会社社長の住宅建設について

質問

会社経営者です。
現在住宅の新築を計画中ですが、下記事情がありアドバイスを伺いたいです。

１）建設予定地が会社敷地内で名義は会社となっています。銀行２行の根抵当が付いています。
同じ敷地内で分筆した私名義の土地（地番が別）もあるのですが、それにおいても前述２行の根抵当が付いています。
登記上交換みたいなことが出来るのでしょうか？

２）抵当が付いている会社所有の土地を私が借用した形で家を建てることは現実的に可能でしょうか？

３）住宅建設において会社名義で借入を行った方が良いでしょうか？
・会社は創業から４０年間赤字なしで銀行の融資は問題ないと考えています。
・当方、糖尿病で団信加入は無理のようで個人の住宅ローンは難しいと認識しています。
・借入は１０年位で返済できる金額を予定しています。

４）質問掲示板には、役員用社宅は会社、個人ともにメリットがあると書き込みが多いですが、一部補助金や減税メリットを受けられないことを考えるとどちらが得になるでしょうか？

来年春～夏に建設しようと考えており、近々に方向性を出したいと相談しております。

回答No.4

oyazi2008 · ベストアンサー

NO.3です。
庭の整備の件について記します。
会社が代表者個人の庭の整備をして、モデルガーデンとすること自体は、問題ないでしょうが、現実見た目で、モデルガーデンとして開放された庭であることやそれなりの標識、看板等の設置は要すと思います。税務調査の係りが現状を見て、それと認める外観になっていることが必要でしょう。個人の庭を会社が整備したと判断されなければOK。
この場合、土地が代表者個人名義なら会社と代表者で、その庭部分の賃貸借契約など締結して、会社はその部分を借用して（整備費は会社）、モデルガーデンとしているような現況を作ってもよし、または代表者が一度自己負担で整備をして、会社はその庭をモデルとして借り上げる（整備費も踏まえて）という形式のどちらでも良いでしょう。前者だと経費となるのは整備費は（期間は税理士に確認を）償却、賃料は毎月の経費、後者は毎月一定の経費として処理されるでしょう。
会社と自宅が同一敷地内ですから、不自然なことは無いと思います。
無償で貸しても、無償である契約書は作成してください。

土地の交換等される場合は、役員会の決議が必要ですし、この場合は、土地の貸し借りや整備の負担など何らかの契約書等きちんと整備しておく必要があります。この辺りは税理士に良く確認してください。

会社で建てて、役員報酬を減らすという記載がありますが、その場合は減らさずに賃料を支払った方が良いかと思います。但し、借金は一定年数で無くなりますが、賃料は支払い続けなければならないのが個人としてはネックです。まあその分役員報酬を上げれば良い訳ですし、相当年数経過後の家屋の償却が進み簿価が下がった後で、代表者個人が簿価よりは少々高く買い受けることも可能です。
（理由は発生する維持管理費の負担を会社から軽減するため、代表者個人へ売却するなど理由があれば良いのです）

私などより相当な経験が長く、経営されてきているのですから、税務対策も万全だと思いますが、当方税務調査が頻繁に入る業務内容ゆえ（不動産の売買）、（真にあり難くない現状ですが（汗））経験上の記載ですから、あくまで参考程度に、いづれにしても担当税理士にキッチリご確認ください。

回答No.3

oyazi2008

不動産業者です。
中小企業でしょうから、会社の債務に対して代表者が個人保証をしているでしょう？どこに建てようが代表者名義なら会社が成り立たなくなれば、結果は同じですから、そこは気にする必要は無いでしょう。
問題は、質問者さんの会社で働いている親族以外の従業者がどれぐらいいるのか？にも依りますよ。
詳細を末端の従業者が知ることは無く、経営者のこれまでの苦労も理解しようがない。ただ会社の利益で自宅を建てているという推測で、士気が低下しないかどうかは良く考えてご判断ください。
私はここが一番問題だと思います。

（1）出来れば、建設地は個人名義としたほうが良いでしょう。同一立地なら評価もほぼ同様ですから、個人名義の宅地の広さと、交換する法人名義の土地の広さの差を20％以内に分筆すれば、交換可能です。しかし、現在設定されている担保権はそのままですから、住宅建築後は、更に住宅借り入れ分の抵当権が設定されます。これは銀行と交渉の上、その建設した部分だけに（代表者個人の土地だけ）設定されるよう交渉すべきです。しかし、道路と直接この土地が接道していなければ他の土地もすべて、設定されるでしょう。

（2）これは銀行の判断です。現在の担保権はそのままですから、A銀行の根抵当権、B銀行の根抵当権、その下に第三順位として今回の住宅建築費の抵当権が設定されます。この条件で貸すかどうかは？金融機関でなければわかりません。

（3）これは、先に書いた問題が大きいでしょう。親族以外社員が居ないなら良いでしょうが、そうでなければ、一般社員からは会社と個人を混同しているようにしか捕らえられず、良い影響は無いのでは？　また、これを行うとほぼ税務調査が入りますから、調度品や家具類など住宅本体以外は会社経費で購入することなどないように注意しなければなりません。

（4）他の従業者が居るなら、会社＝個人という発想はやめるべきです。会社は会社として別物なのですから、細かい節税の金額を持って、そろばん勘定するのはどうかと。
親族しかしない会社なら、まあ会社＝個人ですから、税理士に良く聞いて見てください。
個人なら10年以上のローンであれば、住宅ローン控除、法人なら減価償却と利息が経費になるぐらい。定率でしか償却できませんから対してマイナスにはなりません。

なぜこのようなことを書くかと言うと、同様の事例などの社員さんがお客さんなどの場合があり、大概良い話しを聞いたことが無く、ほぼ社長の悪口です。

社長の自宅を会社名義で会社の経費で建てても、会社には何の利益も上がらないのでは？
社員寮や別荘など、従業者全般が使用するような福利厚生施設ならわかりますが。

お礼

いろいろお答えしていただきましてありがとうございます。
社員３０人の会社で、親族は現在会長職の父親、会計の妻、営業職の妹でほとんどが親族以外の社員です。
父親は創業者でもあるため、会社＝自分の物の意識が強く、公私混同が結構激しかったですが、私はなるべくそのようにならないように注意しています。会社名義で建設した場合は、銀行借り入れ分役員報酬下げるつもりでした。（経理は親族以外の社員が統括させているので役員報酬下がったら一目瞭然です。）

また、経営者ですから、社員から悪口云々は別に気にしてもしょうがないと、社長に就任する前から割り切っています。（社長になる前は親の悪口も耳に入っていますし）下世話な人間は必ずいますから＾＾；

今回は自分名義の土地が会社敷地にあることから、そこに住宅を建てるとしたらどのようなことになるのか（商売していますが、住宅関係は畑違いなので知識に乏しく）いろいろ知りたくてこちらに投稿しました。

oyazi2008さんのアドバイス具体的で参考になりました。
近々銀行と住宅メーカーに提案させて最終的に税理士に相談して結論を出そうと考えます。
どうもありがとうございました。

補足

３）に関する件で、
家具などは自分で買うつもりですが、

会社は園芸関係の商材も扱っており、家を建てたら外溝も含めて庭をモデルガーデンにしようかなとと考えていましたが、これもヤバいでしょうか？

回答No.2

sirousagi1

自宅と事業所を同一の敷地に置くのはよくない。

なんかあると、根こそぎなくなります。
「登記上交換」が何を指すのかわかりませんが、土地の担保を抹消するとしたら残額と同等の担保価値に移すか返済しかないんじゃないでしょうかね。

敷地形態に建基法上問題の無い利用であれば、建設は可能です。
当該地域が市街化調整区域であると、担保等権利者の承諾が必要です。

会社で融資をもらい、名義も会社とする事は賢明に思われます。

個人融資よりも企業向けの融資の方が金利はお得でしょう。
自治体の保証協会や政策金融公庫など設備資金でいいのがあるんじゃないでしょうか。

現在、国の政策（アベノミックス）で、融資を増やせと金融庁がやっきです。
金融商品や名目は、金融機関が見つけてくれます。

お礼

回答ありがとうございます。
会社経営者として、万が一は、覚悟の上と思ってます。また、父からは、今後非常に不透明になるから、最悪の事態になる前に見切りを付けて会社を清算することも視野に入れろと先日忠告されました。

幸いにも現在は、銀行さんも融資に積極的で彼らの決算月である３月９月は毎日のように担当が訪問しています。
ハウスメーカーも含めて、いろいろ提案をさせるつもりなので、それを冬までの楽しみとしたいと考えます。
ありがとうございました。

回答No.1

titelist1

根抵当の付いている会社名義の土地に個人所有の住宅を建てるのはリスクが高すぎると思います。黒字とのことですので、社員用住宅を作る方が賢明と思います。減税などのメリットや相続を考えるなら、会社とは関係なく自宅建設するのが良いと思います。会社と関係がないようにしておけば自由ですので、奥さん名義に変更しても贈与税対象にはならず、リスク分散と相続税の節税対策になります。

お礼

回答ありがとうございます。
今回は会社敷地に個人名義の土地があり、それで住宅を建てようと考えのもと、なにかいい案ないかと質問させていただきました。