競売について聞きたい

質問

現在、住んでいる家は登記が義父６０％夫４０％の持分の土地に登記をしていない家を建てて５年前から住んでいます。先日、義父と夫が喧嘩をしてから「お前らを家から追い出す」と義父がしつこく電話をしてきました。こちらも家を出る意思がないことは何度も伝えたのですが、知らないところで義父が勝手に不動産屋と契約して（専任媒介契約？）をして売りに出そうとしました。こちらもすぐに不動産屋に連絡をして売る意思がないことを伝えるとすぐに不動産屋も解約を申し出てきました。それに腹を立てた父が、今度は「サラ金に金を借りて家を競売に出してやる」と言い出しました。何を意図しているのかわかりません。どういうことが予測されるのでしょう？

回答No.11

noname#11476

全くtk-kubodaさんのご回答の通り、色んな前提条件と当事者の行動により現実に起きる可能性は変化します。
なのでどのようになるのかは確定的なことはわからないでしょう。

ただ一つだけ確かなのは、土地も建物も過半数は義父の所有物だということです。
その所有権もまた何らかの形で守られますので、ご質問者側の立場は全部の所有権を所有している、つまり完全な自分の家と同じように、自分が希望すれば未来永劫そこに住むことを保障されているのとは状況が違うという認識は持たなければなりません。
義父にも所有権に基づく権利を行使する法的な権利を有しているということです。

何が原因でこういう話になったのかはわかりませんが、もう少し頭を冷やして冷静な対処を考えるか、いっそのこと自分の持分を義父に売却（あるいは義父と共同で第三者に売却して持分に応じて清算）して義父との関係自体を見直すか、よーく考えてみた方がよいでしょう。

回答No.10

tk-kubota

chihironさん、このような案件は、幹が太く、枝が無数にあります。
私達は、そのなかで最悪を云っているので、進めて行く内に、どのように進展するか実際にはわかりません。
ですから、出てゆかなければならないかどうかの結論までには道のりがあるので「居住権がありますヨ」「競売はできないかもしれませんヨ」と云うことはあり得ます。
そのようなわけで「詳しいことを教えてください。」と云っても、義父がどう考えているか、父がどう考えているか、どのような手続きをするか、（当面ではありませんヨ、最後の最後までの予測ですヨ）また、それに対してどのように対処するか等々で変わってきます。
現在のところ口頭によるもので法律的な進行が見あたりません。ですから正確な予測は困難です。

回答No.9

noname#11476

>2200万が義父が、300万が夫が出して建てました。
それでは本当に土地建物とも義父のものでもあるので、抵当権云々ではなく、直接義父は夫に分割を要求でき、建物の分割は普通出来ませんから、土地、建物を一括競売という可能性は十分にありますね。
この場合は法定地上権も勿論成立しませんし、それ以前の問題ですね。
私の大丈夫では？という回答はあくまで建物は１００％夫の所有物であるという前提です。

なお、競売となった場合はその売却代金を持分に応じて夫と義父がわけることになります。

そこに住み続けられるかどうかは義父次第で、義父が何が何でもということであれば、住めなくすることは可能と言うことです。法的にも。

補足

今日弁護士に相談したところ、建物にも共有持分と居住権を主張できるので、競売取り下げの申し立てができるようなことを言っていました。詳しいことを教えてください。

回答No.8

tk-kubota

＞「そして、他の持分権者（この場合義父となりますが）と分割協議します。それが決裂すれば１０分の１０（つまり全部）の競売が可能です。」というご回答の方、私勉強不足なもので、この根拠について補足説明をお願いできないでしょうか。

＃７のmickjey2さんのとおりです。
ただ、mickjey2さんの「民388条の法定地上権が成立してしまい、やはり建物は取り壊せないのではと思いますが。」と云う点ですか、持分では法定地上権は成立しないことになっているようです。でも、さまざまあって一概には云えないようですが、今回は、少なくとも土地建物共持分のようなので、そうだとすれば、土地だけの抵当権ではなく両方抵当権が設定できるので分割協議の決裂で結局土地も建物も全部が競売されることになるので最後の最後は引越せざるを得ないようになると思われます。

回答No.7

noname#11476

tk-kubotaさんのご主張は多分、

共有物は分割を要求することが出来、まず分割協議を行い(民法258条１項)、協議がととのわないときで、現物を分割できない場合、又は分割により著しく価格が低下する場合は、裁判所は競売を命ずることが出来る(民法258条2項)という話かと。

ただ問題は民388条の法定地上権が成立してしまい、やはり建物は取り壊せないのではと思いますが。。。。

回答No.6

ptna

権利関係をもう少し明確にしてください。未登記である家屋は、(1)誰が建てたのですか？そして誰が所有権保存登記をする権原がありそうでしょうか？(2)もし義父の建てた家屋だとすれば、あなたがたは親族ですからおそらく、家賃など支払っていないのでしょうね?
あなた方夫婦を追い出したいという意図なのだろうと推測はできますが、その手段として競売を利用しようとしているのでしょうね、多分。それと、「そして、他の持分権者（この場合義父となりますが）と分割協議します。それが決裂すれば１０分の１０（つまり全部）の競売が可能です。」というご回答の方、私勉強不足なもので、この根拠について補足説明をお願いできないでしょうか。

補足

家屋は2200万が義父が、300万が夫が出して建てました。家賃の換わりに夫と私名義の生命保険を5年間月約６万払い続けてきました。とにかく私たちを追い出したいと考えているようです。もし競売になった時、私たちにお金は入るのでしょうか？

回答No.5

noname#11476

>登記するには何が必要なのでしょう？
表示登記は土地家屋調査士が行います。（司法書士で兼任している人も多いです）
書類をそろえて登記します。

次に保存登記を行います。こちらは司法書士の仕事です。
必要な書類をそろえて登記します。

どんな書類が必要かという話であれば、それは細かな内容により異なるのでお答えできかねます。

登記は法務局で行います。

回答No.4

tk-kubota

父が所有している土地の持分に抵当権設定登記できますから、それを担保にお金を貸す者もいると思います。私でも貸します。
そして、返済しないなら、その持分の競売ができます。それを買う者もいないわけではありません。私でも買います。
そして、他の持分権者（この場合義父となりますが）と分割協議します。それが決裂すれば１０分の１０（つまり全部）の競売が可能です。
それを買った者は、その土地の上にある建物の収去の申し入れができます。決裂すれば取り壊しの運命です。（この点、もう少し権利関係を分析しないとわかりませんが）そうすれば、おのずから立ち退かなければならない結果となり得ます。

回答No.3

noname#58431

土地：共有持分義父60％夫40％+未登記建物
現在お住まいの建物は建築許可を得て建てられたものでしょうか？
通常の場合、未登記建物の販売・賃貸を引受ける業者はいません。
何らかの取引には、建築確認証および建物の表示・保存登記完了が最低限必要です。
その建物が合法的に建築されたか、誰が権利者が確認できないからです。
建築した工務店に問い合わせすれば建築確認の件はわかるでしょう。義父が自分で勝手に建てたのなら、建物の安全性が心配です。
結果的に＃２の回答のとおり現状では義父はどうしようもないでしょう。
対策1義父と夫のケンカの仲裁を頼める方はいませんか？
対策2建物につき、所有権の割合をどうするかとは別に、土地家屋調査士（司法書士と兼業の方も多いです）に依頼し建物の構造種別面積等の表示登記をしておきましょう。
対策3建物の所有権について義父と夫の割合をきめて、表示登記完了後に所有権保存登記をしましょう
なお、自分で勝手に建てた場合は、上記2の土地家屋調査士に相談されるのがいいです。

回答No.2

noname#11476

まず登記されていない家については所有権がはっきりしていませんので義父が勝手に義父の所有として登記する可能性があります。一度これをやられると非常に厄介です。

特にその後その家と義父の土地の持分を抵当に入れてお金を借りてしまうと、義父の建物の所有を取り消すことも出来ません。至急、ご主人の名前で表示登記、保存登記をされることをお勧めします。これは先手必勝です。

以上がすめば、土地の一部を所有しているだけの義父の持分だけでは、もしかしたら借り入れを認める金融機関はあるかもしれませんが、競売などにかけてもまず売れませんので実質問題はおきません。

補足

今日司法書士を連れて、義父がやってきたようです。私は現場にいなかったので状況がわかりませんが、どうやら家を登記するのではと思います。登記するには何が必要なのでしょう？どうやらそのあと市役所の方にいったみたいです。