妻に債権付き不動産の譲渡

質問

住宅ローンの残債がある場合に、妻名義にする事はできないのでしょうか？結婚後20年の特例があると聞いていますが,その特例を使って妻に譲渡したいと思っています。その時に住宅ローンの残りは自分が支払う、妻が支払う、どちらが良いのでしょうか。妻にはパート収入があります。

回答No.5

manno1966

> 結婚後20年の特例
居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が、最高2000万円まで無税と言うやつですね。

> その時に住宅ローンの残りは自分が支払う
こちらですね。

> 妻が支払う
だと、贈与ではなく、売買の形式になってしまいますから。

> パート収入
だと、主婦と想定しますので、年収は１００万円前後。
とても住宅ローンの審査に通りません。

回答No.4

jhayashi

２０年って夫婦間の生前贈与かなんかかな

基本的に銀行に相談ですね。
所有権移転登記（名義変更の登記）そのものは　抵当権がついててもできます。
が、
住宅ローンの契約書には所有権を第三者に譲渡する場合、銀行の承諾を得なければならない
といった条項が入ってます。
「住宅ローン」って　本人が居住するための住宅のための融資ですから　
住宅ローンの趣旨と違った状況になるのを嫌います。

銀行に黙って名義変更した場合　支払いが滞らないうちは問題にはならないと思いますが
5371konroiさんが死んでしまった場合「団信」の支払いが大丈夫かどうか
（契約違反している者に対して支払われるのか？）
滞った時　返済計画の見直しに厳しい判断になるリスクが潜んでいます。

回答No.3

nakasyou

ローンの名義変更は、普通は断られますよ。
銀行は債務者の人数が多い方を好みますからね。
「結婚後20年の特例」というのは、何の話でしょうか？
ローンが終わっていれば　特例というのもアリなのでしょうが
ローンを妻に押し付ける「特例」があるかどうかは疑問です。
ましてパートさんにローンの肩代わりを？？？（私でも断りますよｗｗ）

不動産の名義人を誰にするのか
そして、それを支払うのは誰にするのか。
そのケジメが先なのでは？？

あなたがローンを支払って　妻の名義にする　のであれば、
それは（慰謝料かな？）ということで納得しますよ。

でも、パートの妻に「お前が住むんだから支払えよ！」と押し付けるのとは違いますね。

妻が「払えませんので」と　物件を売りに出せばそれまでです。
払えなかったら　他人に譲渡して当然でしょう。
そこからあなたは、その物件については口は出せませんよ。放棄したんですから。

どちらが支払うのがよい　というより
どちらの名義にしたいのですか？

元奥様の名義にして、あなたはその返済を応援するつもりがあるのですか？
無いのなら、借金アリの不動産返済での質問って・・・？？

元々の債務は誰が作ったものですか？

回答No.2

86tarou

住宅ローンの残債がある場合に、妻名義にする事はできないのでしょうか？＞
銀行と相談でしょうか。まぁ、抵当権が設定されているので何とでもなるのですが、場合によっては奥さんを保証人とするよう要求される可能性もあるかもしれません。

その時に住宅ローンの残りは自分が支払う、妻が支払う、どちらが良いのでしょうか。＞
特例で譲渡するなら、あなたの債務のままです。これを奥さんが払うと贈与になるので、奥さんが払うなら売買として債務も移した方が良いでしょう。ただし、奥さんが新たにローンを組むのは難しいので（パート収入だけではローン審査否決）、ローンはそのままにして奥さんが代わりに払う方法になるのではと思います。
なお、売買にする場合に差し引き奥さんへの譲渡となるなら良いのですが、逆にあなたが得する方だと贈与になる可能性があります。不動産価値より債務の方が多ければ奥さんからあなたへの贈与となるため、贈与税の対象となるということです。特例は、あくまで不動産の譲渡のみが対象ですので。

回答No.1

nitto3

あなたが現金決済して担保解約すればいいですが、
債務者の許可が必要ですし、ローンも、
新たに審査しないと引き継げないです。