- ベストアンサー
共有名義と3000万円特別控除
共働き夫婦です。物件価格約3500万円（土地：1500万円、建物：約2000万円→土地購入後注文建築なので見積もり金額です）の購入を考えています。自己資金1000万円、ローン2500万円の予定。共有名義にしようかどうか検討中です。因みにローンについては、夫一人の年間所得税がが20万円強なので、ローン控除のメリットはさほど大きくなく（ローン残高の1％がローン控除の対象で、かつ、控除の範囲は所得税額であるので、私もローンを組むことで得られるメリットが2人分のローン申請をする手間と比べるとそれほど大きくないのでは？）、更に私がいつ仕事を辞めるかわからないというリスクもあるので、夫のみで組む予定です。（←この考え方間違っています？？）さて、本題ですが、名義に関しては、自己資金を私も出す予定です。（500万円の予定）贈与の問題もあるので、名義はちゃんと共有にしておいた方がいいと言われました。その際、贈与問題の他、将来家を売却した場合、3000万円の特別控除が2人分受けられて得する場合があるとも言われました。この3000万円の特別控除とは何なんでしょう？また、今の予定では、夫：自己資金500万円＋ローン2500万円、私自己資金500万円なので、割合は6対1になると思いますが、この特別控除は持分割合に応じて生じるのでしょうか？詳しい方教えて下さい！
- みんなの回答 （3）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
- ベストアンサー
＞←この考え方間違っています？？ パーフェクトです。大丈夫ですよ。 >名義はちゃんと共有にしておいた方がいいと言われました。 はい。金額からすると贈与税非課税枠（１１０万）を越えていますからそうして下さい。 >将来家を売却した場合、3000万円の特別控除が2人分受けられて得する場合があるとも言われました。 これはずいぶん良く知っている方にお聞きしているようですね。 >この3000万円の特別控除とは何なんでしょう？ これはですね。不動産を売却した場合譲渡益課税というものがあります。 譲渡益＝売却金額－取得額－売却経費－減価償却（建物のみ） の譲渡益が出ると、この譲渡益に対して課税されるという仕組みになっています。ところが自宅を売却した場合は３０００万まで非課税とするという特例があります。つまり譲渡益が３０００万までは非課税になるわけです。 特に昔の家だと取得額を証明できなかったりすることが多く、この場合は、売却金額の５％しか取得額を認めてもらえません。また最近は土地の価格は下がっていますが、昔は上昇する一方でしたから、ほとんどの人が売却金額に近い金額が譲渡益になってしまったため、この３０００万の特別控除は非常に有り難い話しな訳です。 ＞また、今の予定では、夫：自己資金500万円＋ローン2500万円、私自己資金500万円なので、割合は6対1になると思いますが、この特別控除は持分割合に応じて生じるのでしょうか？詳しい方教えて下さい！まず譲渡益を算出してから、それを持ち分でわけて、夫の譲渡益、妻の譲渡益とわけて、それぞれに対して課税されます。そしてそのときに、夫、妻共に３０００万までの非課税枠があるわけです。 だから譲渡益が３５００万とすると、 夫３０００万、妻５００万が譲渡益となるが、互いに３０００万の控除枠を使い結局全額非課税となるわけです。 まあ、今回は新築でも３５００万ですから影響はたぶん無いのですが、将来土地の価格が上がれば恩恵が出る可能性はありますね。それを考えると、建物は夫全部の持ち分にして、土地の方を夫と妻でわけた方が良いかもしれませんね。妻にとっては将来価値が０になり、建て替えると権利が無くなるものより土地の方が何時までも保持できていいでしょう。 では。
その他の回答 (2)
不動産を購入して登記する場合は、その資金の出資割合(頭金+ローン)で共有登記をする必要が有ります。 共有の割合が出資割合と違うと、その差額が相手に対する贈与となり、相手に贈与税が課税されます。 ただし、婚姻期間が20年以上の場合は、居住用の不動産を購入する場合、2000万円まで贈与税の非課税枠があります。 ご質問の場合は、35分30と35分の5で共有登記となります。 ローンについては、あなた名義でローンを組み、退職後に夫の収入で妻のローンを返済すると、その返済額も贈与となりますか、長く働かない場合は、夫のみのローンとするのが正解です。 売却時については、居住用の建物を土地と共に売却した場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から3000万円を控除できる特例があり、この控除は１人づつ適用されますから、共有の場合は最高で２倍の6000万円まで控除できることになります。 適用される用件は、下記のとおりです。 １．居住の用に供さなくなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売却していること ２．譲渡する相手が、配偶者・直系血族・同居親族などはないこと ３．譲渡年の前年又は前々年に『3,000万円特別控除』、『居住用財産の買換え、交換の特例』等の適用を受けていないこと 詳細は、下記のページと参考urlをご覧ください。 http://www.jyutaku.co.jp/knowhow/knowhow16b3_main.html
お礼
ありがとうございました。とても参考になりました！やはり、2人の名義にすると、最高3000万円×2となるんですね。
ごめんなさい。式を間違った。 譲渡益＝売却金額－売却経費－［取得額－減価償却（建物のみ）］ として下さい。
お礼
とても丁寧なご説明ありがとうございました。随分よく分かりました！私自身も物件が新築の状態で3500万なので、将来よほど値段があがらない限りあまり影響はないとは思いますが、まあ、やっても損はないですよね？（あとは司法書士さんに支払う手数料の問題がありますが。。）持分の割合について、またご相談にのっていただくかもしれません。そのときはまたよろしくお願い致します。