賃貸マンションの賃料値下げ締結文書記載の禁止事項

質問

東京23区内のマンションに数年入居しており、家賃の値下げ交渉が成立、賃料改定の覚書が送られてきました。

その覚書に、下記の特約事項が記載されています。
１．借主は賃料等を口外しない事とし、今後、減額等の要求は一切しない事とする。口外した場合は原契約の賃貸条件に当月から戻すものとする。
２．今後、本物件周辺に建築物等が建築される場合及び建築中の騒音、振動、粉塵等、建築物等完成後は日照・通風・眺望等の一定の影響が生じる可能性がある場合、借主は金員的、物質的要求は一切しない事とする。

１の「今後、減額等の要求は一切しない事とする」や、２の「今後、～借主は金員的、物質的要求は一切しない事とする」など、将来の未確定要素について借主に要求を禁止する事項を締結条件に盛り込むのは違法ではないのでしょうか？

今回の交渉は、(1)入居時に周辺環境について何度も確認したにもかかわらず不動産業者が正しい情報を提示しなかった、(2)現在空室がたくさんあるが（最大時は約半分の戸数が空き）賃料が自分が入居した時よりかなり安く設定されている、という2点が家賃引下げ交渉の主なきっかけとなっています。

駅からは近いですが、国道および高速沿で空気汚染は東京都の基準値より悪く、道路や大型物件の建築で連日騒音・粉塵発生という、決して最良の立地ではありません。
交渉時、大家が配慮を示してくれたので賃料を口外するつもりはありませんが、書面に上記の内容を記載、という点が気になっています。

お詳しい方、どうぞよろしくお願い致します。

回答No.1

tk-kubota

＞・・・違法ではないのでしょうか？

違法と無効があるので、その2つを区別し考える必要があります。
契約自由の原則によって、何を契約してもかまわないことになっています。
しかし、例えば「口外しない事」は、人権を束縛するので、公序良俗と裁判所が判断すれば、その契約は無効で、最初から契約はなかったことになります。
次の「減額等の要求は一切しない事とする。」と言う部分は「無効」ではなく「違法」です。(借地借家法32条)
このように、一つ一つ分析しないとならないです。
ですから、全部か無効であったり、違法であったりするのではなく、その部分だけを考えます。
大雑把に回答とますと、この契約を無視し、口外ししたり、減額請求すればいいことです。
その後の争いは、裁判所で判断してくれます。

お礼

大変わかりやすい解説をありがとうございます。

今後、もしこちら側が賃下げ要求をしたとしても、大家側でその要求を飲めなければ交渉決裂にすればよいだけのものを、わざわざ“要求表明自体を禁止する”という覚書を交わさせるのは、憲法の言論の自由からみても借地借家法からみてもおかしいのではないかと思っていました。
口外するつもりもなかったし、賃下げ交渉を更にするつもりもないので、とりあえず覚書の締結をするつもりですが、そもそも内容的にこの特約事項は無効ということですからね。

不動産業者は大手ですが、このような条項を後々残る形で盛り込んでくるというわきの甘さが信じられないのですが、そんなものなんですかね・・・。