後見人をたてた不動産売買契約について教えてください

質問

82歳になる認知症の母の所有する土地を売却しようということになりました。母の介護費用などにあてるためです。査定してもらった不動産仲介業者に、この場合後見人をたてないと売買できないと言われ、家族で相談の上、長女である私を後見人として申し立てようということになりました。その土地の近くに住んでいて取引に立ち会いやすいからです。この春に土地を買いたいという人が現れ、不動産仲介業者に勧められて、こちららは後見人申し立ての手続きが必要で、その期間は待つことを買主も了承の上で、今年９月末の引渡しという条件で契約することになりました。まだ後見人になっていないのに、後見人として契約するのは順番が違うように思いましたが、仲介業者から、もし手続きが遅れたら、そのときは期限を改めるし、選任されなかった場合には契約は無効になるからと言われ、買主とともに仲介業者のオフィスで契約書類を取り交わし、手付金100万円を受け取りました。同時に仲介業者から司法書士を紹介され、後見人申し立ての手続きを依頼しましたが、なぜかその司法書士は引き受けたのにまったく動いてくれず、母は県外在住なので遠いから自分でやるよう言ったかと思うと、現地の司法書士を紹介するからそちらでやってもらってくれといったりで手続きを進めてくれないのです。不動産仲介業者にも立ち会ってもらい、話を決めたのに、何度問い合わせても早急にやって連絡するといいながら、待てど暮らせど連絡が来たためしがありません。そうこうするうちに9月になってしまい、このままでは、買主に引き渡すのが遅くなるから別の形で契約し直して取引することを仲介業者から進められ、一応受けることにしましたが、新たに送られてきた契約書類は引渡し期限、金額他で納得いかない部分があり、この契約書類にはサインできないと返事しました。紹介された司法書士は言うたびに話がころころ変わり、それに振り回されて疲れたし、その間仲介業者もそちらからせかしてくださいねと言うだけでまったく間に立ってサポートしてくれなかったし、買主には早く引き渡すよう言われてこじれるしで、この話は白紙にしたい、手付金もお返しすると言いました。すると、たとえ後見人になっていなくても、後見人になることを前提として売買契約をしているから、やめるなら、契約書にあるように手付金を倍返しにしなければダメだと仲介業者に何度も言われました。この場合、後見人になっていなくても、それを前提とした契約書類の文言は有効ですか？この契約は成立しているのでしょうか？専門家の方に教えていただきたいです。よろしくお願いします。

回答No.3

kanstar · ベストアンサー

ANo.1です。

まず、第三者の所有物であっても売買契約は成立します。

但し、それは相手側が契約の相手側に所有権がないことを知らなかった場合です。

今回の場合には、お母様が認知症だということを知っていた。そしてまだ後見人にご質問者様が就任していないということは、お母様の財産である不動産を処分するための権限がまったくないということです。

契約自体の当事者(債務者)はお母様であって、ご質問者様は代理人です。但し法律上の権限がない無権代理人です。

無権代理人と知っていて相手側は契約しているので、最初から実現不可能ということを理解しているということです。

そのような相手側を法律は保護をしません。

そもそも「債務者である私に手付金倍返し」ではなく、「債務者であるお母様に手付金倍返し」でも、お母様は認知症で事理弁識能力が契約時に存在しないので、単独の法律行為はできません。その為の成年後見人ですが、誰も成年後見人ではありませんので、契約は宙に浮いたままであり、手付金請求権云々も宙に浮いたままできます。

お礼

重ねての回答頂きありがとうございます。

母には事理弁識能力がなく、私はまだ後見人ではないので、契約は成立していない状態ということになるのでしょうか？違約金を支払う必要はないということでいいのでしょうか？

不動産仲介業者は、新たに別の契約をしなければ、元の契約が有効だから手付金を倍返ししなければいけないと何度も言ってくるのですが、どのように対処すればよいでしょうか？

回答No.4

kanstar

ANo.3です。

> 母には事理弁識能力がなく、私はまだ後見人ではないので、契約は
> 成立していない状態ということになるのでしょうか？違約金を支払う
> 必要はないということでいいのでしょうか？

簡単に言えば、そのようなイメージです。

> 不動産仲介業者は、新たに別の契約をしなければ、元の契約が有効だから
> 手付金を倍返ししなければいけないと何度も言ってくるのですが、どの
> ように対処すればよいでしょうか？

まあ、基本的には弁護士にご依頼されて不動産仲介業者との交渉の一切を委任された方が宜しいかと思います。

先ほどの回答に書きました「法テラス」にご相談された方が宜しいかと思います。

お礼

何度も丁寧な回答をいただき、ありがとうございました。
法テラスに相談してみます。

回答No.1

kanstar

まず、成年後見人を誰にするか決めるのはあくまでも「家庭裁判所」の職権で決定されます。

つまり、「長女」であるご質問者が必ず後見人に選ばれるという保障はありません。

> 後見人になることを前提として売買契約
って言う契約は、意思表示の合致という形では有効ですが、それでは契約として実行が可能かというのは、成年後見人を誰にするか決めるのはあくまでも「家庭裁判所」の職権で決定ということですから、履行不能契約だと思われます。

まあ、プロの不動産仲介業者や司法書士が絡んでいるようですから、その辺は相手の方がよくご存じだと思われます。

悪質な不動産仲介業者と結託している司法書士に被害遭ったようにお見受けいたします。
では、成年後見制度については、お住まいになっている地域によって成年後見制度を推進している市町村もありますので、お母様がお住まい地域の市町村役場にご相談された方が宜しいかと思います。

また、国が設置した団体である「法テラス」http://www.houterasu.or.jp/　にご相談するかをお勧めいたします。

お礼

どうもありがとうございます。

契約の特約条項5番目に
一、また、前項の取引期日(9月28日)において、成年後見制度の後見人について、裁判所の決定がなされないとなった場合、本契約は無条件解約とし、売主は預かった手付金を無利息にて買主に返還するものとする。

回答頂いている「履行不能契約」というのは、今回のケースで上記の特約条項があっても、債務者である私に手付金倍返しなどの責任が発生する可能性があるということでしょうか？

よろしくお願いします。