実施しない原状回復工事の費用を入居者へ請求する

質問

不動産・建築系の会社のものです。
ある会社に転職しました。
賃貸住宅の退室立会い時に原状回復工事の見積もりを作成し、ある程度の費用を、入居者様に負担していただくことに了承をもらいました。
その見積もりをオーナー様へ提出し、話し合って、一部は行わないと決め、見積もりから削除することになりました。

再度見積もり書を作成し、先輩に確認してもらったところ、先輩から、入居者からもらえるのに、なぜもらわないのか、やらないと決まった工事はやらなくてもいいから、入居者から費用をもらえと言われました。

よく話を聞いたところ、今は手直しはしなくてもいいかもしれないが、いつかは手直しするかもしれない、そのときにオーナーが費用を自分で負担しなければならない、それはかわいそうだから、今回手直しをしなくても入居者から費用をもらって、オーナーがプールするべきだ、入居者の過失なんだから今工事ををしなくてももらえる、そう決まっているとのことでした。

先輩が言うには国土交通省のガイドラインに下記のように書いてあるそうです。
「入居者様の故意・過失にかかわる修繕については、建物の価値をダウンさせてしまうものであり、こちらの価値をダウンさせた分は、賃借人の負担になります。」

なので、工事をするしないは関係なく、入居者さまから費用をもらっていいのだそうです。

これまでもずっと不動産業界に勤めてきましたがそんな話は聞いたことありませんし、やったことありません。
また、過失と言ってもたいした過失ではありません。例えばドアの枠にほんの少しキズがついている、などもので、人によっては気づかないくらいのものもありますし、なにより、生活をする上であるついてもおかしくないものでもあります。

あちらからするとわたしが相当おかしいようです。
なので質問します。
実施する予定がない原状回復工事の費用を、入居者の過失を理由に入居者へ費用を請求できますか？
できれば、請求するできる場合、できない場合、どちらも根拠を示していただけると大変助かります。

回答No.5

kuwara

質問者さんは、大変誠実に仕事をされている方だと思います。

以前、不動産屋に努めている友人と、入居者が退去時に支払うお金について話したことがあります。

その際、壁紙の張り替え（全面）と称して代金を徴収される場合があるが、実際は、壁紙は張り替えず、エアブラシで吹く…と言っていました。壁紙の張り替えは、剥がすにも、張るにも時間がかかるが、エアブラシで吹けば、張り替えたと同じくらいの見栄えになり、また、人件費も糊が乾くまでの時間もカットできると。よほど大きな補修がない場合、ほとんどの業者はそうしているのでは？と言う話でした。

部屋の原状復帰については、業者の手配など不動産屋に任せている家主が多いので、退去者から徴収して浮いた分は、不動産屋が手配料に上乗せしてつじつまを合わせるとか。家主がそれを承知で浮いた分を家主の利益に上乗せする場合もあるとか。

20年超前の話なので、現在は法律や事情がまた違っているかもしれませんが。

退去者からすれば、出費は抑えたいものの、退去後、どのように原状復帰されているのか？は確認するすべもないので、言われるがまま支払うしかないんでしょうけど。

不動産屋さんが皆、質問者さんのように誠実であると良いと思います。

回答No.4

KZ1105A1

まず問題を分けて考えないといけません。
業者であるならご存じの通り、原状回復義務は知っての通り。

アナタは記載の通り、借主の故意、過失によるモノは、損害であり、貸主にはその損害に対する賠償請求が出来ます。
これは車両事故に関する修理と同じです。
なので見積もり通りの請求に関しては正統な請求です。

但し、それを今回実行するかどうかは貸主の自由です。
一時的に補修とし、時期が来てから交換もあります。

因みにドアの傷？それ過失でしょう？普通の生活（善意管理義務履行）していて自然に出来るモノではありませんよ。

ガイドラインを良く覧て下さい。自然の摩耗、損耗とないですか？
なので請求権利があるという事。
やるか、伸ばすかは貸主（大家）の選択権という意味です。

私も現役不動産業者であり宅建士です。

回答No.3

agehage

交通事故なんかですと、相手の過失で壊された修理の代金をもらうけど直さないというのは普通に通ることです

この場合も同じように感じます
つまり先輩のいうことが正しいと思います

回答No.2

kanstar

まず、｢原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の話だと推察しますが、あくまでも原状回復は貸す側と借りる側の間の話のことです。

なので、施工会社にはまったく関係ない話です。

また、

住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
以下引用

> 原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人
> の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による
> 損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そし
> て、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれる
> ものとしました。
> ⇒　原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化

となっています。

よって、
> 「入居者様の故意・過失にかかわる修繕については、建物の価値をダウンさせて
> しまうものであり、こちらの価値をダウンさせた分は、賃借人の負担になります
> 。」
というのは、大嘘です。

百歩主張を譲るとしても、そのようなことを主張出来るのはあくまでも貸す側(オーナー)だけだと思いますけど。。

補足

当社は仲介もやってますし、退去立会いと見積もり作成の代行を承っておりますし、そのなかに家賃・敷金の精算（計算の意味、実際の支払いなどはオーナーや不動産会社・管理会社が行う）も入っております…。
何にせよ、先輩の言い分は変ですよね…。

回答No.1

cap55

それは詐欺でしょ。
工事をしたら、施行前 施行後の写真を取り報告書を作成して、請求するのが一般的でそれが無いなら何でも請求できる。
そんな物で金を取ったら、訴えますよ。
相手が素人だと思って、舐めてるとしか思えない。

補足

上司にも相談しましたが、じゃあ明日相談しようか、と言われました。なので、それほど別にマズイとかヤバイとかは思っていないみたいです。