親が子どもに住宅を譲渡すると

質問

息子に母親名義の住宅を譲渡する場合にはどんな手続きや書類が必要でしょう？
この住宅にはローンはありません。譲渡価格を決めるには時価評価は誰にして貰うのでしょうか？
それとも自分で勝手に決めてもいいのか教えてください。

回答No.2

kk3317730

親子間の不動産売買です。
『お母様所有のマンションを息子様へ売却し入します。』も回答1同様に息子が不動産を購入という事で
不動産取得税、登記代、司法書士手数料、印紙代などが掛かります。

補足：不動産会社を入れずに売買可能か？
銀行等のローン
売買は可能ですが今回の場合（親子間売買）は取引価格の根拠や、売買契約書の作成、(4)の銀行ローン問題があります。
通常は親子間売買では銀行が住宅ローンとして取り扱いしません。
特に親子間売買での息子様に住宅ローンを組ませるのは不動産会社が入ってもかなり手間がかかり、
銀行に対して作文も必要になります。
まして個人の方では大変難しいでしょうが、ご質問頂いているお客様と息子様の属性がよほど良ければ可能性はあります。

やはり、「一般的な親からお金を借りた」→「毎月約定日の返済したいく」の方法しかありません。
※当たり前の回答ですみません。親子間で通常の品物を売る買う事とは違うもので面倒くさいですよね。
例えは違いますけだ、車もそうですよね。名義変更するには尾ひれや背びれがついてくるのです。
回答1で述べさせて頂きましたが、名義変更は大変です。

豆知識：贈与税はかなり高いし、もったいないので、ご健在のところ大変失礼に聞こえたら先に申し訳ございませんが、
ご他界された後に息子様に相続登記変更された場合の税金ほうがかなり下がります。

親子間で（バッグや統計など一般的な品物を売るのと同じように出来れば大変楽ですよね）

追伸：望まれている回答になれずごめんなさい。また、質問の主旨が理解できていませんでしたら同じくごめんなさい。

お礼

重ねがさね丁寧にご回答頂きありがとうございました。
イメージとしてどの方向で勧めるか理解できました。

やはり贈与税は高いと思いますので登記は相続登記が良いようですね。
とても参考になりました。

回答No.1

kk3317730

拝啓
はじめまして。私は苦情相談から対応からクレーマー対策の講師と、振り込め詐欺架空請求（現：お母さん助けて詐欺）の撲滅運動と警察や弁護士に対する相談を業務遂行している者として、正に今、貴殿と同じ依頼を受けております、
まず、一番早くて確実なのは、司法書士に全依頼をする事です。
勿論、費用はかかりますが、土地建物家屋の相続登記名義変更が1件で、良心的な司法書士であれば、（68,000円）から（85,000円）で、昨今の時代はとてもリーズナブルで済みます。また、必要書類を自分で用意できれば、更にお安くすみます。
（必要書類は以下の通り）
(1)移転登記の原因を贈与とするならば贈与契約書
(2)登記申請
(3)(2)書登記識別情報通知（又は登記済権利証）
(4)登記原因証明情報
(5)固定資産評価証明書
(6)贈与者印鑑証明書
(7)受贈者住民票
(8)委任状など。
(9)印鑑証明証
【一番安い方法】※ただ、面倒くさい。
必要書類を揃えて、必要書類に記入捺印し、管轄の法務局で手続すれば、書類の請求やコピー、交通費などですみます。
分からない事や不安な事は管轄の法務局で相談できます。電話の可（しかし、管轄によっては対応が横柄）
【二番安い方法】
必要書類を揃えて、司法書士に依頼する。（自ら必要書類を揃えた分だけ安くなります。）→58,000円～
注意：弁護士同様に暴利な司法書士も見受けられますので、お気をつけ下さい。
悪質な司法書士の見分け方
（1）非通知発信だと受けない（2）金額の事を聞くと、直接事務所に来てと言う（3)価格の件で他司法書士の事を言うと切れる
昔と違って、独占禁止法が厳しくなり、費用は各司法書士先生が決めています。独占禁止法って良い時もあれば悪い時もありますよね。
◎他説明と費用
贈与税が発生しますが、相続時精算課税制度を利用すれば、2,500万円までは贈与税がかかりません。

・農地については、農地法の許可が必要になります。
なお、お父さんが農地を取得できる資格（一般に50ａ以上の農業経営、60日以上の耕作日数）があることが前提ですが・・・。許可後に所有権移転登記となります。
・農地以外については、すぐに所有権移転登記ができます。
・登記時の登録免許税は、1,000分の20です。
・登録免許税（3％）が一度かかります。
以上、お役に立て頂きましたでしょうか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　敬具

お礼

なんとか方向性が見えてきました。ありがとうございました。

補足

早速回答頂きありがとうございます。
詳しい情報で理解できましたが、私の質問が中途半端で出来ましたらもう一度教えて頂けると有難いです。
今回は中古住宅を購入するにあたり、息子がUターンで新しい仕事に就いたばかりで住宅ローンが組めず、私の老後資金で購入したのです。そのため私の名義になっています。
で、そのお金を贈与するわけにもいかず、息子に売却したいと思っています。
銀行からの融資は難しいと思うので、私に対してローン返済する形をとりたいのです。
この場合に必要な事を教えていだけないかと思っています。
よろしくお願いします。