中古団地の購入

質問

中古団地の購入についてです。

価格は300～400万円で、管理費+修繕積立金が15000円程度です。

築年月は1970年程度。

建物としての価値はすでにないこと、不動産の購入で掘り出し物がないのは十分に理解した上での質問なのですが、この物件が賃貸にも出されており、月々の家賃が4～4万5千円程度で、共益費は3000円程度です。

販売価格がさほど高くないこともあり、購入も視野に入れているのですが、皆さんならどうされますか？

購入した場合のメリット、デメリット
賃貸した場合のメリット、デメリットを交えてのアドバイスをお願いいたします。

回答No.2

noname#184449

不動産業者です

＞中古団地の購入についてです。

この団地が「公団・公社」が建築・分譲したのなら「買い」でもいいかと。
それが前提で・・・

＞購入メリット

●公団・公社物件なら民間デベのような「利益優先」で建築されていない
→手抜き工事が発生しづらい

●公団・公社物件なら建物の管理も公団・公社
→管理費・修繕積立金で利益を出す必要が無い＝金額を抑えられる

●物件によっては将来の建て替え・再開発が視野に入る
→民間デベの場合は敷地や容積・建蔽率に余裕がない＝建て替え・再開発が困難

●老後も自宅を確保できる。場合によっては賃貸出しも。
→民間賃貸は高齢者、障害者、母子家庭、生活保護受給者、水商売等の入居に非常に消極的。

●販売価格から察するに固定資産税（都市計画税）も大したことない・・・はず。

＞購入のデメリット

●築が古く、耐震基準も現在の基準より甘い
→大きな地震への不安

●上っ面はリフォーム出来ても、配管や躯体の劣化は必然。
→それをしっかり手当できているか？出来ていれば可。

●物件は好きなものを買えても、周りの住人は好きな人を選べない
→コミュニティに不満があってもおいそれと引っ越せない。

＞賃貸のメリット

●（借りる人がいれば）収入になる。

＞賃貸のデメリット

●果たして「（安定的に）借りる人がいるか？」
→空室はそのまま負担になる

●一旦他人に貸したら自己都合で返してもらえない
→それを通すには多額のお金がかかる

●衣・食・住を生業とするという事は社会的に大きな責任を負う事になる
→他人に家賃を取って家を貸した途端、貴方は法的には「強者」になります。
　つまり「弱者救済」が基本の我が国の民法上、保護されるのは貴方ではなく「賃借人」です。

●日々のこまかな揉め事から裁判沙汰までトラブルは頻繁に発生する。

以上です。

回答No.1

Mokuzo100nenn

＞皆さんならどうされますか？

私は買いません。
自分の住むところは有るし、その物件よりも現金の300～400万円の方が良いと思うからです。

＞購入した場合のメリット、

自分の資産に現物資産が増える。
日本政府が破綻して、日銀発行の通貨（＝円）が紙切れになっても、現物資産は残る。

＞購入した場合のデメリット

自分の資産から現金が減る。
不動産は固定資産税など保有コストがかかる。
購入費が安くても必要になる補修費が安いわけでは無い。
株の暴落など、絶好の買いチャンスが到来しても現金が無いとチャンスをものにすることができない。

＞賃貸した場合のメリット

家賃収入がある。

＞賃貸した場合のデメリット

賃借人が居座って、家賃不払いになるケースがある。
賃借人に立ち退き料を払う事になるリスクがある。
賃借人に立ち退いてもらうのに弁護士を雇い高額な費用がかかる。
賃借人がいる限り、不動産を換金することが出来ない。
賃借人の要求によっては、設備の補修など追加の支出が義務付けられる。