戸建賃貸の管理について

質問

転勤に伴い自宅を賃貸しています。
管理会社を挟んではいますが、入居者さんが自分勝手に何でもしてしまう方のようで、契約を結び直したり追加したり等あり約２年が経過しました。
（ペット禁止物件で犬２匹飼育、水道に許可なく浄水器設置、等他にもたくさんありました）

先月、物置が壊れたと管理会社より連絡があり、理由は雪の重みでないか？とのこと。
雪解けから数か月経ち今更？という気持ちと、善管中義務や管理会社としての責任問題について問い詰めたところ両者とも「うちに責任はない」と一点張り。
そして管理会社からは管理解約予告もされています。

物置の修復は不可能なようで新設となります。
管理会社に見積もりを取ってもらったところ、現物置の撤去と新設で１００万円くらいかかるようです。
こういった場合はオーナー負担となるのでしょうか？

どなたかこの手に詳しい方いらっしゃいましたらご教授ください。
よろしくお願いいたします。

回答No.3

mihonomatu

私も大家です。管理会社とひと悶着があり法的問題調べてみました。日本では管理会社にたいして法的は縛りは何もありません。管理会社の言いなりなのです。２人の方が答えていますが、その通りなのです。自分で賃借人と交渉し、管理会社は変えて新しい管理会社と契約の時、どこまで面倒見てくれるのか、契約しに書き込んでもらうのです。それでも解決しないと裁判しかありません。裁判も恐らく管理会社は弁護士がいます。素人では到底勝ち目ありません。本当にブルーになります。
世間ではサラリーマン大家が持て囃されていますが、先が心配です。
答えになっていませんが、必要であれば弁護士立てることも考えてください。

回答No.2

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　結局、契約内容しだいです。

　「物置付き」で貸したなら、そして、壊れたことについて賃借人に責任がないなら、質問者さんが壊れたものを撤去し、新しい物を設置しなければならないでしょう。

　物置付きで貸したのではなければ、そのようなことをする必要はありません。しかし、契約時にすでにそこに物置が存在していたとしたら、一般的には「物置付きで貸した」と言われると思います。

　そうでないと言いたければ、「物置は賃貸から除外する」的な文言が必要です。

　壊れたことについて賃借人に責任があれば、賃借人に賠償を求めることができます。

　壊れたことについて、賃借人に対して「善良なる管理者の注意義務違反」の指摘をされたようですが、「壊れた＝善管注意義務違反」とはなりません。

　まずは現地・現物を見て、なぜ壊れたのか原因を究明することから始めないで、どっちが負担するか論じることは不可能です。

　そういう面倒な作業は、私の不動産賃貸業者としての体験上、「管理会社はやらない」と断言していいでしょう。オーナーが自分でやるほかありません。

　（夜中に水道管が破裂して階下に水漏れしていると電話が来たら、管理業者としてどんな"作業"をするかと尋ねたら、『水道業者に電話して元栓を閉めさせる』だけと答えた管理業者がいます。そんな電話、住人にやってもらえばいいだけのこと。管理仕事をしたことにならないと私は思う）

　そういうことが自分でできないなら、「家を貸すべきではなかった」ということなんです。

　あくまでも、注意義務違反は質問者さんが主張し立証する立場ですので、それができないなら質問者さんの負担となります。

　で、今回譲歩して質問者さんが負担すると、相手はニヤリと笑って、以後際限なく破損・汚損などが続くのではないかと心配されます。

　というのは、我々プロでさえ閉口する賃借人が多くなっている・・・ 法律が過度に賃借人を守っている・・・ からです。

　さらに言うと、一戸建ての賃借人は周囲からの監視がありませんので遠慮もなく、気ままに振る舞いがちです。というか、気ままに振る舞いたいから、高い家賃を払って戸建てを借りるのです。

　気ままに振る舞った結果は・・・ 言うまでもありません。

　ということで、私なら急いで現地へ行き、倒壊原因とそのほかの契約違反を探し、できるなら契約を解除しますので、質問者さんもそのようにされることをお勧めします。

回答No.1

satoshino

＞善管中義務や管理会社としての責任問題について問い詰めたところ

残念ですが、借り主の殆どが「善良なる管理者の注意義務」など認識していません。

＞こういった場合はオーナー負担となるのでしょうか？

また建設しても壊れてしまうのでは？
建設する場合は、借り主の確認が必要です

質問者さんは、苦労して手に入れたマイホームを大切に使おうと考えていますが
入居者は、「家賃分を最大限に使おう」と考えます。（戸建てであれば、賃料も高いのでは？）
また多少の傷や汚れは「経年劣化」として当然と考えます。

さらに戸建てを希望する借り主は、子供が多くアパートを追い出された経験があったり
ペットを飼いたいなど、我がままな人が多いです。
さらに、お金をコツコツ貯めて、マイホームを考える方は少なく
扱いが乱暴で、数年でボロボロにすることもあります。

以上の理由から戸建て賃貸はトラブルが多いです。

築３年の新築を２年賃貸し、契約終了時にマイホームの変わり様を見て
貸し主の奥さんが泣いてしまう事があります。

解答になっていませんが戸建て賃貸を貸す場合は、ある程度の覚悟が必要です。