締切済み

賃貸契約更新時の家賃交渉

2014/04/21 22:49

賃貸契約の期間満了に伴う、契約更新同意書がきております。現在の家賃に大きな不満があるわけではありませんが、丸4年住んだこともあり、家賃の値下げ交渉ができるものかと、管理会社（大東建物管理）に問い合わせたところ、できないとのこと。その理由は、自社内で行っている家賃の適性審査において、「適性」と判定されているからだそうです。たとえ、物件のオーナーが値下げに同意したとしても、管理会社の審査で「適性」と判断されているから、値下げはできないとのこと。これって、いまいち腑に落ちないのですが、管理会社のこの言い分って、正しいのでしょうか。自社審査の判定って、一切の価格交渉を跳ね除けられるほどの効力を、一般的に、あるいは法的に（？）、持っているものなのでしょうか。オーナーが「値下げは勘弁してぇ～」、って言ってるから値下げできない、と言われた方が、よっぽど腑に落ちるのですが、、、どなたか、胸のすく回答いただけますでしょうか。

Niwaishi
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賃貸・アパート
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sou-brs
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2014/04/22 19:58 回答No.3

元不動産業者です。賃貸住宅は、一般的には、「貸主－－（仲介業者）－－－借主」となるのでしょうが、転貸借という仕組みが入ることがあります。大東建託がそうであるというのはわかりませんが、レオパ○スは、この方式が多いです。つまり、「貸主－－－借主（不動産業者、転貸主）－－－借主」という構図です。このパターンは、一旦、貸主は借主の不動産業者に貸します。（２０年とか）　今度はその借主（不動産業者）が一般の方々に貸すという、又貸し方式です。フツーの仲介方式と何が違うかというと、賃料等の価格決定権が大家（貸主）にあるのではなく、不動産業者（転貸者）にあること、裁判になったら、大家さんが原告ではなく、不動産業者（転貸者）が原告になり得るということです。大家さんは、６室アパートの新築であれば、不動産業者と数十年契約の期間、満室の賃料（実際の賃料から○％引き）を受け取れるし、空き室の心配をしなくてもいい、税務処理が簡単です。その分、一般の入居募集については、又貸しの不動産業者が、価格や敷金、礼金を設定し、トラブルがあれば、自ら裁判を起こす　ということです。私は大家さんが哀しい人だと思う。賃貸借で一番、いい体験できる部分がないのだから。株式投資をやる人が、よくわからないインデックスとか、ＥＴＦとか、ＲＥＩＴに投資をするようなものです。

質問者

お礼 2014/04/22 22:19

はい。先にいただいた回答で、私もすこしわかってきました。おっしゃる通り、「一括借上げの、又貸し方式、大家に価格決定権なし」のようです。哀しい面、ありそうですね。私の妻の祖母は、アパート経営を自分でやってました。大変ではあったようですが、それがまさに自分の仕事として、やっていたようです。大家さんそれぞれに事情があるのでしょうが、この経営の部分を、ほぼ丸投げということですものね。ご回答、ありがとうございました。

merciusako
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2014/04/22 12:42 回答No.2

厳密に言えば間違いでしょうね。管理会社（大東建物管理）が、その物件を所有している「大家」ということであれば、管理会社（大東建物管理）に家賃設定の権限があります。「大家が別にいる」ということであれば、その大家と管理会社（大東建物管理）との契約内容によります。仮に、「大家が値下げOK」であれば、大家が管理会社（大東建物管理）との契約内容に関して考える事です。まあ、大家が管理会社（大東建物管理）に家賃設定の権限を委任しているということであれば、結局管理会社（大東建物管理）の言うことを聞かざるを得ないのでしょうが。ただし、「何が適正か」は聞くことはできるはずです。どのような根拠をもって適正と判断するのかの判断基準は分かることになりますから。

質問者

お礼 2014/04/22 22:09

先に回答いただいたように、一括借上げをしているようなので、大家に決定権はほぼない状態のようです。「適性」に関しては、おそらく、今の家賃は、適性だと思います。周辺相場的には。ただ、私としては、例えば、仲介業者が入らず大家と直接やり取りしているパターンの場合。大家との間で、「少しまけてもらえんかね。もう4年だし。まだいるし。」みたいな軽い感じで交渉できないのかな、と思ってたんです。こういう古典的な交渉、というか会話は、一括借上げ方式では、無理のようですね。ご回答、ありがとうございました。

山田太郎（@testman199）
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2014/04/21 22:57 回答No.1

30年一括借上げとかしてるんじゃないですか？あれは家賃保証があるので大家が勝手に値付けできないですこれは逆の例ですが http://realestate.yahoo.co.jp/shinsai/chiebukuro/liquefaction/1063469345/

質問者

お礼 2014/04/22 21:57

そうです。一括借上げをしている、と言ってました。なるほど、、、ご提示いただいた「逆の例」からも、「大家－管理会社―私」の間の仕組みがよく理解できました。大家に、家賃の決定権はないんですね。実は、今の賃貸アパートを初めて契約した4年前。私は、仲介業者に、もっと家賃を安くできないかと話したところ、「この物件はずっと空きがあったので、安くできるかもしれないので、大家に話してみる」との回答。そして、数千円、安くなりました。この時、まさに、「逆の例」が裏で行われていたのですね。。。ご回答、ありがとうございました。