大家が変わりました

質問

不動産屋は間に入っていないアパートで暮らしています。大家が行方不明になり親族が引き継ぐ事になりました。 その人が契約見直しとか言ってきました。
敷金礼金は無し更新料も無し、長年住んでくれているとの事で家賃も他の世帯より安くしてもらっていました。 しかし明確な契約書はありません。
突然言われても困ると言いましたが、今は私が正式に引き継いだので改めて契約をやり直します。 家賃もです。 泣き寝入りするしかないでしょうか？

回答No.4

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大家しています。
　現に借主さんがお住まいの物件を買ったこともあります。

>　大家が行方不明になり親族が引き継ぐ事になりました。

　この連絡はちゃんとそれを証明する文書と共に書留か何かで送られてきたのでしょうか。

　ちなみに、私の場合は売主（それまでの所有者）と買主（私）の両名が署名捺印した文書（契約はそのまま継続し、振込先だけが変わり、敷金は別途新旧の所有者間で移動しているということを記したもの）を居住者さんに書留で送りました。
　それでも、それまでの所有者さんに確認の電話を入れられた方はおられるようですし、私の方にも確認のお電話を頂いたこともあります。でも変な詐欺行為が横行している現状では当然のことと私は理解しました。

　もし、それが無いようでしたら、やはり『供託』するか、元の振込先に振り込み『振込伝票』を保管しておくしかないでしょう。

　普通、『大家が行方不明になり親族が引き継ぐ事になりました。』の証明は紙一枚じゃ済みません。そんなので納得する方が“異常”と思われます。

>　敷金礼金は無し更新料も無し、長年住んでくれているとの事で家賃も他の世帯より安くしてもらっていました。 しかし明確な契約書はありません。

　相手（新大家）から正式な文書が送られてきた場合に、今度は質問者様が上記のことを相手方に納得させる『証明・証拠』が必要となります。それが出来ない状況で初めて『改めて契約をやり直します。 家賃もです。』となります。こういう事を避けるために『契約書』が作られているのです。それをどんな事情（不動産屋さんに手数料を払いたくないとか）にしろ、ちゃんとしなかったのは、今の時代には通らない事なのです。
　どんな役所に行っても（裁判所だって）「言い分を証明するものを提出してください。」と言われるでしょう。「言っていました。これまでそれでやってきた。」は『証拠』となる録音でもなければ、通じないのです。たとえばもし万一『行方不明』って大家が出てきて「家賃は〇円だったが△円しか払われなかった。何度も電話で督促したが今に至っている。」と言い出されたらどうなさいますか。もう裁判所の判事がどちらを信じるか次第ですね。

回答No.3

fujic-1990

２番回答者です。

　・・・ と言っていたそうです、って言われても、証拠はないのですよね。

　大家が以前から、質問者さんにそう言っていたのならいいんですが、（質問者さんにとっては）他人にそう言っていたとしても、なんの価値もありません。

　因みに、ＡがＢに100万円貸していて、返してもらう権利をＣに与える場合、ＡがＢに「Ｃに返してやってくれ」と言わないとダメです、効果ありません。Ｃが「Ａの債権100万円は私に返してくれればいい」と言っても返す必要は無いのです。

　同様に、大家Ａが質問者さんＢに家を貸していて、家賃をもらう権利を親戚Ｃに与える場合、大家Ａが質問者さんＢに「私が死んだり家賃を受け取れなくなったら、家賃は親戚のＣに払ってくれ」と言わないとダメなんです。確定日付付き〒でもいいですが。

　１年後に、大家Ａが世界一周旅行から帰ってきて、「１年分払ってもらってないよね」と言われたら、質問者さんには、返す言葉がありません。もう一度払うしかないのです。もちろん、供託してあれば別ですが、親戚に払えば二度払いしなければなりません。

　したがって質問者さんには、親戚に家賃を払う義務はないのです。

　もちろん、その親戚とトラブルをおこすのを避けるために、大家が戻ってきたら二重取りされることを覚悟の上で、親戚に家賃を支払うならＯＫですが・・・ 。

　家賃を取る権利がないばかりか、契約内容を変える権利も、親戚にはありません（大家にだって、一方的に契約内容を変えるのは難しい）。

　泣き寝入りの必要はまったくありません。

　（まったくの余談ですので返事は不要ですが、家賃の手配もせず行方不明って・・・ 殺されたんでしょうかね？捜索願いはどうなっているんでしょうか？）

回答No.2

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　明確な契約書はナイとしても、質問者さんが「賃貸借契約」を締結したのは、行方不明になった大家（以下、Ａと表記）ですよね。

　家賃はＡに支払うべきものです。

　「Ａが行方不明になったから」と言って、誰かが「今日から俺様が大家だ。家賃は俺様に支払え」と言えるものではありません。「俺様」がＡの親戚であるＢであっても同じです。

　Ｂに支払続けて何年後かに、行方不明の大家Ａがやってきて、「家賃をもらっていない。何年分の家賃を払ってくれ」と言ったら、質問者さんはどうするツモリなのでしょうか？

　質問者さんがＡに家賃を払っていないのは事実ですから、Ａの請求を拒めません。つまり、二度払いしなければならないのです（その後Ｂから取り戻す。そのときＢが無一文なら取り戻せない）。

　あるいは、Ａの相続人Ｃ・ＤがＡについて「認定死亡」の手続きをとって、相続人として権利を主張（未払い家賃を払え）をしてきたら、どうしますか？

　「Ｂに払ったんだから、いいじゃないか」とは言えません。言っていいんだったら、回答者である私に家賃を払って下さい。私、Ａの親戚で●・・・ 。
(^_^;＼(`_' )

　大家が行方不明になったら、面倒でも「供託する」というのが正しい方法です。支払口座などが契約されているなら、そのまま続けるのでも問題ないでしょう。質問者さんはＡが行方不明になったかどうかなんていう真実を確認していないのですから。

　それが面倒なら、退去する。通知は契約書の住所宛に（Ａがその通知を見ないのは、質問者さんのせいではない）。

　供託が面倒でなかったら供託をし、親戚と自称しているＢに、「まず、Ａの権利を引き継いだという証明をしてくれ」と言いましょう。

　アパートの売買契約書とか、贈与契約書とか、Ａの認定死亡の認定書と相続人としての戸籍、遺産分割協議書等々で証明することになりますが、まあ無理なので、契約更新の請求もできないはずです。

　万歩譲ってＢが権利を証明できたとしても、賃貸借契約の改定は、貸主の意志だけではできません。契約ですから、質問者さんの同意が必要なのです（但し、家賃改定など、裁判で決めることができるものもあります）。

　つまり、泣き寝入りの必要は全然ありません。

補足

回答ありがとうございます。 昨夜少し話しを聞いて来ました。不明の大家が亡くなったり家賃回収できなくなったら親族の誰々に任せると会計士や身内に前々から言っていたそうです。

もしこれからは更新料頂きます！家賃も上げます！言われたら受け入れるしかないでしょうか？

回答No.1

kuzuhan

賃借権を引き継ぐだけになる（相続と同じ扱い）ので、家賃を引き上げたり、徴収されていない敷金礼金を釣り上げることはできません。
契約内容の詳細がわからないので何とも言えませんが、単純なオーナーチェンジでは契約を結び直す必要は全くないと考えられます。

生活トラブルセンターや消費者センター、お住まいの自治体（都道府県、市区町村）の住まいの相談窓口などに相談されるのが良いと考えられます。
どのみち、家賃でトラブルをすると、長い目で見るといつかは退去しなければならないでしょうから、これを機に別の物件を探すのもよいかもしれません。

生活トラブル相談センター
http://www.trouble-tjc.jp/

国民生活センター（消費者センター）
http://www.kokusen.go.jp/map/

お礼

回答ありがとうございます