財形と民間ローン

質問

３５００万程度の物件を検討しています。諸費用含め３７００～３８００万程度になります(面積が小さいため公庫は使えません)。

住宅財形で約３００万、その他で約４００万の計７００万が自己資金です。つまり、借り入れが約３０００万になります。

返済額としては、１０～１１万円/月(ボーナスなし)で考えています。年収約５４０万です。

それで、この条件を不動産屋に伝えると、２～３年固定で金利１～２％の３５年払いの案を出してきます。それを見ると確かにいけそうなのですが、あくまで今の金利がずっと続くとしているので、金利上昇の際に返済額が跳ね上がるリスクを考えるとヤバいかなと思います。

で、基本的には全期間固定(or 長期固定)で考えているのですが、当然長期固定は金利が高くなり、やっぱり利息がもったいないような気もしてきます。

そこで、住宅財形と民間ローンの全期間固定の組み合わせはどうかな、と考えました。住宅財形は低利ですし、民間よりは金利上昇が緩やかと思います。ネックは５年固定であることですが、分散することによりリスクを回避し、５年後、金利が上昇していたら、その時点で財形の方を出来る限り返済してしまおうと考えています。

で、考え始めたのですが、物件価格の８割までとか、返済比率とか、抵当権とか、ローン時の諸費用とかいろいろあって少々混乱している状態です。

そこで、ご助言いただきたいのですが、
１：このような考え方はそもそも可能なのか。理にかなっているのか。
２：財形と民間長期ローンに分ける場合、比率はどのくらいが適当か。
３：ローンは分けずに一本で行った方がいいのか。
４：「私ならこうする！」というのがあったらぜひ教えて下さい(具体的銀行名、商品名も可能であれば教えて下さい)。

以上、まとまりがないですが、よろしくお願い致します。

回答No.2

amondyuru · ベストアンサー

金利が上昇する＝悪いことではありません。
　金利が回復するということは、経済が回復しているということですから、当然収入も増えているだろうと考えました。
　また、将来金利が上昇しても、35年間の固定利率を変動金利が上回ることはないのではないかと予測しています。
　それでも利息変動のリスクは心配ですので、できるだけ繰り上げ返済して、年間返済額が今のレベルを維持できるようにしたいと思っています。

お礼

再びご回答ありがとうございます。確かに繰り上げしていければ、返済額のレベルは維持できそうですね。参考にさせて頂きます。ありがとうございました。

回答No.3

noname#11476

>１：このような考え方はそもそも可能なのか。理にかなっているのか。
可能ですが、民間のローンの方は第二抵当権になりますので、つなぎ融資（財形や公庫経由財形は融資が遅い）も含めてお世話になれる銀行を見つけることが大事です。

>２：財形と民間長期ローンに分ける場合、比率はどのくらいが適当か。
第二抵当権の民間長期ローンの金利は悪いでしょう。
財形主体に振り分けるべきです。
ちなみに過去の変動金利の平均値は５％で、８％を越えていた時期もあります。
一方公庫財形の過去の金利の平均値は３．５％程度で最大でも６％程度です。
公庫の５年固定財形というのは、現在の全期間固定と同程度の金利負担にしかならないと予測されます。

>３：ローンは分けずに一本で行った方がいいのか。
本当は一本の方が諸経費を考えるとベストです。
ただつなぎ融資の関係は考えねばなりません。

>４：「私ならこうする！」というのがあったらぜひ教えて下さい(具体的銀行名、商品名も可能であれば教えて下さい)。
私は財形はつなぎ融資関係が大変なので、全期間固定グッドローンが使いやすいと判断しましたが、これは条件により異なるので何とも言えません。

お礼

ご回答ありがとうございます。とても良く分かりました。全期間固定と財形とよく比較して選択していきたいと思います。つなぎ融資についても勉強になりました。

回答No.1

amondyuru

4月から住宅金融公庫の面積基準が変更になっているのはご存知ですか？公庫の融資も可能では？
　財形融資は、積立金の10倍の公庫のやつですか？
　そうならば、財形で借りられるだけ借りて、差額を民間ローンがもっとも有利かと思います（私はそうしました）。

お礼

ご回答ありがとうございます。
4月に変更になったのは、新型住宅ローンの面積基準が100平米以下でもＯＫというやつですよね。説明が足りませんでしたが、新築(建売)と中古の両方を視野に入れていまして、どちらかというと中古がメインなので、公庫は使えないと記載しました。新築ならば新型ローンも考えていきたいと思います。

財形に関してはおっしゃるとおり公庫のやつです。
財形でフルに借りれば、ほぼ財形のみで差額少々というのも可能なのですが、低利とはいえどうしても５年固定というのが気になります。amondyuruさんは５年後の金利アップの可能性は気になりませんでしたか？(借入額によっても違いますが)