競売通知が来た後に債権者から買い取り

質問

本日、姉から昨年末に住宅ローン・カードの支払いに困り連帯保証の関係で夫婦共に自己破産した為、持ち家が競売にかけられることとなり何とかならないかと相談を受けました。

色々聞いたところ夫婦合わせての年収が600万ほどで、中高生の娘が2人いる状態で月々の住宅ローンの返済だけで12万だったとのことで、私的には結構きつい返済額であるなとは思いました。

自己破産前に相談を受けていればローンの借り換えや生活費の見直しなどもアドバイスできたのですがすでに手遅れです。

物件自体は土地が40坪位で築8年程度の建売ですが、競売開始の通知書を見たところ、売却開始価格が350万ほどでした。以前競売物件に興味を持っていたので、ネットで競売情報を見たところまだ載っていなかったので3点セットなどはわかりませんでした。

場所は千葉県の中核都市で通常は坪50万くらいなのですが、震災時の影響で一部地盤沈下を起して、家が少し傾いた状態とのことで直すとしても4・5百万かかると前にいっていたので、土地建物共に評価額が低いのかと思います。（固定資産税の評価額は土地建物合わせて800万程度でした）

そんな状態でも娘たちはそこに住み続けたいと言っているとのことでした。

競売に参加してとなると、いくらで落札できるかわからないため、債権者に対して競売開始価額の1.5倍での525万での買取を打診してみようかと思うのですが、こういった話には応じてくれるものでしょうか？

姉に対しては月曜に債権者に対して開始価格の1.5倍の金額で応じてくれるか聞くこと。応じてくれない場合は競売には参加するが同様に開始価格の1.5倍までしか出さない。駄目だった場合は引っ越し費用も無いとのことで、必要な諸費用を融資すると伝えてあります。

無事に、買取ができた場合には間に不動産会社を入れて、月に5・6万の家賃を取り、ある程度回収できたところで再度姉に売却することを考えています。

何か注意点などがあれば教えてください。追加で必要な情報があればお聞きください。

回答No.2

Barmin01 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前債権回収を担当していたため、競売申立等についても実務経験があります。
私の経験を踏まえて意見を述べさせていただきます。

まず、金融機関が話し合いに応じてくれる可能性が全くないかというと、そんなことはないと思います。
ただ、前の方が言われているように、通常は競売申立前までの方が、任意での交渉が成立する可能性は圧倒的に高いです。

競売申立後であれば、物件の調査にお金がかかっており、金融機関が競売を取り下げたとしても、調査費用（裁判所が売却価格を決定するために調査する費用と考えてください）は金融機関の負担となるため、最低限この費用は上乗せで負担する必要がでてきます。（競売申立前だと、この費用がないので、すくなくとも数十万円は金額がかわるはずです）

あとは、(1)その物件がいくらで売れそうなのか、(2)任意で購入しようとされているトピ主さんや、保証人になっていた姉夫婦の人間性（信用できる、誠意ある人間かどうか）を判断して、応じるかどうかは決定すると思われます。

姉夫婦が金融機関にでたらめな対応を取っていた場合は、話もきいてくれないかもしれませんが、そうでなければ、話くらいは聞いてもらえると思われます。（実際そういう話をして取り下げたこともあります）
話をしてだめなら、競売に参加して入札を狙うというスタンスでいいのではないのかなと思います。

回答No.3

manno1966

> こういった話には応じてくれるものでしょうか？
場合によります。

「固定資産税の評価額は土地建物合わせて800万程度」と言うのは一応の目安となりますが、基本的には債務額が基準となります。

自分に当てはめてみたらどうでしょうか。
相場が１５００万円程度の家を担保に１２００万円を貸した。
２００万円の返済を終え、残りが１０００万円になった時に相手が破産の申し立てをしたので、競売にかけた。
相手の親族が、競売開始価額の1.5倍での525万での買取を打診してきたら、「それでいいよ」と言うかという事ですね。
債務が５００万円以下だったら言う可能性が高いですが、１０００万円を超えていたら言いにくいですよね。

また、銀行なら「その価格で売る」とその決断をする人が、その上司又はコンプライアンスに従っての批判等が無いような、他者が納得するような理由付けがある価格での取引が必要でしょう。
競売での価格なら、誰もが納得します。
質問者の「1.5倍」は、その様な理由付けがされたものかというのも問題となります。

回答No.1

titelist1

その手の話は競売前の任意売却段階の話であると思います。しかも、競売で1.5倍までしか出さないので、1.5倍で買い取らせろというのは債権者を馬鹿にしたような話です。債権者にしたら自己破産されて大損です。ちょとでも高い価格で落札されることを望んでいるのです。1.5倍しか出さないと言うことは、本番の競売で1.5倍の価格の最低保証をすると言っているようなものです。
ならば、債権者は競売を待てばよいのです。