土地購入

質問

現在、土地購入を考えています。
探し始めたばかりですが、いい土地がありました。
大体9×18メートルの縦長の約55坪。平坦の土地。
東西に分断された分譲地の中で若干価格が高い東側を検討中です。(東側の東隣は細長い駐車場で、南側に接している民家も２階建てであるため。)
メリットとしては
立地・学区とも申し分なし。(事情があり学区内でのみ土地を探しています。)
北側道路幅は２台が余裕ですれ違える幅あり。
仲介手数料なし。
文筆、水道引き込み負担なし。

デメリットとしては
北側道路なのに価格が高い。また、数年売り出していますが、価格が下がらない。(車で15分も郊外にいけばいくらでも安い土地はある地域ですので売れないのかと、、。)
西側分譲地の後方に三階建て(さらに基礎も高めです)あり。
準防火地域。

西側の土地なら価格交渉も可能だし、三階建てでもかまわないそうなのですが、東側は価格は下がらないとは言われています。私は、北側道路のメリットのお買い得価格でもないので日当たり面を考え悩んでいるのですが、なかなか土地が開かない地域ですし、不動産も強気です。また、ハウスメーカーさんは購買させるためにごり押ししてきて、客観的な第３者の意見を聞いてみたいと思い質問いたしました。

皆様でしたら、ギリギリ予算内に収まるようでしたら割高な北側道路でも購入しますか？
購入するとしたら東側に２階建てor西側に３階建てどちらになさいますか。
南西側に３階建ての大きめの一軒家があっても日当たりは確保できるのでしょうか。
総予算もありまして、ここの土地を購入する場合、概算で予算が土地の価格2000万+建物30坪強2200万となります。
地盤調査はまだですし、雨の多い地域ですので(道路からも平坦の土地のため)希望としては玄関までのアスファルトを緩やかな斜面にしたいと思っています。(道路に平行して駐車できる来客用駐車スペースにでもできたら尚良し)
こうなると、基礎を高めにして周りを盛り土でかさ増し？
やはり予算的には結構かかってしまうのでしょうか。

北側道路の日当たりの取り方や、道路から若干高さをとるときのおすすめテクニック等も含めてご教授していただけると助かります。

回答No.2

Mokuzo100nenn

＞皆様でしたら、ギリギリ予算内に収まるようでしたら割高な北側道路でも購入しますか？

はい。
しかし、借金してまで購入する事は無いと思います。

＞購入するとしたら東側に２階建てor西側に３階建てどちらになさいますか。

二階建てです。
三階建は床面積60坪超の場合だけ考慮します。

＞南西側に３階建ての大きめの一軒家があっても日当たりは確保できるのでしょうか。

午前中の日当たりが確保できれば、西日はむしろ避けるようにします。
暖房が不十分だった時代は日当たりを重視する必要がありましたが、暖房が充足し、冷房まで考慮する現代建築では、日当たりを重視しない、むしろ夏に涼しい建築を心がけております。
夏に涼しい建築は年間を通じての電気代が少ないです。

＞総予算もありまして、ここの土地を購入する場合、概算で予算が土地の価格2000万+建物30坪強2200万となります。

土地値と建築費のバランスは丁度良いと思います。

＞こうなると、基礎を高めにして周りを盛り土でかさ増し？

状況が許す限り基礎は高めがお勧めです。

回答No.1

antarctica-2001

用途地域は何でしょう？
建物のプランに大きな影響を与える要素がいくつかあります。
住宅地であれば北側斜線制限とか重要になります。
北側斜線制限は北側の宅地の日照を確保するために建物の北側部分の高さを制限するものです。
第１種低層・第２種低層であれば高さ5ｍ部分から1.25の勾配で斜線を引いたラインより建物を飛び出させる事ができません。
5mだと２階建てでも注意が必要になります。因みに第１種中高層・第２種中高層では10ｍ・その他の地区では規制無しです。

質問者さんの敷地は北側道路ですから、この点では有利です。が基本的に南側に敷地が有るという事は将来南側に何が建つか分からないと言う危険性は有ります。
現在南側には２階建てが建っているとの事ですが、将来３階建てに建替える可能性も考えておいた方が無難でしょう。

奥行18ｍと言う事ですから駐車場＋通路6ｍ（２台可）と南側に庭を4.7ｍ確保したとすると残りは7.3ｍ
幅9ｍですから通路を1ｍ程度確保したとすると7ｍが建物幅になり　7ｍ×7.3ｍ×２階建＝102m2＝31坪になります

一応希望床面積の30坪に近い建物にはなりそうですし南側も4.7ｍ確保できれば日照のほうも大丈夫ではないでしょうか。
大体部屋の大きさとしては1階リビング12帖・キッチン4.5帖・玄関ホール3.5・帖洗面２帖・ＵＢ２帖・トイレ１帖・階段室2.5帖・収納2.5帖の合計30帖
２階寝室10帖・クローゼット3帖・洋間5帖×２部屋・階段室2.5帖・トイレ1帖・ホール廊下1.5帖・収納2帖の合計30帖になります
家族構成にもよますが大丈夫でしょうか、１階が少し窮屈なようにも感じます。

あと気になる点として準防火地域内との事ですが延焼ライン内のアルミサッシが防火設備扱いになり普通のサッシの２倍近い金額がしますので可也割高になります
延焼ラインは隣地境界線・道路中心線から１階で３ｍ・２階で５ｍですから殆どのサッシが防火設備扱いになると思われます。

３階建てにする場合はある程度床面積が無いと無駄な階段室のスペースを取られてしまうので必要な部屋面積が更に狭くなりますし地震の事を考えても如何かと思います。
道路からの水勾配はアスファルト舗装であれば1/100～1/200程度の水勾配が有れば良いので道路から10cm程度ＧＬを上げるように考えておけば十分かと思います。
地盤については何とも言えませんが分譲地であれば近隣の敷地と大差ないと思っても良いと思います。３階建てた建っている位ですから問題ないのでは無いでしょうか。