかもしれません と言われました 前々から間に合わないのでは？ と何度も確認して いたのですがどんなに遅れても年内は大丈夫だと 言わてました 家の打ち合わせが4月初旬から進めていたので まさか年内すらも間に合わない事態になるとは この土地を考えている時に、ローン減税の 期間10年は今年までなのでそれに間に合う前提で 決めました。 （たいした金額では無いですが、気分的に大きいです） それは建築会社の社長との打ち合わせでも何度も 言っています 社長は年内越える事はまずないでしょう、と笑って 言ってました 明日、社長からその件で電話が来ると今日聞いたので 工期が間に合わないのはもう確実なので それに対する何らかのペナルティを求める事は 可能でしょうか？ どのようなペナルティが可能でしょうか？ 不動産屋の担当営業は、納期から先の家の家賃分は 保証して貰う様に交渉しましょうと 言っていました 工期の遅れた原因やペナルティと考えられる 項目は補足したいと思います。 文字数が厳しいので；
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no.2です。完全に状況を把握しているわけではないので、あくまで参考にという前提で・・・。 これからの対策として、「私だったらこうするだろう」と考えたことを書いておきます。 (1)これから引渡しまでの「工程表」（主な工事期間の流れを引渡しまで表したもの）を示してもらった上で、現時点で納期の変更を取り決める。・・・工程表には、主な工事の終わる期日をチェックポイントとして明示しておいてもらうと更に安心です。 (2)その納期の期日に引渡しを受ける前提で、今回の遅延に対するペナルティの考え方を確定（合意）させ、変更契約（覚書的なものでも良いと思います）をする。・・・いろいろ仮定して段階的なペナルティーで引っ張るのは、何か相手を信頼せずに駆け引きをしているような印象を与えます。むしろ、すっきり決めて仕切りなおさせるほうが良いでしょう。 (3)その際に、「民間連合約款」（建築関連7団体が、建築請負工事の標準的な契約書のヒナ型として使用しているものです。社長に頼めば手に入れてくれるのではないでしょうか）に、納期が遅延した場合のペナルティー額の算定条項がありますから、今回変更した納期が更に遅れた場合のペナルティーを明確にしておく。 ・・・今一番大事なのは、今までのペナルティーをどうするかということもありますが、それよりもこれからのことをきっちり約束させることだと思います。 先方が何とか対処しようと誠意を見せてくれるのであれば、今回のペナルティーはほどほどに折り合って、相手に再度チャンスを与えて見ることです。再チャレンジで失敗すれば厳しいペナルティーを負うが、成功して信頼回復ができれば、軽いペナルティで済むように感じさせることが賢明ではないでしょうか。 それから、地下の部屋の天井高の件ですが、どうしても納まり上望ましい天井高が確保できないときは、その部屋がプライベートルームであれば、天井なしで配管を露出にして天井と同じ色で塗装するという考え方は採用できないでしょうか？
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- jyamamoto
- ベストアンサー率39% (1723/4318)
no.2です。 話の流れを見せていただきました。その内容からみる限り、特に悪質な業者ではなく、ごく一般的な業者さんのように感じました。 今のところ、先方の社長も誠意ある態度で対処しようとしてくれているようですし、これからの社長の言動や処置を見守って、彼が信頼に足る人かどうか十分に見極められることです。 もし、信頼できると判断したら、あまり敵対的な主張に固執するよりは、相手にも花を持たせるところを作って、バランス良い着地を目指した方が良いでしょう。 「災い転じて福となす」・・・今回のトラブルを経て、あなたと社長の間で信頼感に近いものが醸成できればと願っています。 家というものは、大きな買い物であると同時に、長い付き合いの買い物です。引渡しを受けた後も、何らかの形でメンテナンス工事が発生しますし、ある時期が来たらリニューアルも必要でしょう。 その時に、本当は一番頼りになるのは、実際にその建物を作った業者であるはずです。（コスト面でも品質面でも、最もロスなく対応できるのが、元施工の業者さんです。） 家を建てたら終りではなく、引渡しから本当の業者さんとの付き合いが始まるくらいの感覚で接して、社長がそれに応えてくれそうであれば、最も望ましい結果です。 というようなことも意識しながら、バランス良い折衝をされたら如何でしょうか？
お礼
ありがとうございます 今日なんとか上棟式を終わらせてきました。 雨の降る中、大工8人、現場監督の構成で一日で骨組みが 立ち上がりました。 狭い道の為にレッカーが入らない場所なので人海戦術で 押し通すといった感じのようでした。 そこでまた図面や打ち合わせと違ってしまう場所が 出てきてしまいました。 今度は地下の北側の部屋の天井が配管の関係で本来 2400の高さが取れなくなり、2300～2350くらいに なってしまうと言われました。 天井付近に小さい窓しかない部屋な為に天井だけは 2400とりたいと最初からうち合わせしていたので プチショックでした； 不動産屋の担当営業と話をして来週頭あたりに社長を 交えての話し合いの場を持つと言うことになりました。 （工期の延期、ローン減税、引っ越し時期、図面と 打ち合わせとは違ってしまう場所等に関しての話） うちとしては図面と違う部分については変更して直しが きけば問題無いのですが、それは無理な箇所ばかりなので それに対しては、我慢する代わりに何かしらのサービスを して欲しい旨を伝えようかと思っています。 これは我が儘なのでしょうか、、、 さらに工期関係に至っては、何段階かに分けての ペナルティを求めたいと思っています。 １ 今現在普通に工期が遅れることは事実なのでそれに対して 見合う程度のサービス。 ２ 年内いっぱいの引っ越しは無理な場合 それに見合う程度のサービス ３ ローン減税が今年分も間に合わない場合 それに見合う程度のサービス 今のところこの三段階くらいは考えています。 が、しかし今日の監督や大工さんの話を色々聞いた感じ では、年内の引っ越しは絶望的です。 ローン減税の手続きすらも怪しいような事をにおわせて います、、、。 それに見合うサービスを求めるのは、業者側からして 見ると敵対的に見えてしまうのでしょうか？ 自分も業者さんもメリットデメリットをバランスよく 持つ程度の結果を今のところは求めたいと思っています おっしゃるようにこの先も長いつきあいになる相手です からねぇ。良い関係でいたいですし しかし、バランスに見合う程度とは、こちらがどの程度 の保証を相手に求められるのかの範囲の判断がなかなか 難しいくて、判断に困っています、、、
- ok-leo
- ベストアンサー率53% (22/41)
ローン減税は建物の登記の日をもって起算されるので、年内に法務局への持込ができなければ２年分の減税が受けられないことになり、２０００万円のローンを組まれているとすれば、約４０万円の損失となります。 家賃の保証は当然のことです。 工事の遅れた原因にあなたの過失があれば、その分は相殺されますが、損害の請求分は最終支払い分からの差し引きとなります。工事遅延の際の賠償責任が記載されてないような契約書を結ばせる業者ですから、誠実な対応が難しいかもしれません。 専門の弁護士に事前に相談されてから、業者との交渉に当たられるほうが良いと思います。
お礼
ありがとうございます ローンは土地と建物あわせて2000万円ちょいです。 収入などのかねあいもあるのでどのくらいが返ってくる のかは怪しいところですが、、、 工事の遅れについては自分等にはまったく過失はありえ ませんね。打ち合わせや手続きなどもうちの方の物は 事前にどんどんせっついてやっていましたから。 弁護士ですか、そこまでは今は考えていません。 相手の社長の対応とかはとても良いので、それを今は 信用することにします。 ただ、工期がどのくらい長引くかとか ローン減税等がどうなるのかとか その他もペナルティと考えられる部分に対して 家賃以外に何かして頂ける部分があるのかどうかは 交渉してみようかと思っています。 損失と同等とは言いません。 気持ち的に納得出来る程度の事があればこちらも 収まりがつくのですよね。
- nao70chan
- ベストアンサー率26% (5/19)
今月中に引渡し引越しとなったものです。 私もローン減税の対象となる今年中にということで契約しました。それを台無しされるのは腹立たしいですよね。期遅れ分の家賃代プラスローン減税分も保証してもらいたいですよね。 勉強不足で申し訳ないですが、ローン減税は何をもって許可されるのでしょうか。住民票を移すぐらいなら今でもできるおもいますが・・・
お礼
ありがとうございます 引き渡し、お引っ越しおめでとうございます うらやましい限りです。 うちは冗談で正月とか今の家で段ボールに囲まれて 紅白とかは見たくないよねぇっと妻と冗談で言ってた のですが、、、まさかそうなるとは思いもしませんでした ローン減税は立て終わった後の役所の確認が終われば 手続きできたんでしたっけ？ 、、はい、自分もまだよくわかっていないですね； 一応不動産屋の担当に色々調べて貰っています。 ローン減税や建物のローン確定作業を早く終わらせたい のでそちらの手続き等を調べて貰って明日返事頂ける 予定でいます。 そして明日は上棟式！ 今日土砂降りなのに出来るのだろうか、、、 現場監督は「がんばってやります！」と言っていますが それはそれで心配ではあります。出来ることは嬉しい のですが、、、 雨の中の上棟式は問題無いのだろうか、、、
補足
今日の社長とのやりとりで話し合った事など、、 工期の遅れで発生する家賃などは完全に保証する。 家の引き払いをしなければならなくなった場合は 引っ越し、引っ越し先、家賃なども保証する。 出来る限り工期を急ぐ努力はする。 大工の人数を増やしての作業になった。 また、大工の棟梁は12月上旬いないには木工工事を 終わらせると言っている。 ただ、コレは自分としても逆に心配だし、社長さんも 工期を無理に急ぐのを嫌うお客様が多いので （勿論手抜き云々はさせませんと言っていましたが、、） 年内に完全に引っ越しと言うのを無理にもうけないで 一月中旬をめどにしての作業にしてはどうだろう？ と、言うことも話し合った。 その場合、自分の希望であったローン減税が今年と来年 では条件があまりにも違ってくるためにこちらとしては 最低限、手続きだけでも年内に間に合う様に出来ないか？ と、お願いしました。 社長もそれを目標に考えてみますと言っていました。 また、上記の事を書面にして、近い家に社長と自分と 不動産屋担当で直接あって話し合う約束も取り決めた。 それと、現幹部分の土間のコンクリートによって 地下の天井の一部高さが低くなることについて質問 してみると、社長はその話は知らなかったようで 直ぐに対処するとのことでした。 それも含めて近いうちに連絡を下さるようです。
- jixyoji
- ベストアンサー率46% (2840/6109)
こんにちわ,jixyoji-ですσ(^^)。 まず下記をご覧ください。特に民法第635条但し書きに関しては要注意ですね。 「安直にしてしまった契約を解除できないか？」 http://npo.house110.com/J110/J1~100/J110_99.html 「工期遅れと建材の約束違い 」 http://npo.house110.com/J110/J1~100/J110_53.html#143 「民法 第3編 債権 第9節 請負」 http://www.houko.com/00/01/M29/089B.HTM#s3.2.9 ＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝ 第635条 仕事の目的物に瑕疵ありてこれがために契約をなしたる目的を達することあたはさるときは注文者は契約の解除をなすことを得る ただし建物その他土地の工作物についてはこの限りにあらず ＝＝＝＝＝＝＝ ただ下記最高裁判例で興味深い判決が出ていますね。 「そんなアホな！最高裁判例」 http://www.ads-network.co.jp/kininaru/01-/05.htm (-_-)ウーム,ちょっとうかつだった可能性ありですね。契約書面上工期の遅れで損害賠償に関する規約がなくても一様有効のようで後はfutta_kさんの交渉次第ですね。一様契約書に記載がなくても,家賃相当額を一つの目安として損害賠償の請求が可能なので巧く交渉しましょう。 またお一人で交渉するのが不安であれば代理人などに依頼する方法もあると思います。無論お金はかかりますが巧く交渉して請負契約の遅延に関しての損害保証金をださせるかもしれません。下記のような『不動産コンサルティング』で交渉できるかどうか聞いてみましょう。 「プロの眼・不動産調査」 http://www.professional-eye.com/index.html 「建築検査・不動産調査の住まいのホームドクター」 http://www.homedoctor.co.jp/ 「［デジタル不動産コンサルタントLTD.］」 http://www.din.or.jp/~digicon/ 「不動産の達人 さくら事務所」 http://www.sakurajimusyo.com/ それ以外では司法書士のような法曹家に相談して代理交渉できるかどうか聞いてみてください。また今後不要な遅延行為がないように書面上に記録しておく事でも有効に依頼できると思います。 「全国司法書士会一覧」 http://www.shiho-shoshi.or.jp/data/zenkoku.htm 参考までに。
お礼
ありがとうございます URL色々と拝見させていただきました。 業者の作る契約書って事もありますが不都合な事は 極力さけていたり、濁していたりするものですね。 ただ相手の社長さんはとても良い方なので 出来る限りの事はします との事でした。
- jyamamoto
- ベストアンサー率39% (1723/4318)
工事を発注した契約書に、工期の約束、工期遅延の場合の取扱いをどう書いていたかが、一番大事な確認事項です。 それを確認して、その内容に準じて、賠償範囲にあった請求をすることになります。 当初の契約内容が明確でない場合は、もう駆け引き（折衝）の世界の話です。 工期が遅延することで、考え得るあなたの負担増を項目別に全部試算してぶつけて見て、あとは先方との折衝で折り合い点を見つけることですね。
お礼
ありがとうございます 下記のお礼に書いた通り、工期の遅れでの賠償などに ついては書いてません。 この状態ですと 期限以降の家賃とローン減税分の損失部分あたりが妥当 なのでしょうか。 外構のフェンスとベランダの屋根を2期工事で見積もり しているのですが、そっちをオマケ等も交渉しようかと 考えているのですが、甘いですかね、、、
- LAMBLOSS
- ベストアンサー率21% (31/142)
納期に遅れる場合は契約書に明記されていると思います。 通常、損害賠償の観点から見れば、家賃・地代・迷惑料・ローン減税が減額される分（９，１０年目の０．５％づつ）などが考えられると思いますが。
お礼
ありがとうございます 契約書には 請負者は工事に支障を及ぼす天候の不良その他請負者の 怠慢にあらざる事由により工事期間内に工事を完成する 事が出来ない場合は遅滞なく注文者にその理由を申し立て 工事期間の延長を求めることが出来る としか工期に当たることは書いていないですね 契約書に書かれていない事に関しては両者で協議して 決めることと書かれてあるので協議しろと言う事で しょうか、、、。
補足
遅れた要因と考えられる事です ※ 建築確認の遅れ。半月近く遅れました。 確か七月の半ば迄には確認がおりますと 言われていたのですが、結局月末か八月初め になってしまった。 そのためにローンの手続きが土地と建物で 同時に出来なくなってしまった。 ※ 基礎屋の選定の遅れ。一ヶ月くらい遅れ。 解体後なかなか着工されないために確認した ところ、基礎屋をあたっていると言われました その時点で探してるのも不思議だったのですが その後、着工日が決まり、その日に見に行った のですが、何もしていないために現場監督に 確認を入れると、地下室をやったことがない 基礎屋だったために無理と断られたようで 結局自社の基礎部門でやると言われました なぜ最初からそうしなかったのか、、、 コレがなければ年内は間に合ったはず、、、 ※ 台風と長雨 あまりの当たり年すぎて、うちは呪われてる のかとまで思える程でした。 三週間くらいはこれで遅れてるかな。 その他にペナルティと言える箇所 ※ 玄関の土間部分のセメント部分が 地下の部屋の天井部分から出っ張っている 天井の一部が2メートル四方、40センチくらい 下がってしまっている。 昨日突然言われてボーゼンとしてしまいました 基礎やってる時に何故解らなかったのか、、
お礼
再度ありがとうございます。 なるほど工程表を作り直して貰うというのは良い考えかもしれませんね。 確かに再度明確に工期を決めてをれを改めて目指して貰うの方が こちらも相手側もわかりやすいですよね。 ＞相手に再度チャンスを与えて見ることです。 ＞再チャレンジで失敗すれば厳しいペナルティーを負が ＞成功して信頼回復ができれば、軽いペナルティで済むよう ＞に感じさせることが賢明ではないでしょうか。 その通りかもしれませんね。 来週の話し合いの時はそれを頭に置いて進めてみたいと思います。 天井高の件はむき出しの配管で解決出来るかどうかは 確かめていません。 個人的な趣味で余り好きでないのもありますが 一応向きだしでやるとどうなるかも聞いてみようかと思います。