アパートローンに強い銀行について

質問

現在、千葉でアパートの購入を検討しており、金利が低く借りれる信用金庫や地方銀行で融資を受けたいと考えているのですが、アパートローンに強い銀行をご存知ないでしょうか？
また、その銀行の融資の評価方法、使用している鑑定会社なども知りたいです。
アパートローンに詳しいかた、ご教授の程宜しくお願いします。

回答No.1

86863131 · ベストアンサー

今５０代半ばの自分の場合も千葉でアパートを２棟所有していますが、１６年程前不動産業を倒産させた叔父の連帯保証人となった亡き祖父の土地建物を〇〇ファイナンスから取り返し買い戻すために、アパート経営への切り替えのための事業資金という名目で（「貸すも親切、貸さぬ親切」というモットーの通り、株式投資と同様に不動産投資の名目では絶対に融資は受けられません）同土地建物を担保に城南信用金庫という信金大手から６０００万円を２０年変動金利で融資を受けたことがあります。
不動産投資に関しては今でも素人同然なので、不動産管理会社の営為努力だけでなく、信金側から出される無理のない返済計画の作成のお陰で、現在の年実質利回り１１％（大都市通勤県の千葉のことゆえ快適な住環境と比較的リーゾナブルな家賃であれば稼働率１００％も夢ではありません）、借入残高は独自の短期プライムレート適用の年１．７％で１２００万円程（それとは別の自分の住宅ローンはすでに繰り上げ返済済み）で、これまで一度も自腹を切ることなく順調に返済しています。
融資の評価方法や鑑定会社については詳しくは存知ませんが、相続の相談後に信金側からむしろ積極的に融資の提案を受けたところから見ると（地銀の場合だったら融資どころかそこまでの面倒は見てもらえなかったと思います）、親子３代にわたる付き合いや住宅ローンや給料の振込や公共料金の支払を含めて預貯金の殆どを預けていたことが評価されたのだと思います。
ところで、アパート経営の実質利回りはどれ位想定しておりますでしょうか。まず不動産購入の目安として「（表面）利回り６％の法則」というものがあって、その計算式は１ヵ月の想定家賃×２００＝物件価格になります。要するに、物件価格が１ヵ月の家賃の２００倍以内であれば、一応買い推奨で、それ以上であれば、買い非推奨ということです。
しかし、不動産投資になると、目標表面利回りは普通１０％以上に跳ね上がります。この場合の簡単な計算式は、１年の家賃収入÷物件購入価格で、更に管理費・修繕積立金等の３５年分のランニングコストを物件購入価格に加えて計算し直すと、実質利回りに近づけることが出来ます。
最近は多額な初期投資も管理の手間も要らないＪ－ＲＥＩＴ（上場型不動産投資信託）という大変効率のよい有望な投資先があるからには、実質利回りがＪ－ＲＥＩＴのそれを上回らないことにはリスクを取ってアパートローンを組む妙味は半減してしまいます。
そのような事実を踏まえて、真の意味で地元個人の顧客を大切にする信用金庫にあっては個人の信用力とともに表面利回りではなく想定される実質利回りが高ければ高いほど（別の意味では担保価値が高いゆえ）融資の交渉は有利に持って行けるような気がします。
アパート経営に関しては個人事業主として堂々とお目当の信金や地銀に融資の交渉を行えば、きっと思ったよりも良い結果が得られることでしょう。成功を心よりお祈り致します。

お礼

ご丁寧に有り難うございます。
「利回り6%の法則」があるんですね。
全然、知りませんでした。
J-REITも良いですね。勉強してみようと思います。
物件は利回り10%以上のモノを購入しようと考えていました。
融資を受けるのは先の事になりそうですが、相談する際は地元の信用金庫に相談しようと思います。