こんな場合、賃借人の権利は保存されないの？

質問

アパートの住人（甲）です。
家族四人です。
ある日、家主が一方的に入居者は独身者に限る旨の通知をしてきました。
契約書には特にそのような主張権利に関することは書かれていません。

１　この場合、甲の権利を維持できる法律はないのでしょうか？
２　甲の権利を求める確認訴訟は妥当ですか？

宜しく願います。

回答No.4

kuzuhan · ベストアンサー

１．甲（借主）乙（貸主）間で「最初に結ばれた契約」が有効で、一方的な通知によってこれを変更することはできません。契約内容の変更には甲乙の両者の合意が必要です。
２．甲は「居住権の確認」をするという訴訟を乙に対して行うことができますが、そもそも「強制的に追い出された」とかでないならば訴訟すら必要ありません。

乙は甲に「受忍限度を超える騒音被害」を理由に損害賠償及び退去を求めることはできると考えられます。
しかし、最初の契約内容から考えるに、「家族」が住むことも許容しており、子供がある程度騒ぐことは受忍されるべきといえます。一方的に住む権利（居住権）を脅かすことはできないのです。

今回のケースだと、甲は乙に引っ越し費用等の請求（住む権利を侵害されたため、新たな住居へ移動する費用として）と、予定されている家賃の支払いの免除及び、解約等にかかる費用の免除（完全な貸主都合によるものであるため、解約手数料などは発生する理由がなくなるため）を求めることができるでしょう。

お礼

＞契約内容の変更には甲乙の両者の合意が必要です。
これ法律で明文化されているのでしょうか？

補足

＞諾成契約とは
当事者双方の合意だけで成立する契約。売買・賃貸借・請負など
当事者の合意のみで効力が生じる契約をいいます。

＞契約とは
私法上，意思表示の合致 (合意) によって成立する法津行為をいう。

確かにこのような記載がありました。
けど、やはり契約に関しては私法なのに民法等で明文化されていないようですね？

回答No.7

tom900

諾成契約である賃貸借契約は当事者双方の合意が無いと効力が生じない訳です。
法的根拠を連呼していますが、民法だけでなく借地借家法もあります。
それらを加味して回答している方々全員が「大家の一方的な契約変更は無効」であると回答しているのです。

おそらくご質問者様の補足などをみているとOKWAVEでは解決しないでしょうから弁護士ドットコムで相談してみたら如何でしょうかね。

お礼

＞加味して
加味じゃ駄目なんです。具体的な条文をもって、不法行為、若しくは、違法行為がなければ不当を主張できないんです。
＞弁護士ドットコム
条文がないなら弁護士さんでもどうしようもないでしょう。ただ、専門知識で私を納得させることは可能かと思います。
今まで、その殆どがそうでした。司法書士、弁護士さん、若しくは、受験を目出している方、又は、素人でも本人訴訟の経験ある方等々ご事情は色々あると思いますが・・

よって、サイトだから回答の質が落ちるとは全く思いません。

回答No.6

tom900

なんか話をややこしくしていませんか？

私法で民法に明文化されていないとか、契約書を一方が勝手に変更する事は認められないのに、それをやったらどんな法律に抵触するとか…。

大家が一方的に「入居者は独身者に限る」との通知をしてきたのしょ？
それは無効なんです。なので立ち退きの必要は無いです。
一方的に変更したらどのような法律に抵触するのか？なんて気にしても仕方がないのです。変更出来ないのですからね。
ただし、更新をしない可能性が高いので自己防衛は必要です。しかし、ここから先は専門家でないと対処が難しいので賃貸不動産に詳しい弁護士を探しましょう。全てを自分でなんとか出来る事は少ないです。相談だけなら無料の事もありますからね。

Q&Aの掲示板で法的根拠がどうのこうのと議論しても仕方がありませんよ。

お礼

＞それは無効なんです。
無効とする法的根拠が必要なのは当然です。

回答No.5

Osric

＞入居時にない項目を後から勝手に追加は出来ません。
勝手に追加したらどのような法律に抵触するのか？って聞いています。

通常契約ですから、両者が同じ契約書をもち、それぞれに印を押しています。
それを偽造すれば有印私文書になります。

お礼

＞諾成契約とは
当事者双方の合意だけで成立する契約。売買・賃貸借・請負など
当事者の合意のみで効力が生じる契約をいいます。

＞契約とは
私法上，意思表示の合致 (合意) によって成立する法津行為をいう。

確かにこのような記載がありました。
けど、やはり契約に関しては私法なのに民法等で明文化されていないようですね？

回答No.3

Osric

追加で回答します。
子供がいても、同様です。ともかく入居時にない項目を後から勝手に追加は出来ません。訴訟ですが、契約に出て行く条件でも書いてなければ、基本的に訴訟になりません。例えば、甲が家賃を滞納しているとか、極端な他賃借人への迷惑行為があるとか、特別な場合以外は、訴訟ではなく、あくまでも家主がお願いと条件を付けて、転居をお願いするしかありません。

お礼

＞入居時にない項目を後から勝手に追加は出来ません。
勝手に追加したらどのような法律に抵触するのか？って聞いています。

回答No.2

Osric

入居時の契約書に書いていないのであれば、既入居者に対しては、無効です。
それでも独身者専用アパートにしたいのであれば、違約金、転居先などを示して、転居して貰うしか有りません。それも、入居者が拒否したら、無理じいは出来ません。

お礼

書き忘れがありましたが、大家は子供がいれば騒音が生じるといいます。
無理じいは出来きない法律ってありますかね？

流れとしては損害賠償ってことですよね・・？

回答No.1

tom900

入居契約時に賃貸借契約書（特記があるばあいには別途特記事項確認書）を取り交わしていると思いますので、その契約書が正です。
ご質問者様が確認した内容に誤りがなければ、家主の契約内容変更は一方的で法的根拠が無いモノとなりますので無効です。
１．契約書を元に甲の権利主張を行えばOKです。
２．確認訴訟を起こす必要は無いと思いますが、出来るか否かで言えば可能です。
まずは、管理会社に一報を入れて、家主の通知は無効だと管理会社から家主に伝えて貰うようにしましょう。

お礼

早速、有り難うございます。
先ず、契約内容にそのようなことは書かれていません。
書き忘れがありましたが、大家は子供がいれば騒音が生じるといいます。

不当とする法理ってあるのでしょうか？