履歴事項全部証明書（会社法人）の見方

質問

ビルの新米の大家です。
お知恵を拝借いたしたく、カキコいたしました。

ビルにはテナントさんがいくつか入っているのですが、外国人の方がやっているテナント（英会話スクール）が社長が交代したというので履歴事項全部証明書をとったところ、その中の「役員に関する事項」の「取締役」になっている外国人の方の住所がうちのビルになっているのですが、その方に部屋を賃貸したことは一度もありません。
この住所は、別にどこでもかまわないものなのでしょうか？

もう一つ。
「社長が交代した」とはいうものの、外国人だとローンが組めないから、外国から雇い入れる場合のビザがとりにくいから、という理由で、英会話スクールの生徒さんで気の弱そうなおじいさんが「代表取締役」になっているのですが、このおじいさんにはなんの権限があるのでしょうか？（週に一回来ているそうです）
英会話スクールとはトラブルが多く、周辺住民の方からも苦情がきており、困っています。

もう一つ。
「資本の総額」の欄が300万から450万に訂正されているようなのですが、資本というのは、実際の貯金額なのでしょうか？150万プラスされているというのは、貯金が増えた=儲かっている、ということなのでしょうか？
家賃の件でも、もめています。。。

お忙しいところ申し訳ございません。
お知恵をお貸し下さいませ。
宜しくお願いいたします。

回答No.2

williamfelder · ベストアンサー

私もビルのオーナーをしております。

(1)お爺さん（社長）の権限
　今回の様子では、お爺さんには権限はないようです。
　資本金が３，０００千円を超えていると言うことは有限会社だと思いますが、出資者がその外国人であり、実質的なオーナーはその外国人です。代表権のあるお爺さんに話されてもいいですが、決めるのはその外国人になります。
あと、資本金１，５００千円の増資ですが、１でお答えの方の通り、お爺さんが出資している可能性もあります。しかし、半分以上出資している外国人の方に決定権があるのは変わりません。

(2)住所の件。
これはいちばんやばいです。
契約書に住居として使用可能とはしていないんですよね？
それに、ちゃんと自宅はあるんですよね？

これは契約違反になりますのですぐに自宅に住居登録の変更をしてもらってください。一番問題なのはそのことをあなたが知っているにもかかわらず、なにもしないでいる＝そのことを認めることになる＝居住権を認めることになる＝法的に強く守られる、、、ということで、トラブルがあった際の退去がかなり難しくなります。
また、危惧されているように、他の先生を外国から呼んだ場合、住民登録をビルにするでしょう。こうなったらもう手もつけられません。

日本の商習慣に慣れようとする外国人はいいのですが、自国の考えをそのまま日本に持ってくる外国人がいます。また、自己主張も日本人より強いので大変でしょうが、今のうちに正すところは正さないと後々大変なことになります。

もし、賃貸需要があるところならそんなテナントに入居してもらう必要はないので退去してもらうのもいいと思います。でも、簡単にはでていかないでしょうからこれも難しいかな。
ただ、看板の設置や駐車場の新規契約はしない方がいいのではないでしょうか？現時点でも契約違反があるので、これを正してから出ないとますます居座られる可能性もあります。家賃の交渉もされているみたいですが、値下げ交渉ですか？その場合も値下げには応じないでいいと思います。

不良テナントは大変ですよね。
がんばってください。

補足

涙がとまりません。。。
ありがとうございます。。。

外国人の先生が7人いるらしいのですが（これも定かではないのです）、全員分の外国人登録証を提出してもらった方がよいでしょうか？また、それは「外国人差別」とかなんとか、法律に触れるような行為でしょうか？なんか、みんなうちにしている気がします。。。
今から、市役所に外国人登録の仕組みについて電話してみようと思います。

そうなんです。需要はあるのです。なんの信頼関係も築けないテナントさんにいてもらわなくてもいいんです。。。トラブルばっかりで、イヤなんです。。。日本人の女性も事務やボランティアで英会話スクールに出入りしているのですが、騒音や無断駐車、ゴミのことなどで近所から苦情がきて電話すると「だって○○ですから。」「じゃぁ○○すれば済むんですか？」とか、アメリカナイズされてるというか自己主張が激しくて、受付のお姉さんの時点でお話ならないのです。。。

williamfelderさんは、オーナーとしてのお勉強とかされましたか？
実は私は嫁でして、何も分からない素人です。義母はずいぶん前になくなっていらして、ビルの所有者である義父は病気療養中。主人とその兄弟達も本業で忙しくビルのことはめんどくさいと興味もなく。何も知らない嫁の私は、本屋さんでアパマン経営の本を買い集めるものの、こういうときはどうすればいい的な本はなく、何が許されて、何が許されないのか、トラブルが起こったときにどうすればいいのか、全く分からない状況でして。一時期、近所の不動産屋さんにビルの管理を頼んで海外赴任していたのですが、帰国すると不良テナントさんばかりで。。。
愚痴ってしまってすみません。。。
大家さんの勉強会みたいな、アドバイスや色々教えて下さる会があればいいのになぁっと思って。
ワラヲモツカムオモイ、とは今の私です。
私は、どうやって大家として学んでいけばよいのでしょうか？ビルに関する法律のこと、経営のこと、建築のことを学んで、色々知りたいです。
お忙しいところ申し訳ないのですが、ご教示頂ければ幸いでございます。
これからも、どうか宜しくお願いいたします。

回答No.4

williamfelder

大変でしたね。
お疲れ様です。

できるだけ早く、いい不動産屋をお探しください。
これに尽きます。
いい不動産屋に出会えれば不動産収入ほど楽な収入はありません。

がんばってください。

回答No.3

williamfelder

２で答えた者です。

(1)外国人登録証の提示を求めても、きっと拒否されるでしょう。法律・差別と言う前にそこまで求める権利がこちらにありません。

(2)クレームについては、建物の中の出入り口近くや掲示板みたいなところに注意書きを掲示し、テナントさんに知らせるのはもちろん、トイレの壁にも目立つように掲示するのはどうでしょう？今回の場合は英語も合わせて表記するといいと思います。（トイレの壁に貼ってあるものはみなさん割と読んでます）

不良テナントはこちらが育てるという感覚にならないとほんとに滅入ってしまいます。
ここは日本なのですから、堂々としていいんです。
基本的に彼らは「悪いことをしているとは思ってない」のですから、「これはだめ、これはいい」ということをちゃんと教えないといけないんです。
日本人でも同じような不良テナントはいますから、差別だとか言われても、そのテナント側が差別と言う言葉でこちらを威嚇しているんです。
でも、家賃を頂いている以上お客様ですし、出て行ってもらうのもむずかしいんですよね。

現在、不動産会社との関係はどうされてますか？
そのクレームに対して不動産会社は動いてないのでしょうか？
お話を伺うと素人では難しいようです。
とくに女性ということで、相手はなめているのでしょう。

実は私も突然の父の死から思いがけずオーナーになってしまったんです。
父がビルを所有（購入）していたというのは父が亡くなる２ヶ月前。
以来勉強をしまくりました。
それまでは普通の会社員でしたから、まったくの素人でした。
しかし、現在、信頼できる不動産屋にほぼすべてを委託してますし、その不動産屋にいろいろオーナーとしての知識を教えていただいてます。（その不動産屋は家賃未納の夜逃げテナントから未納分を取り立ててきたこともあります）
ただし、委託料はかなり高額ですけど、「みんなで利益を分け合いましょう」という気持ちでいます。

お礼

色々とありがとうございました。先程話し合いを持ち、2時間ちょいごねられつつもご理解いただき、今さっき帰ってきました。育てるという感覚でお話ししてきました。
私「これはこういう理由だからダメ」
外国人の方「じゃあ、こうやれば文句ないでしょ」
私「そういう意味じゃなくて、その行為自体がダメです」
外国人の方「そんなの日本人みんなやってることでしょ～？外国人だから差別してるでしょ？アンフェアーだよ。」
私「日本人でやってる人、見たことないよ。そんなことやってたら、日本人でも外国人でも関係なく注意するよ。もう、とにかく近所の迷惑になるから分かってくださいよ。」
外国人の方「日本日本って、日本の常識押しつけないで。」
私「日本でビジネスしてる以上、日本のやり方を理解してもらわないと困ります。」
、、、っとまぁ、こんなやりとりが永遠に続き、ごねてごねてごねまくられ、あれこれ、よくそんなにいいわけを思いつくねぇってくらい、ごねられ、とりあえず、信頼関係が築けるような方向に進んでいくことになりました。
あと、代表取締役のお爺さんは、自分の責任が分かっていなかったらしく、色々と話していくうちにご理解いただけるようになり、外国人の方を時々制したりしておられました。でも、外国人の方は、まるっきりお爺さんのことをなめていましたが。。。ついでに私のこともなめていました。。。改善していただきたい点を指摘すると、私の目の前に顔を近づけ「おまえにそんなこと言われたくない！言われなくても分かってる！おまえは言う必要はない！その口で二度と同じ事を言ったらぶっ殺す！」とののしられ、しばらくの間ギロっとにらまれました。。。
信頼できる不動産屋さんに出会いたいです。羨ましい限りです。今は、うちは、このビルに関しての管理をお願いしておりません。というのは、ビル全部の鍵をお貸ししたら戻ってこず「探す」「別の人が持ってる」といい、責任追及すると「返した」、最後は「借りてない」という始末。鍵を貸したことを書面にしなかったうちが悪いのだろうからっと、全室の鍵の交換をうち持ちでしました。その一件があってから、もう信用できません。委託料なんて問題ではなく、やはり信頼関係が築けることが一番ですよね。
また、色々とお教え下さいませ。宜しくお願いいたします。

回答No.1

noname#7031

(1)　外国人の取締役の住所がうちのビルにある理由

　外国人登録上の住所をうちのビルにしたものと思われます。誰でも相談者の市町村役場の窓口に転入届を出し、その住所地をそのビルにしても住民登録は可能。本来の居所が表に出せない(同居人等がいるなど)理由があって、便宜的にビルを住所地にしていると思われます。なお、代表者については商業法人登記の設立、変更時に印鑑証明が必要です。

(2)　爺さんに権限はあるか

　実際には、取締役会の開催は？ですから、代表印と小切手帳・手形帳を握っている人が権限を握っていると思うのが妥当。契約等の決定権と、資金の支弁の判断が出来ますから。ただ、人は見かけによらないかも知れません(笑)

(3)　資本の総額＝貯金か

用語として、資本の総額とは有限会社の資本金をいいます。株式会社の資本金に当たるのは資本の額。３００万を超えているので、有限会社から株式会社に法人改組していると思われます。このカネは銀行の別段預金(振込資金等の一時的な管理を行うための預金口座)にあり、一応固定されています。会社が儲かって得た預金ではなく、爺さんに１５０万円の出資をして貰った可能性が高いと思います。

補足

私のような素人にもわかりやすく説明してくださって、ありがとうございました。大変、助かりました。

おじいさんの権限について。なのですが、前回の英会話スクールとの話し合いの際、外国人の方（前社長、会社を実質的に運営してる人）がキレて話にならず、差別用語をガンガン私にあびせかけるので、こっちも思わず「社長はこの方（お爺さん）なので、この方とお話しさせていただきます！」と言ったんですが。。。もう70を越えたお爺さんは、状況が分かっていなかったようで、一からお話し、これからの方向性をご説明申し上げました。説明しながら「この方は、こんなに状況が分かっていないのに、何かあったときに責任取れるのかな？」っと不安になりました。

私の説明不足で申し訳ないのですが、もう一度お教えいただければ幸いでございます。
・お爺さんの社長としての責任
・私は社長であるお爺さんと話した方がいいのか（家賃の件、駐車場新規賃貸の件、ビルに新たに看板を設置したいらしくその場所のことなど）、それともキレる外国人の方と話さないと意味がないのでしょうか。というのは、話し合いの途中でその外国人の方がおへそを曲げてしまっていなくなってしまい、残りの事項については、その社長さんにお話しし、ご検討いただくように致しました。1週間経っても返事もこず、外国人の方に「実質的には俺が社長なんだから、俺に話さないと意味がない！そんなの聞いてないし！」と言われそうで。。。
・外国人の取締役の住所がうちのビルにされたままでは気持ちが悪いので、実際のご自分の住所に買えていただくことは可能でしょうか？こんな事、大家にも言わずにできるなんて、初めて知りました。これは、契約書にある「使用目的：語学学校」に違反しないのでしょうか？これからも、他の外国人の先生がこられるとやられそうで、なんだかイヤです。

お忙しいところ、大変申し訳ございません。
お時間に余裕があるときで結構ですので、お教え下さいませ。
宜しくお願いいたします。