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中古住宅売買トラブル（超長文）
先に、中古住宅の売買契約（当方買主）を、双方仲介会社立会いの下行いましたが契約後程なく、相手方から相手方仲介業者に契約撤回の申し出がありました。 相手方不動産業者（大手。専任媒介）は、仲介手数料を手にすることは法的に問題なく（調査済）、当方は法的に、手付倍返で終わってしまう公算が大です(ローン内定前の意思表示なので契約着手前になる）。しかし当方は当方仲介会社に仲介料請求権が残ってしまいます（同社は、現段階での請求権（半額）をすぐ行使する気はなく、最終的に同社経由の購入で今回の請求は保留する対応）。 相手方仲介会社は売主に何度も連絡を取っていますが、無視を決め込んでいるらしく、解約するための話もできずにいます。当方としては、解約するならきちんと仲介会社も交え、納得の上、正確な解約文書を交わし、解約したいまでです。 相手方は、当方宛に、まず配達証明で「手付け倍返し、貴殿口座番号教えよ」（この手紙受領はローン内定後）、当方仲介会社と相談し、相手方仲介会社は売主に連絡をとるも先述のとおり、次いで「○月○日までに口座番号教えないと手付放棄とみなす」の内容証明、当方内容証明「いきなり解除で戸惑っている。仲介会社にも迷惑がかかっている。四者会談希望」、売主内容証明「契約着手前売主側仲介会社手付け倍返しで了承済み、話し合いの必要なし。×日までに口座番号教えないと手付放棄とみなす。判断は任せる。最後通告」というやり取りを経ています(仲介会社了承ないこと確認済)。 <<ちなみに、状況的に違約解約の可能性が考えられたため、上記やり取りとなりましたが、違ったようです。ただし、解約意思表示は契約者の家族が行った模様です>> 字数の関係で詳細は補足要求の際に書きますが、これでは、不動産の公正取引にかかわると考えます。
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- agboy
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>不動産の公正取引にかかわると考えます。 、とありますが、売主で業者でない場合相手方不動産業者の落ち度は無いようです。 ＞解約意思表示は契約者の家族が行った模様です。 、を何からご判断したのか分かりませんが、相手方仲介業者が窓口なのですから、この会社の言い分だけを信用するしかないですね。 因みに、倍返しされた手付金は雑所得の扱いになります。
お礼
>売主で業者でない場合相手方不動産業者の落ち度は無いようです。 理解しました。 >契約者の家族が…を何からご判断したのか分かりませんが、相手方仲介業者が窓口なのですから、この会社の言い分だけを信用するしかないですね。 相手方仲介業者からの情報だけです。それゆえ、事の事情がわからず、戸惑っています。 >因みに、倍返しされた手付金は雑所得の扱いになります。 給与所得のみの者ですので、来春は要確定申告ですね。理解しました。 ありがとうございました。
読ませていただきました。指摘事項としては、 >しかし当方は当方仲介会社に仲介料請求権が残ってしまいます とはいえません。この点はまだ判例がなかったはずですが、仲介手数料はあくまで成約した結果として支払う対価であり、成約しなかった場合は仲介手数料を仮に受け取っていても全額返還するのが本来の正しいあり方であるという考え方が有力です。 契約不成立の場合の仲介手数料返還（今回の場合は支払いがまだなので請求）については明らかな違法ではないが、論理的には返還義務を負う（請求権がない）と解するべきということです。 ただ異論もあって（たとえば買主の都合による契約解除が行われた場合、不動産屋はその間はただ働きとなるので、果たして手数料返還が妥当なのかという話）、対応は不動産屋により分かれています。 それはともかくとして、ご質問のなかの状況説明はわかりましたが、ご質問自体がよくわかりませんので補足下さい。 相手が手付け倍返しにより解除を申し入れており、契約上問題がないわけなので、そのまま振込先口座番号を通知して解除ということで、特に問題があるように見受けられませんので、ご質問の趣旨が不明です。
お礼
下記補足のほか、mickjey2様からのお問い合わせについて書かせていただきます。 >当方仲介会社に仲介料請求権が残るとは… >この点はまだ判例がなかったはずですが、仲介手数料はあくまで成約した結果として支払う対価であり、成約しなかった場合は仲介手数料を仮に受け取っていても全額返還するのが本来の正しいあり方であるという考え方が有力です。 私もそう思っていたのですが。この点は法律相談してみます。この点は解約後でも間に合うと思いますので（当方仲介会社あこぎではないと思っています）、解約になったら、役所の法律相談に予約入れます。 ＞ただ異論もあって…果たして手数料返還が妥当なのかという話… その点なのですよね、問題は。実際不動産屋の取り分が全くなしでは、業法に明確に規定してあり対策をとって契約事務が行う環境があれば別ですが、たまったものではないでしょうね。 >ご質問の趣旨が不明です。 補足させていただきました。本当にいろいろな思いを短文にまとめるのは難しいですね。日本語能力のなさを感じました。また、法についてもう少し勉強してから質問すべきだったと反省しています。 （実は書きかけてやめて、を３回やって、書いたら800字制限がわかり（当方このサイトはビギナーです）中途半端になりました。申し訳ありません） ありがとうございます。
補足
補足はNO.１の方のところに書かせていただきました。 mickjey2様のお問い合わせには、お礼の欄に書かせていただきます。 素早い回答、ありがとうございます。
- guramezo
- ベストアンサー率48% (370/759)
本件は、すべて契約条項にかかわってきます。 ・解約条項はどうであったか：通常、売主、買主それぞれ、一方的に解約することができ、その場合に手付金相当が相手方への違約金に当たるということになっているとおもいます。そうであれば、あなたの「話し合いたい」という要求は、相手に拒否されても致し方ないわけです。 「相手方の承諾」が、条件として記載されていなければ、無理でしょう。 ・違約条項はどうなっているか：＞状況的に違約解約の可能性が考えられたため、上記やり取りとなりましたが、違ったようです。＝違約には当たらないということですね？ それらを踏まえた上で、あなたが要求したい点を、もう一度確認してみてください。 ＞当方としては、解約するならきちんと仲介会社も交え、納得の上、正確な解約文書を交わし、解約したいまでです。 ⇒相手方の一方的な事情による解約のケースですから、納得を求めるのは、元々無理でしょう。 又、正式な文書による解約とは、解約の証明のためであれば、お互いに内容証明のやり取りをしているのですから、必要ありませんね。 ＞不動産の公正取引にかかわると考えます。 ⇒売主・買主の一方的な解約については、法律上認められているわけですから、問題はないわけです。 ご質問者は、むしろ「解約しないで、契約を何とか履行させたい」というのが本当のお気持ちではないかと思いますが・・・ そうであれば、 ＞解約意思表示は契約者の家族が行った模様です と言う点を証明すれば、売主本人の意思による解約ではありませんので、無効となります。 どうしても契約の履行を訴えるのであれば、裁判によりこの証明を行うことになるでしょう。 でも、費用も時間もかかる上に、勝訴して得るものは「契約の履行」だけです。 手付金相当の解約金以上の価値のある契約であればわかりますが、中古住宅の取引では、そこまでの理由はないのでは？
お礼
下記補足のほか、guramezo様からのお問い合わせについて書かせていただきます。 ＞・解約条項はどうであったか 「相手方の承諾」は、ありません。ということは、今回の件、致し方なし、でしょうね。 ＞・違約条項はどうなっているか 履行着手です。これは、当方に解約意思が文書で伝わった日とローン内定が下りた日が同じだったため、微妙かと思いましたが、代理人が解約意思を口頭で伝えたようですので（その点相手方仲介会社から情報がない）、解約に委任行為がなされていない可能性があると考え、また複数人契約の一人から通知されているので、微妙かと思われました。しかし、 ・契約時は一人にすべて委任状が出て、その人自書で契約し、その当人が（非連名ですが）文書で申し出ている ・発信はローン内定前日 というところから、相手方有効と解せざるを得ないようです。 ＞正式な文書による解約とは…お互いに内容証明のやり取りをしているのですから、必要ありませんね。 契約書は残っても、それに拘束されることはないと理解していいですね。その点安心しました。 ＞売主・買主の一方的な解約については、法律上認められているわけですから、問題はないわけです。 理解しました。 ＞「解約しないで、契約を何とか履行させたい」というのが本当のお気持ちでは… 仰るとおりです。 ＞どうしても契約の履行を訴えるのであれば、裁判… 訴訟も考えましたが、仰るとおりでなのですね。 ＞手付金相当の解約金以上の価値のある契約であればわかりますが… 違約解約の場合、当方大幅に利します。しかし状況的に当方が有利になるかどうかは難しそうですね。 ありがとうございました。
補足
補足はNO.１の方のところに書かせていただきました。 guramezoさまのお問い合わせには、お礼の欄に書かせていただきます。 素早い回答、ありがとうございます。
- himawari223
- ベストアンサー率15% (296/1951)
こんばんは 契約が実行されなかったのですから、仲介手数料と、手付け金は、そっくり戻ってくるのでは？ 相手も、手付け金を倍にして、返します。と言っているのですから、何の問題もないと、思いますが・・・ あれこれする前に、早く、振込み先を、教えて返金してもらをないと、お金を使ってしまって、分割にしてとか、返してもらえなくて、裁判になんて事になりかねません。 もらうものは、１日でも早くもらっておきましょう。もらいすぎだったら、後で返せばいいのですから。日数がかかると、もらえるものも、もらえなくなりますよ。 だれもが、ochadaさんのような、良心的だとは限りません。 ただ、今度も、その業者にたのむから、仲介手数料を半分、戻してもらうというのは、解せません。 見たところ、このような事、１つ、解決できないのは、能力がないのでは？ と思います。 今回は今回で、全額返金してもらった方が、次も一生懸命やりますよ。 次が決まらなかった時、返してもらう事に難儀するのが、目にみえるようです。後々にトラブルの種を残さないよう、１回、１回、清算した方がいいです。 尚、各役所には、無料の弁護士相談がありますし、共産党の事務所にも、弱者救済の弁護士無料相談もあります。 書類一式を持って、いきさつを、時間の経過順に書いて持って行くと、結論が早く出ます。
お礼
上記補足のほか、himawari223様からのお問い合わせ、ご意見について書かせていただきます。 ＞あれこれする前に、早く振込み先を教えて… 相手方の経済状況、当方の手付額から考えて、履行不能になる心配はないと思いますが、期限までに返事をしない場合、本当に返さない可能性があります。その点は当方仲介会社と相談しながら進めていますが、相手方会社も連絡が取れず、という状況です。相手方も配達証明等送ればよさそうなものですが…それもよくないのでしょうか。 ＞見たところ、このような事、１つ、解決できないのは、能力がないのでは？ と思います。 正直、そう思います。住宅購入を決める場合、十全な準備を行い資金も準備して、というのが普通でしょう。私はローンを背負うのが嫌で、当分買わないつもりでいました。しかし考えるところがあり、たまたま今回の物件に興味を持ち、初めて内覧しました。今回の物件は勉強のつもりで、今後に役立てたいと思っていました。最初の内覧後、すぐに買い手がつきましたが、その方は融資条件が合わず、内覧の早かった私に話が来たという状況です。 その間、新築を見たりあれこれ勉強しているところにこの話が来て、私の優先権時間が短く（後に数人待ちがありました）、そこまでの短い時間で私なりの勘から、こんな条件はもうないと判断し、動いた次第です。事実、私の見た新築は値下げでもまだ売れず、中古は今回物件周囲で、今回の価格帯のものはいまだ出ません。 本来買う資格のない者が走ったゆえの罰、でしょう。 ＞後々にトラブルの種を残さないよう、１回、１回、清算した方がいいです。 相手方期限にまだ少し時間があるので、私として最大限の努力をした上、本当にやむをえないと判断した場合、そうします。 ＞尚、各役所には、無料の弁護士相談がありますし、 アドバイスありがとうございます。経過表は作成中です。しかし、役所の無料相談は予約制で、早くて２週間待ちです。ここまで連絡が取れないとは思っても見ませんでしたので、予約だけ入れといたほうがよかったかな、とも思います。しかし私がキャンセルすると窓口や他の予約希望者に迷惑をかけること、経験上知っているので、それができなかったのです。 ありがとうございました。
補足
すばやい回答、本当に感謝しています。 質問800字制限に掛かり、端折りましたので、補足します。説明不足申し訳ありません。 仲介手数料は、契約履行時（未到来）支払の約束ですので、まだ請求もされていません。ただ当方仲介会社に「契約はしているため今回解除の場合、今後決まった際、同社仲介の場合はその物件の法定手数料でOKとしますが、請求権は本来の半額残ってしまいます（行使するかは別として）」というところです。倍返ししてもらったところで、その支払い義務があるのなら赤字です。正直、当方与信は問題ないが手持ちが少ない（今になって考えると、安全運転しすぎました）という事情から、手付けが（ここには書けない位）少ないのです。この点は、現在では私の犯したリスクと自覚しています。 また、仲介会社を通しているわけですから、そちらに何の通告もなく当方勝手に口座を通知して解除ということは信義側に反するのではないか、という事情からこうした対応をとっています。 もちろん、今回契約を履行していただきたいという気持ちもあります。はっきり言って、この地域でこれだけの物件があんな値段で、という状況ですから。今回はじめてわかりましたが、業者の方ならびっくり、仮審査した銀行も「中古なのに買値と評価額にほとんど差がない」という具合です。それに今回住みたい地域は、中古が滅多に出ないそうです。新築も見ましたが、近年の窓の少ない、条件の悪い土地に建つ物にもっと高い値段を出すのかと思うと、今回流れたらもう当分探すのはやめたいと思っています。 今回は契約者とは違う家族が、契約者を引っ込めて、こうした対応を取っているという点で、その後契約者本人が捕まらず、契約者の本当の意思が掴めない状況なので、まずはきちんと四者で話をして、納得の上で対応を考えたいし、それが筋と思い今回の対応となっている訳ですが、相手方の対応は真に正しいのでしょうか。 契約者の一方的解除権ある期間中に、口頭とはいえ意思表示が（本人が本心から言ったどうかはわからず）されたということで、状況を正しく確認し、手付流し解除が真に正当な状況なら甘んじて受けますが、それすら微妙な状況です。相手方本人は、契約当日まではちゃんと売る意思があり、残置物の話も有難い条件にしてくれていただけに、解せないのです。 相手方仲介会社は契約したことで相手方に仲介料請求権が発生していますので（この点は当方仲介会社が県の宅建担当課に確認しています）、それを払ってまで解除するかというのが争点になりそうです。ただ、それを逃れるために相手方仲介会社に説明せず、当方に直接交渉を持ちかけているとしたら、由々しいことと考えます。（もっとも、この場合親戚など別人を相手方仲介会社に引き合わせ契約すれば、相手方は倍返しの損だけで済むのでしょうね） 以上、取り急ぎ補足します。
お礼
＞１．契約を履行してもらいたい場合 これはもはや不可能でしょう。…理由は不明ですが、良くある話としては売却に対して家族などの反対にあって…たいていの場合後から決めたことのほうが最終判断になるものなので、まず困難と思われます。 このパターンの可能性濃厚です。 ＞２．不動産のこの手付け解除というやり方が問題 …この意味で手付け放棄というのは損害賠償の意味を持っているので、金額は十分に考えねばなりません。両刃の剣ですからあまり高額なのは困るが、解除で受ける損失以上の金額にする必要も絶対にあるのです。 勉強になりました。今回の場合、業者さんも「長いことやってて、こんなに極端なのは聞いたことがない」という程度の話ですが、極端も起こりうるリスクを考えるべきでしたね。 ＞３．今回問題なのは不動産手数料 …私などは初めからそれを条件に購入します。 勉強になりました。 ＞仲介業者の損失という意味では手数料の半額というのは高額すぎます。それには明確な法的な裏付けはないのです。 そう思います。その点は後日法律家に相談します。 ただ、当方仲介会社は、あくまで一般論で、こうしたこともありうるという話だったようにも考えられ、（裏付けはないのですが、と以前いっていたように記憶しています）単なる繋ぎ止めトークのようにも思えますが、やはり気持ちのいいものではありません。 ＞私であれば、今回の相手手付け放棄分を損害額として仲介業者に支払い、完全に終了とします。 そのことも考えてみます。 ＞私は３番の解決策が一番現実的であると思いますよ。 参考にさせていただきます。 わかりにくい質問に、懇切丁寧にお答えいただき、大変感謝しています。ありがとうございます。