オフィスの家賃への疑問

質問

現在、友人がＳＯＨＯ専用のオフィスを１室借りています。
先日、友人より家賃の請求について相談されたのですが。

請求書の詳細
利用料　○○円
ビル共益費　１０，５００円
個別共益費　１０，５００円
光熱費　○○円

以上が詳細なのですが。

（１）このビルの中にはＳＯＨＯとして、大小のオフィスがあるのですが、使用しているオフィスの大きさとビル共益費の料金は関係ないものなのでしょうか？

（２）共益費として、ビル共益費が請求されています。個別共益費とは何でしょうか？（何だと思われますか？）

友人も今更、聞けず、私に相談してきたのですが、私は借りた経験がないので、ご質問されていただきました。
宜しくお願い致します。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

補足質問を拝見しました。

　ビルの所有者自らが賃貸している場合、管理費もしくは共益費を２つに分けるというのは、ふつうではないと思います。

　が、それが契約自由の原則に反していて、無効にされなければならないほどの（例えば公序良俗などに反するなど）反社会性があるかどうかというと、「ない」と考えざるをえません。

　言葉的に、たんにお友だちから頂く金額を分類しただけと思われることが第１。

　つぎに、賃借人にとって、１ヶ月に払う金額の算出、把握は、小学生２年生程度の計算ですから容易だからです。

　例えば、「家賃５万円、ビル共益費３万円、個別共益費２万円」と書かれていても、総額「１０万円払うのだ」とすぐ理解できますよね。

　また、どのみち、分譲マンションの管理費や修繕積み立て金と異なり、賃貸人の所得にかかる所得税その他の税金は、家賃と２つの共益費の「総額」に対して掛かります。

　例えば１０万円を、Ａ：「家賃１０万円」としようが、Ｂ：「家賃５万円、ビル共益費３万円、個別共益費２万円」としようが、仮に税率が４割だとすると、どっちも４万円の税金がかかります。

　ですから、大家に実際的な有利性はないのです（家賃を少なく言ったほうが、客が付きやすいカモしれない、カモという可能性はあります。しかし、可能性は可能性に過ぎません）。

　しかも、敷金は一般的に「家賃３ヶ月分」とかいう具合に、家賃を基準に決められていますので、Ａ：なら敷金は３０万円ですが、Ｂ：なら１５万円で済むことになります。

　つまり、細分化はむしろ賃借人に取って有利なことが多いのです。

　したがって、無効にしなければならないほど、強い反社会性のようなことは感じられないのです。

　その大家がなんで２つに分けているのかは全然わかりませんが、あえて分けるとしたら、例えば、廊下の電灯やエレベーターの管理費・電気料などはビルの共益費にし、お友だちが借りている部屋の下水の詰まりの補修とか、エアコンの掃除代金とかを個別共益費に分類しているんではないかなぁと思います。

　あるいは、SOHOとのことですので、なにかの事故に備えて保険に入っているとか・・・ 。

　ＳＯＨＯのビルということであれば、お友だちもこれから出すでしょうが、前からいる会社が税務署に「不動産賃借料等の支払い調書」を出しているはずです。

　きっと税務署から、これはなんですか、的な質問を受けているでしょうから、説明ができないようなことはしていないと思うので、２種の総額がいわゆる共益費だと思って経費申告し、総額を収入からひいて納税しろとアドバイスされるのがよかろうと思います。

お礼

詳しくご説明頂き、ありがとうございます。
友達だけでなく、私にとっても、新しい知識を得ることになりました。
また、別のご質問をする折りは是非とも、ご教授頂ければ幸いです。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

（１）１室いくらの場合もありますし、面積割りで部屋毎に別な共益費を頂く場合もあります。

　もっとヒドイ場合もあります。

　例えば、いわゆる分譲マンションには、１階の（狭い）事務所などが、エレベーターなど１度も使わないのに、上の階の、エレベーターを頻繁に使う人たち（広くて、例えば塾をやっていたりして、子供たちが傷めて補修させて、電気を使って・・・ ）より高額な管理費を支払わされている、なんてケースも少なく有りません。

　どうなるかは関係者の人数・力関係しだいですね。

　「このビルのエレベーターなんか一生使わないのに補修料や電気料を含む高額管理料を取られるのはおかしい！」と言って裁判したケースもありますが、１階側が負けましたね。

（２）ビルの所有者と、賃貸人はどういう関係なのでしょうか？

　一番ありがちなのは、それぞれ別人で、ビル共益費　１０，５００円はビル所有者あるいは管理組合が取る。

　個別共益費　１０，５００円は、その部屋の所有者が取るというケースです。

　その場合、後者は、賃貸人が管理会社に管理を委託していて、その委託料を取っているのだと思います。

お礼

ありがとうございます。

補足

ビルの所有者と賃貸人は同じです。
私の素朴の疑問なのですが。
ビル共益費と個別共益費って、共益費の二重請求ではないかと。
言葉的にも、「個別」と「共益」って、相反するような。
不動産賃貸業的に、ビル所有者と賃貸人が同じの場合、「ビル共益費」と「個別共益費」ってありなのでしょうか？
また、法的に問題はないのでしょうか？
お手数をお掛けしますが、お教え頂ければ幸いです。
年末の忙しい時に申し訳ありません。