賃貸契約に関する質問

質問

3月から初めて一人暮らしをします。
不動産会社を通して賃貸マンションを契約する予定ですが、不可解な事ばかりです。
妥当な内容かご意見をお聞かせ下さい。

マンションの立地が大変気に入ってまして、中をまだ見ていませんが入居の意思が強く、不動産屋に手付金（家賃1ヶ月分。正式な賃貸契約後は初回月の家賃になるはず）を払いました。

1）最初から敷金礼金無し物件でした。保証人はいるのですが、居ても居なくとも身元保証会社と契約をしなくてはならない決まりとかで、その為に毎年年間1万程度の保証料（＞毎年5%ほどアップする）プラス毎月850円を保証会社に払わねばならない（実際はクレジット会社のようです）
これは本当ですか？皆さん保証会社を利用するのですか？
それとは別に賃貸契約の更新料が1万2千円、更に火災保険代もあります。

2）敷金礼金なしの代わりに、退去時に5万5千円を必ず納めねばならず全額戻らない。1年住んでも10年住んでも同じだそうです。
プラス退去時に室内破損や汚れなどあればそれとは別途代金を請求されるとのこと。じゃあ、退去時の5万5千円は一体何ですか？？と説明を求めても曖昧な答え方（←これ、かなり不満です）
この点法律的に効力（法律では無くとも裁判の事例など）ありますか？契約前に交渉可能ですか？（現状復帰が必要な場合は５万５千円の中から充てるなど）
このマンションは近くに専門学校がある為に学生が多く、転居等回転が早そうで、大家さんがこのお金を当てにしてるように思います。

3）入居日は3月10日予定で、手付金を払った時の話では、入居前に家賃1ヶ月分の家賃を前払いだけだったはず（不動産屋担当が書いた手書きの請求書もあります）なのに、後日電話で「契約書ができました。残金支払いをお願いします。◯◯円です」と言われた額は、3月分の家賃日割り（3月10日～31日）と4月分の家賃を更に一ヶ月請求されました。2月末に4月分も払わねばならない根拠はありますか？
次の給料（３月半ば支払い）までもう余分な余裕がありません。4月分の家賃は3月末ではダメなのですか？

４）部屋の鍵（シリンダー）の交換代金１万8千円。これは私も事前に調べて、これは私の義務ではなく、鍵を替えるのなら大家さんが支払うべきですと不動産屋担当に話しましたが、担当者は私の住む県では入居者が払うのが通例ですと言われました。それでも納得出来ない、私が自分で替えるからと言うと、この件は大家さんと協議して請求から外すと約束してくれた（口頭）ので、手付金を払いましたが、先の電話連絡で聞いた残金の額から想像すると、鍵の交換代金は除外されておらずまだ請求に含まれてると思います。
正式契約時に3と4は「あなた手付金払う時に約束したでしょう？」と請求から外してもらえますか？

5）不動産屋に信頼が持てない時は、手付金を払った後でキャンセルし手付金を返してもらうことはできますか？

不動産屋の担当は20代後半の若い男の人ですが、チェーン展開のその支店の中でもチームリーダーのような人で全くの新人ではなかったのですが、快活でよくしゃべる割に説明は下手というか聞きたい点（更新料、保証会社の費用、保険代など更新にかかる必要な費用など）はどこか曖昧な感じであまり信頼は出来てません。なので契約書に書かれている内容でしっかり確認するつもりですが、私一人なので不安です。

長文失礼しました。

回答No.1

detekoiya

1.保証会社を皆さん利用するのですか？ではなくて
　それが貸すに際しての条件なのです。

2.通常のハウスクリーニングまではこれでまかなうと
　いうことでは、と思います。
　それ以外の穴を開けたとか設備を壊したとか
　タバコのヤニで汚したとか、そういうことがれば
　それは実費ですという意味だと思います。
　その分が実質礼金で、標準の使い方なら追加なし、と
　思えばいいのかと思いますけど。

3.保証会社利用だと、口座振替を利用する場合が多いと
　思いますが、手続き上４月分は引き落としが
　間に合いません。しかしその分の振込を忘れる方が
　とても多いです。なので引き落とし開始前の分は
　契約時にまとめて請求というケースが多いです。
　必ず忘れずに振込しますから、と正直にお願いして
　みるしかないと思います。

4.ネットには無責任にそのように書いてあったりしますけど
　これも1と同じです。法的な決まりはありません。
　貸すに際してそういう条件である、ということであれば
　「ネットに書いてあった」みたいなことで借主側から
　強制するのは無理です。

5.この場合の「信頼が持てない」は質問主さんの
　一方的な言い分であり、通用しないと思います。
　今からキャンセルとなればその期間、募集を停止していた
　ことになるため、貸主側に相応の損害を与えますから
　手付金の没収となっても仕方がない話だと思います。

色々と不安なのはわかりますが、質問主さんはちょっと
まず疑いありきであり、不動産屋や大家はみんな悪者的に
考えているように見えます。
このまま主張を押し通せば
「なんだよ、クレーマーかよ。（3の）１ヶ月分も用意
　できないくせに言いたい事ばかり言って、
　こんな調子じゃ自分の都合ばかり主張して滞納しても
　平気でいい訳しそうだし、もうお断りでいいか」
なんて思われることもないとは言えません。

私は滞納なんてしません、と言うかもしれませんが
正直、なんの実績もないのですから・・・

契約とはお互いの信頼に基づくものです。
不動産業者は仲介業ですからニコニコしていますけど
だからといって主張ばかりしていれば
最後は上記のようなことを言われることだって
考えられます。

借主もお客さんだけど、大家さんもお客さんです。

あまり文句ばかりの人を入居させて大家さんから
文句言われたり、「もうお宅には頼まない」なんて
ことになるくらいなら、借主より大家さんを
優先するでしょう。

疑問や要望もかまわないですけど
今一度、冷静に自分のことも見つめ直して
対応されたほうがいいと思います。

お礼

丁寧なアドバイスを有難うございました。とても参考になりました。

先のトラブルを回避したい為に、確かに肩に力が入ってしまっているかもしれません。ですが、疑問があれば今、とことんクリアにしておかないと後で騒いでも「契約書読んだんでしょ？あなたが悪い」と言われるだけで泣き寝入るだけなんだと思います。

ただし、不動産屋と大家を悪者にしてる、クレーマーのようだと言われましても、実際はここに書いた意外に明らかに不必要と思われる物を請求書に入れられており、手付金を払う前に交渉して大部分外しました。
不動産管理会社の発売する消火剤1セット（1万円相当）、防犯ベル（ちゃっちい）、油取り紙、ケーブルテレビに新聞契約代なんて不動産賃貸契約にそもそも直接関係あるでしょうか？

不動産屋さんと大家さんは賃貸を投資、ビジネスでやっているのですから、こちらもまごまごしてると喰い物にされてしまう、と身構えてしまうのは当然だと思いますし、手付金を払った時に聞いた説明（書面化してます）に無かった4月分の家賃ですとか説明もなく後から請求に平然と入れてきたりされると、どうしたって悪いイメージが付きます。

この先も契約更新の時に事務手数料ですとか言ってお金を追徴される予感がします。だから入居前の契約書の文言は厳重にチェックして弁護士さんの法律相談も受けて書面を見てもらう予定です。

今から長きに渡りお付き合いする大家さんと管理会社ですから、よいお付き合いをしたいです。でも信頼を築くのが難しい要素を最初から作ってしまってるのは不動産屋の担当者です。

とにかく、私ももう一度冷静になり落ち着いて話をしようと思います。

私もこの物件の立地は気に入って手付金も払ってますけど、契約時に嫌な予感がしたらさっさと引き上げて別を探そうと思います。賃貸物件は、不況の今は選ぶほどあるからです。

頑な態度で損をするのは大家さんや不動産屋も私も同じ事です。detekoiyaさんのお言葉をもう一度振り返ってみようと思います。