土地を購入後、家を建てた方

質問

現在、実家を2世帯に建替えようと検討していますが諸々の事情により別途土地を購入してマイホームを建てることも合わせて検討を始めました。

2世帯住宅の建築予算は約2300万(頭金+諸経費800万住宅ローン1600万)です。住宅ローンは上限2000万まで可能と聞きそれなら小さくてもいいからマイホームを・・・となったしだいです。

まず土地探しって皆さんどのようにしているのでしょう？不動産業者って普段から馴染みがないのでちょっと恐いです。変な土地(事件などで買い手がない)を買わされたりってないのでしょうか？土地選びの注意点を教えて下さい。

あと土地選びと住宅設計は同時進行？あらかじめ建築家とプランを検討してから土地を探すのでしょうか？

私も主人も一応建築士なので建売には抵抗があります。家族3人が住むのにちょうどよい上品なローコスト住宅って1300万ほどで可能でしょうか？(延べ25坪ほど)

漠然とした質問ですみません。経験者の方アドバイスをお願いします。

回答No.2

noname#11476 · ベストアンサー

土地選びの注意点ですね。
まず土地が決まらないことにはプランは考えられませんので、土地が決まり次第設計に入ります。
もちろん事前に家について希望があれば、その希望がかなう土地の形状、サイズ、そのほかの土地に対する諸条件を聞いておいた方がよいでしょう。中にはよさそうな土地があった場合に、こちらの希望がかなう家が可能かどうか建築士に見てもらうことをしたりすることも良くあります。つまり土地探しから手伝ってもらうわけです。

さて、ご質問者は建築士ということですから、大体のことはお分かりと思いますが、希望の地域について、

・用途地域
・建ぺい率
・容積率
・防火、準防火指定
・下水道整備状況
・都市ガス整備状況

がどうなっているのか事前に役所で調べておいた方がよいでしょう。
といいますのも、土地が見つかってから調べるのでは間に合わないことがあるからです。
良い土地というのはすぐに売れますので。
防火指定や下水道関係などは建築費用にも影響しますので重要です。
（準防火であれば外壁や窓などの防火材使用、下水道が来ていなければ浄化槽設置費用など）

あとは基本的にはご希望の土地をということなのですが、購入時に注意する点は、

・接道条件と道路の種類
　道路の種類については私道であれば持分があるのか、２項道路であればセットバックの有無など。
　必ず現地で確認してください。図面上や届けの上での話と現に道路が開設されているかどうかという違いは重要です。特に私道の場合は権利関係に注意してください。公道までの持分があれば問題ありませんが、無い場合はトラブルの原因になりやすいですから。（使用料そのほか）
　基本的に宅地に接続する道路が私道の場合は必ず持分があることの確認が必要です。（持分はいくつでもよい）
・宅地内への配管引き込み状況、宅地内になければ建物までの引き込みの長さ
　建築費用にかなり大きな負担としてかかります。
・境界確定状況
　隣人立会いによる地積確定しているかどうかという点が重要です。
　これは必ず現地での確認が必要です。たとえば塀があればそれは境界のどこにあるのかなどです。

あと、建築条件なしの土地というのはなかなか出てきません。これもネックの一つになります。対処方法としてはとにかく複数の有力と思われる不動産屋に声をかけて、まめに新規物件がないか問い合わせを続けることです。

裏わざとして建築条件付でも設計を設計士に頼んで建築するという方法もあるのですが、これはかなり大変だしローコスト住宅が希望とのことですから、可能かどうかは疑問です。
通常の建築条件付の土地販売というのは、いわば建売住宅の青田売りのようなものが大半ですから、売主の建築業者がご質問者の目にかなうところならばよいのですが、そうでない場合は正直お勧めできません。

あとローコスト住宅ですが２５坪で１３００万程度とのことですが、総費用だと少し苦しいですね。ただこれは何を妥協するのかという問題につきますので、出来ないというわけではありません。また先に述べた敷地の状況にも大きく影響します。たとえば宅地内に浄化槽を設置するのであればそれだけで７０万～１００万程度はかかります。
上下水道が宅地内に来ていなければ、引き込み工事が必要ですが建物の位置までの距離が長いとそれだけで１００万を越えることがあります。

あともう一つ重要なのは敷地の前の道路が公道の場合は、これはよい話なのですが、高規格道路（国道など）だったりすると、アスファルトをはがして水道引き込み、あるいは車の出入り口の歩道の切り下げ工事などでべらぼうな費用がかかることがあります。（数百万かかることも、、、）
そういったことも考える必要があります。

本当に建築の総費用を低減しようとすると、単に土地の価格だけでなく、上記のような性質についても考えた上で土地の選定を行う必要があるということです。

不動産業者との土地の購入については、
　・申し込み（この時点では撤回可能）
　・一週間後くらいに契約（これ以後手付金放棄による解約となります）
　・引渡し、清算
となります。契約日よりも前に必ず重要事項説明書と契約書をもらってよく読んでおいて下さい。
当日になってからですと、重要な話に気がつかなかったり、なかなか契約をやめたといいにくい雰囲気がありますので、ご注意ください。流れで契約してしまってから、失敗したとなると損害も大きいですから。

あ、あともし土地決済でローンを借りるとして、希望とする金融機関、ローンがあるのであれば、事前に用意しておきましょう。そして契約書に盛り込んでもらうローン条項はその希望のものにしてもらわないと、不本意なローンを組むことになります。この場合複数の金融機関、あるいはローンの条件をはっきり契約書に書いてもらうことです。

あ、あともっとも大事なことを言い忘れていました。それは近隣の住民がどういう人たちなのかです。

土地を選ぶときにはまず周囲の家の状況をよく見てください。
何か問題がある土地ではないのかという点も意外とよく見ればわかることがあります。

たとえば宗教団体やあまり歓迎したくない団体の看板を掲げている家があるとか、ゴミステーションの使い方が汚いとか、意外とよく注意してみると近隣住民がどういう人たちなのかわかる手がかりというのはあるものなのです。

望ましくは出来れば申し込み後でもかまわないから契約前にはその近所の人たちに声をかけて話をするとよいでしょう。こうすることで結構わかることもあるのです。

では。

お礼

回答ありがとうございます。そうそう、こういったダイレクトな回答を期待していました！やはり土地購入の段階から建築士の方にアドバイスを頂いた方が無難ですね。設備工事に関しても結構費用がかかるとのこと、ちょっとひいてしまいました。それを避けるには古家付きの土地を購入して解体したほうが良いというケースもありでしょうか？うーん・・・2世帯への建替え費用と土地+新築費用ともにMAXで2500万と踏んでおり、トントンであればやはり家族水入らずの暮らしがいいと傾いていましたが悩みます。希望の地域に70m2で500万～800万という宅地を見つけましたがデータだけでは判断できません。きっと詳細を調べるとなんやかんやで1000万を軽く越えてしまうとなれば難しいですね。参考になるご意見ありがとうございました。

回答No.4

merry_mama

こんにちは。現在建築家と家を建てている最中の者です。

前に良回答が出ている物以外で私がお役にたてるような事を書いてみたいと思います。

まず、予算からすると、地方という事でよろしいのでしょうか？都内や首都圏では、その予算では土地を買うだけで精一杯なので、地方であると仮定させて頂きます。
また、地方の方が建築費用も安いです。首都圏の平均坪単価が６６万円であるのに対して、地方では５０万円台前半の所もあります。

２世帯住宅は、水廻りが倍かかるので（浴室は共同という事ですが）、かなり費用的には重たいと思います。ちょうど今月の「新しい住まいの設計」っていう雑誌に「２世帯住居」特集されていますので、ぜひ読んでみて下さい。参考になると思います。
私は２世帯住居には詳しくないので、ローコストで土地と家を手に入れるという事を書きますね。

私は１２００万円で東京都に建築家が建てた家を見に行って来た事があります。その家がどんな家だったかをお伝えしますね。

総２階の建物でした。部屋の間仕切りは１つもありません。一階が個室、２階がリビングで、キッチンの下は配水管むきだしだし、建具は一切ありませんでした。床はベニアでした。だいたい６０平米位だったと思います。階段は外階段みたいな感じで、ポリカーボネイトが外壁になっていました。はっきり言って、こんな家に住めるんかい？って代物で、ビックリしましたが、１２００万円と１３００万円では、このエリアの１００万円の差はとても大きいそうですし、私も今値段を見積もりしている最中なのですが、本当に数十万円の差で見栄えは大きく変わるものだとつくづく実感しています。

今、まさに５万円の棚をやめたりしている、価格調整中の私にとって、声を大にして言えるローコストのポイントをお話します。

●間仕切りは出来る限り少なく。（トイレと浴室、洗面は一室にするとか）
●建具は１０００万円台前半の家の場合ほとんどないものと覚悟する。
●真四角な総２階の家を建てる。
●キッチンはかなり予算を食うので、自分で「お新古市場」などで買う。（ネットで検索して見て下さいね）
●１０００万円前半の家の場合、土地に割く費用は予定しているよりもさらに、極力押さえる。（じゃないと住める家が建たない。ウチは土地の費用をかなり抑えたつもりだったのに、もっと押さえないと希望しているような建物が予算内では建たなかったんだとちょっと反省中）

土地が決まっていなくて、もし地価が高いエリアにお住まいの場合、ひとつ私の提案としては、変形地や一般的には嫌われるような条件（北道路や旗竿敷地など）の土地なども検討の範囲に入れてみて下さい。ただしそれをうまく生かせるかどうかは建築家の腕にかかりますので、できれば、土地を買う前に自分で趣味と気の合う建築家さんと出会っておき、一緒に土地探しから始めると最高でしょう。

あと、そうは言ってもあまり変形していると、四角い家が建たなくなり、上物のコストアップに繋がりますので、要注意です。ですが、土地は周囲の相場より数割安く買えます。私は周囲の相場の６割位の坪単価で買えましたよ。変形地はハウスメーカーが手を付けられないので、建築条件がないものがほとんどですし、自由に建てられます。この建築条件というやつが前の方も書いていらっしゃるように、思いの他やっかいです。ほとんどが建売の癖にまだ建ってないって感じなだけです。その上コストは注文住宅並み！

建築家と建てる家は、御存じのように自分にぴったりの建築家探しから始めます。その探し方は色々あります。

●「新しい住まいの設計」という雑誌を見てみる
（比較的予算の少ない住宅の金額の内訳付き写真と記事が詳細に載っています。建築家さんの連絡先も載っているので、気に入った方で近くの方がいれば直接連絡してみて下さい。
●ネットで建築家を紹介したりするサイトがあるので、そこを頼りにしてみる。
http://www.protohouse.net/
http://village.infoweb.ne.jp/%7efwgi5428/
http://www.iesapo.jp/
上記の中には、１０００万円台で建てるローコストハウスについての情報が載っています。プロジェクト１０００と名打ってる物もありますよ。

できればイメージにあった建築家を数人選び、その方達と実際に会ってみて自分の考え方や価値観に合った設計をしてくれる方１人を選びだすといいと思います。数人会ってみないと良さがわからないで、後になってからその人の実力や自分達との相性に疑心暗鬼になったりするのはつまらないからです。特にローコストの場合、より趣味や考え方が合っていないと、費用を割く場所、削る場所の意見が合わないと話になりません。

なお、建築家にお願いする場合は、御存じのように、設計料をだいたい本体価格の１０％位払う必要があります。１３００万円なら１３０万円です。家が建つまでの１年間位かかりきりになってもらって現場にも通って監理してもらってこの金額では、時給にしたらバイトしてる方がマシって位に感じてしまうほど、設計士さんの働きはすごいです。通常の工務店に頼んだ場合、設計料は明細上は数十万である事が多いですが、やる仕事の量も違えば、減額する為に工務店と一生懸命交渉してくれて、素人にはわからない金額の細かい調整もしてもらえて、金額的に非常に透明なので、十分モトが取れる事は確かです。無駄を省いて、本当に必要な物だけにお金をかける…このコスト調整は建築家ならではの技です。なぜなら、あなたの家に対する思い入れや性格や暮らしぶり、コダワリポイントなどを理解してこそ、それはできるからです。工務店さんはそれは仕事ではありません。私は１０００万円近くはみ出た工務店からの見積もりをシェイプしてもらいました。

工務店に直で頼む場合、金額の詳細は建築家のような専門家でなければよくわからくて交渉できないので、施主はただ「まけてよ」って言うのが精一杯、あとはそのまま払うしかないのです。
建築家は不要な金額に対して数百万の減額の交渉をするのは当たり前のようにしてくれます。ですが、工務店さんに支払う労計や儲けを残して正当な金額をはじき出すのです。もちろん不透明な上乗せで施主を損させないという事にもなります。

ローコストを建てる場合、不要と思われる物を徹底的に排除し、必要な物に割くという大胆な手法を取る事になり、生活にメリハリは出ますが、建築家は魔法使いではないので、何もかも叶えるというより、自分の暮らし方の根本に立ち返りシンプルな暮しを楽しむという事が必要になってくるかもしれません。

まだ建築中なので実際の住み心地については私の実感としては申し上げられませんが、その建築家の建てた家を数件見させて頂いて、建て主の皆さんベタ誉めでいらっしゃいました。（建築家さんの過去の作品を見せてもらう時に、施主との関係が良ければ実際にお住いの中も見せてもらえるし、当人達の喜んでいる姿をじかに見れます。施主と建築家の関係を見るのは、その建築家の実力を計る一つのバロメーターになります。）、
土地の条件が悪いのに風通しもよく、陽当たりよく、不要なものがなく、必要なものだけに囲まれたオーダーメイドの生活が出来ているなあと言った、素晴らしい特徴を感じました。

でも、もしそこまでローコストであるならば、建築士である御夫婦の腕をふるってご自分達で設計する、っていうのは無理なんでしょうか？工務店直でも、御夫婦なら見積書のチェックも出来るでしょうし、監理もできるのでは？１３００万円の予算の中から１３０万円設計料を払ったのでは、さすがに建たないと思います。

ただ、工務店直と建築家の違いは、「パーツ」だと思いました。たとえばベランダの柵、手すりなどや階段まで！最近はレディーメイドのものを持って来てポイっと付けるだけ…。全部「カタログの中から選んで！」って感じなんです。わかりますよね？このニュアンス。
建築家は自分で設計してくれたり、もしくは安くてコアな海外ルートから輸入してくれたりと、その辺に大きな違いが出ると思うんですよね。

最後になりますが、土地探しの時に土地の歴史（過去に忌わしい事件が起きていないか、など）を調べた方法も書いておきます。
とにかく目星を付けた土地の近所を朝、昼、晩と通いつめて、犬の散歩をしているおばあさんなどをつかまえて「実はこの土地を買おうかと思っているんですけど、土地を買うとなると皆さん同じだと思うんですけど、この土地の歴史っていうか、過去に何か事件でも起こっていないかなんかが気になって…」って
ニコニコしながら近付いて話し掛けると、親切に教えてくれました。ほんのついで、という感じでお隣さんの事なんかもそっと聞くと、話好きなおばちゃんなんかが教えてくれました。最後には「あなたが御近所さんになるといいわねえ」って言ってくれてサヨナラ出来ましたから、まずは成功でしょう（笑）。

では、大切な事なので非常に長くなってしまいましたが、良い家が建ちますようにがんばって下さい！

お礼

回答ありがとうございます。旬なアドバイスに感謝します。やはり土地探しは大変なようですねー。仰るように総2階の基本プランは既にできています。が、私達夫婦はゼネコンでの施工図関係を仕事にしていますので設計業務特に木造戸建てに関しては超素人です。(その反面施工に関しては目が肥えていますが)確かに二世帯となると設備関係ってお金かかります。業者を統一しゼネコン経由にして原価で手配してもらうつもりですが施主支給って嫌がられますよね。お願いする建築士の先生は既に面識のある方に決めています。作品は図面でしか確認していませんが・・・1200万の物件がそんなにお粗末なものだとは正直ショックです。同業者の方が最近マイホームを建てましたが「頭使えば坪単価45万で十分な家が建つよ」と聞かされていたのですが・・・。ＶＥに知恵を使いながら土地の検討もってなるとやはり私達には負担が大きい気がします。大変参考になりました、ありがとうございます。

回答No.3

noname#11476

>古家付きの土地を購入して解体したほうが
古家付は解体費用に大体１５０～２００万程度は見る必要がありますから（地域により異なりますが最近ゴミ処理が厳しくなって費用は高くなっていますのでたぶん１００万では無理だと思います）、更地の方がよいと思いますよ。

お礼

度々の回答ありがとうございます。そうですね、産廃処理って厳しいから・・・悩みます。

回答No.1

iichiho

それって２世帯住宅とはいいませんよね。
２世帯住宅の定義って、生計を別にする２つの世帯が一緒の屋根の下に暮らしていても、お互いに生活に影響を与えることなく生活することができ、かつプライバシーを保持できるように設計された住宅だったと思うので、おっしゃっている住宅は単なる家族で住む普通の住宅だと思います。

さて、ご質問の土地の方ですが、それほど不動産屋さんを恐れることはないと思います。
嫌な物はイヤ、相手の言葉を鵜呑みにせず、どんなものが欲しいのかきちんと主張できれば大丈夫だと思います。
土地の選び方ですが、方角だの地形だの住環境だのいろいろありすぎて、書ききれません。
また、人によって何を重視するかにもよりますし。
（広さとか駅近とか、近くに学校が有るとか無いとか）
一つ言えるのは、物件は高いです。
安い物件は何か理由があります。
納得できる物を選んで下さいね。

次にローコスト住宅ですが、純粋に建築資材と建築費用と設計費用のみの予算ということであれば、建てられると思います。
本屋さんにはローコスト住宅の本が沢山ありますので、それを参考にしてみてください。

お礼

回答ありがとうございます。私達夫婦と両親とは生計は別々です。玄関と風呂は共用ですが1階は2LDK+風呂+洗面+WC、2階は3LDK+洗面+WCの予定です・・・これって2世帯住宅とは言わないのでしょうか？