修繕積立金の増加を突然通告されました

質問

今持っているマンションは築5年くらいなんですが、
管理会社と管理自治会から突然連絡が来て、

「来期から修繕積立金を増加する必要があります。
現在の５倍にするか、当初15年間3倍にして、その後7倍にするかどちらが良いですか」

というアンケートがきました。

背景資料として、今後発生する可能性のある修繕箇所とそれらに掛かる費用の見積もりが出ているのですが、
その修繕箇所や周期、個々の箇所の見積もりが正当なものかはちょっと判断がつかないんですね。

ただ、築5年ですし、災害にあったわけでもないのに
突然こうなることってあるんでしょうか？
管理会社と施工会社の陰謀なのか、
ちゃんと見積もってみたらやっぱり足りませんでした、
みたいなものなのか。。。

みなさんはそういった経験がありますか？

回答No.10

seapapajp

マンションの規模とか細かな金額が不明なので正確には言えませんが、１０年目の工事費は１００戸程度のマンションでしたら１戸当たり１００万円を目安にされると言いと思います。ほとんどのマンションの場合修繕工事を建てた会社の管理会社に発注するのが一般的なのをいいことに高額な費用を言ってきます。私のマンションでも実際には１億円だったのですが入居後３倍の３億円必要だといって管理組合を脅かし、４、５回も積立金を上げました。結果的には他の会社へ発注したため嘘がばれてしまし、今では、住民は管理会社を全く信用しなくなりました。できればどこかの建築設計事務所へ現状の調査と見積もりをとられることを強くオススメします。費用が１００万円ほどかかりますが、皆さんが払われる工事費が大幅に節約できるのならかなり安い投資だと思います。業者にただで大金を払うことはないと思います。

回答No.9

teinen

５０数戸のマンションの管理組合の理事をしている時に修繕積立金の値上げを提案したことがあります。
　新築入居時の修繕積立金の設定額がかなり安かったので，全戸アンケートを実施して，理事会で検討し，管理組合の総会に掛けて値上げを決定しました。

　修繕積立金は，大規模修繕の長期計画に基づいて設定します。
　最初の大規模修繕は，築１０～１５年目ですが，その後の修繕は８～１２年後，５～８年後と頻度が上がって行きます。また，修繕箇所も増えて行きますから，経費がかさんできます。

　管理組合は素人集団ではありますが，マンションにはいろいろな職業の方が住んでおります。
　うちのマンションの場合は，一級建築士の方も住んでおられますし，建築関連の仕事をしている方，銀行にお勤めで融資に詳しい方，他のマンションで大規模修繕を経験した方など，いろんな方が住んで居られるので，こういった方々で「大規模修繕委員会」を組織して，修繕内容や修繕積立金を検討してくださっています。

　質問者の方のところの修繕積立金の単価はいくらでしょうか。もし，１平方メートル当たり１００円以下の単価ですと，値上げはやむを得ないと思います。

回答No.8

byoritu

現在、１度目の大規模修繕工事を行っているマンションに住む者です。住戸数が100戸以上と大きかったためか、当初設定した修繕積立金＋管理費の剰余分のみで費用は賄えました。当初徴収していた修繕積立一時金分が丸々残りました。
このような収支結果になったのは、１．管理会社を事実上大規模修繕工事から外した、２．（工事金額が１億近くになるため）競争見積を実施した（参加２０社以上）、３．資産的価値を向上させる適当な工事範囲を見極めるため専門家に監理を依頼した、４．それらを実施するため理事会とは別に委員会を設置し動いて貰った、という要因があります。
管理会社に丸投げ・ノーチェックであれば修繕資金はいくらあっても不足します。その為に管理組合の理事会などには常日頃から工事に関する専門家に依頼する体制を整えた方がいいとは思います。
それと、監理には工事に上乗せする形で利益を上げさせないためにも適正な報酬を与えることも考えるべきでしょうね。

参考URL：

http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/,http://www.cmnetcorp.com/

お礼

すごい！ありがとうございます！

サイトも非常に役立ちそうです。
やはり、丸投げはまずいですよね。

やはり専門家を入れることが重要な気がしてきました。
資産価値を向上させるに適切な工事とは何なのか、
それを見極めて修繕することが重要であると思いました。

ありがとうございました！！！！

回答No.7

noname#65504

一般に管理費・修繕積立金の金額は管理組合が決めるものです。この管理組合というのはマンションの所有者全員からなる団体で、マンションを所有する限り所属しないわけにはいかないものです。

管理組合での決定事項は通常集会を開いて多数決で決めます。

質問者のいう管理自治会というのは、管理組合は全員参加が原則ですが、常に全員で会議を開くのは大変ですから、普通は役員・理事などを決めて管理組合の日常的な運営を任せているところが多いです。

そこで理事会（自治会）では管理費の運営や修繕計画を立案して、集会を開き決議します。

おそらく、立案をする際の資料とするためのアンケートがきたものと思われます。

管理会社は素人集団である管理組合に雇われた会社にしか過ぎません。しかし企業の方が修繕など専門的知識が豊富ですので、管理組合の代表者である理事会・自治会と協議の末、アンケート内容のような計画を立てたものと思います。

マンションの修繕計画はここ数年話題になったもので、昔は結構いい加減な計画のところが多いともいわれています。
また修繕は１０年間隔ぐらいで行ない、３０年程度先まで見越して計画するのが普通です。そして修繕計画は５年程度で見直すようになっています。

最初の計画などは販売者が適当に仮設定していることが多く、修繕計画を見直してみたら、修繕計画が不十分で、きちんと見積もったら今までの計画では、積立金が破綻することがわかり急遽増額する例もよくあるようです。

但し、管理会社の中には自らの利益を優先しての計画を提案するところもあるようです。

よってその内容については、質問者の危惧のようなケースもありますし、今までの計画が不十分だた可能性もあります。

最終的な決定は集会で決めることになると思います。そして集会の前に必ず議題内容が送られてきますので、それの内容を検討して、集会で所有者自らが判断して、投票する必要があります。

なお、集会に不参加や反対の投票をした場合でも、管理組合の集会の決議には従わなければなりませんので、できる限り集会に参加してください。

回答No.6

noname#8671

新築半年の物件に入居していますが、戸数は65所帯もう時間の問題と覚悟はしています。
　初めから、高い管理費では入居してくれない（ローンを組んだりとかの条件を見て）と、不動産屋のたくらみと見ていました。
　ハイレベルの入居者を入れたい所は、物件本体も高く設定して居ると聞いて居ます。
　入居当時の物件の値段で判断出来ると、聞いていますので当時の値段で判断するのも、管理費、修繕費の判断は出来るかも知れません。
　私の所は確実に安いので、これは裏有りとみて入居を決めてと言う変な話ですが。
　何時値上げになるか次第です。

回答No.5

shinkun0114

私もマンションに住んでいます。
　修繕積立金は、分譲の際に販売会社が金額を設定しますが、
あまり高い金額を載せると売れ行きに影響するためか、
若干低めの金額としていることが多いようです。
　しかし、販売会社は、売ってしまえば他人です。あとは、
所有者が組織する管理組合で維持していかなくてはなりません。
　ここで、修繕積立金が低い、という事態に直面するケースは
多いようです。

　しかし、いきなり５倍とはすごいですね。
　もっとも、アンケートとのことですから決定ではありませんよね？
修繕積立金を上げるにしても、管理組合の総会で所有者の同意が得られないと、上げられないと思います。
　質問者さんも、管理組合の総会に出られると思いますが、
納得できる理由の提示を求めてください。
いきなり５倍だの３倍だのでは、他の所有者の方も納得しないでしょう。

＞管理会社と施工会社の陰謀なのか

　金額がわからないのでなんとも言えませんが、
他の施工会社から見積もりを取ることもできます。
　もし他の見積もりが安ければ、もっと安い積立金で
済むかもしれません。
　いずれにせよ、納得できるまでは、管理組合での
態度を保留しておくことをお勧めします。

お礼

shinkun0114さん

ありがとうございます！

管理組合の総会に出て、まずはきちんと状況を確かめた後、場合によっては他の施工会社に見積もりをだしてみようと思います。

こういう施工会社を選ぶときに役立つサイトとか御存じないですか？

回答No.4

puremi

管理自治会とは管理組合のことでしょうか？
通常そういった重大な案件は、総会にて多数決で決めると思うのですが・・・

入居当初、修繕の計画表は配布されていませんか？
ある程度、必要額を見積もりして、修繕積立金の金額は決められていたと思うのですが、たまに、当初の管理費・修繕積立金額を相場よりも低く設定している物件も見掛けますが、そういったケースなら値上げも仕方がないかと思われます。
また、小規模マンションであれば、一軒当たりの負担も大きくなるでしょうし。

阿佐ヶ谷の当時築３０年になるマンションを親から相続して住んでいた友人宅は、大規模修繕に一括で200万円だかの負担を求められたそうです。

うちは築４年の300世帯を超えるマンションですが、何千万円も余っているとかで、先日、逆に値下げになりましよ。

何のアドバイスにもなりませんが、ご参考までに。

お礼

＞うちは築４年の300世帯を超えるマンションですが、＞何千万円も余っているとかで、先日、逆に値下げにな＞りましよ。

こんなこともあるんですね。

ちなみに私のところは、30世帯くらいなので個々の世帯の負担が大きいのかも知れません。

ありがとうございました。

回答No.3

hardya

よくわかりませんが、ある年数で塗装をしなおす事や、ひび割れ個所の修繕などは必要ではないでしょうか？たとえば、業者に見積もりを出させて安いほうで入落札させるなどの手もありますね。まぁ、今後の必要な金額をはっきり出してからの話ではないでしょうか？お役に立てませんですいません。

お礼

そうですね。業者にアイミツをとってみます。

ありがとうございました。

回答No.2

elmclose

具体的状況が書かれていませんので何ともいえませんが、推察すると、当初の積立金が安すぎたという可能性が高いのではないでしょうか。

マンション販売会社は、良心的なところは別ですが、購入者の負担を少しでも少なく見せるために、積立金を少なめにして売るところもあるようです。

販売会社にとっては、売ってしまうのが第一ですから。

管理組合できちんと議論すればよいのではないでしょうか。

お礼

そうですね。まずは管理組合できちんと議論してみます。

ありがとうございました

回答No.1

amondyuru

元はいくらくらいなんでしょう。
　販売メーカーの息のかかった管理会社なら、必要以上のメンテナンス計画を組んできます。
　自治会役員の中に建設関係に詳しい人がいないと向こうの言いなりですからね。
　４０００円くらいなら、５倍で２０，０００円ですか。
　ちょっと高いですね。
　４０００円は、安すすぎて、実際の補修には対応しきれないと言われる方もいます。