不動産登記に関する質問です

質問

母と４年前に亡くなった父との共有名義の土地を、建物を解体後、売りに出すことになりました。

そこで質問です

質問(1)　　父の持分の所有権移転
　　　　　　建物の滅失登記
　　　　　　母の住所変更

　　　この３つの手続きをしなければなりません。
　　 数回引越しをしているため、いずれも戸籍の附票が必要になると思いますが、同時に申請する場合でもそれぞれ１通づつ添付しなければならないのでしょうか。
　　　それとも、重複する書類なので、１通で済ませられるものなのでしょうか。

質問(2)　　父の所有権移転に必要な出生から死亡までの戸籍謄本ですが、４年前にとったものがまだ手元にあります
　　　　　　以前、古い戸籍謄本は３ヶ月の期限をすぎても使えると聞いたことがあるのですが、一番新しいもの以外の古いもの（改正前の改製原戸籍など）は今回の手続きに使えますか。

　　以上２点です。よろしくお願いします

回答No.4

toratanuki

１０年前のものでもと言ったのは、古くても内容が変更されないからです。相続人のものは、父死亡後に生存し、遺産分割協議時に生きていることを証明しなければならないので、遺産分割協議時のものをつけます。

お礼

補足説明ありがとうございました
法務局で相談しながら、できるところまで自分でやってみて、無理だと思ったら司法書士の方にお願いしようと思います

回答No.3

toratanuki

素人では無理と言ったのは、順番の問題です。
順番を間違えたら、かえって余計に手間とお金がかかります。

書類は、基本的に重複しません。
だから援用云々は問題となりません。
原本還付はしておきます。

戸籍および遺産分割協議書につける印鑑証明書は、１０年前のものでも構いません。

売買のときの売主の印鑑証明書は、三カ月以内です。

回答No.2

ben0514

売りに出す前の登記であり、売却の登記は含まれていないということ、建物も共有またはお父様の所有として、書かせていただきます。

１について
まずは、相続を原因とする所有権移転登記を土地・建物のそれぞれで行う必要がありますね。死人が滅失登記できるわけありませんからね。
相続の登記において、お母様の所有についての所有者の住所の変更は、一つの登記で行うことになるでしょう。したがって、お母様の住所変更と相続登記は一緒に出来ると思いますので、建物と土地の2件の登記になるでしょうね。
相続登記の後の登記として、建物の滅失登記を行うわけですので、お父様は関係ない登記となるでしょう。
これらの登記を建物の滅失後に行うことで、同時に登記申請を出すことになるわけですが、相続の争いやトラブルには注意が必要です。あなたとお母様以外に相続人がいる場合には、お父様の遺産を勝手に処分してしまうこととなり、問題が大きくなることもあるでしょう。
この同時の登記申請では、証明書類が重複する場合には、援用という言葉で省略のような形をとることが出来ると思います。一番最初となる登記申請書には原本をつけましょう。その後に続く同時申請となる登記申請書にはコピーをつけ、援用される登記申請書に原本があることが分かるようにすることで、問題ないことでしょうね。
また、最初の登記申請書の原本ですが、これもコピーをつけて、原本還付の記載を行うことで、添付する原本の確認を行った後に原本の返却を受けることも可能かもしれません。登記申請の内容や登記官の判断、原本還付を要求する書類の種類により原本還付が認められることがありますから、その後に続く登記申請で別日になるものなどがあれば、原本還付されたほうが良いかもしれませんからね。

２について
詳しいことはわかりませんが、証明書類の有効期限は受付する側の規則次第です。3カ月といったり6か月といったり、相手次第ですね。登記ではどうなるかわかりません。
ただ、私が経験した登記では、閉鎖された戸籍謄本（戸籍に含まれる人がすべて抜けたり死亡したもの）は、何年も前何十年も前のものが認められました。だって、法律では閉鎖されたものは80年？で処分され、証明書類の入手すら出来ませんしね。ただ、その際に存命している者の証明書類は最新のものを要求されましたね。これは、生存の確認が含まれているのではないですかね。
したがって、お父様の亡くなった証明や亡くなった時点での証明としての戸籍謄本としては認められても、相続人としての証明を兼ねる証明としては、問題があるかもしれません。ですので、お母様の証明書類としての戸籍謄本となるお父様の筆頭者となる最後の戸籍謄本だけは取り直しかもしれませんね。

私が登記申請したときには、５代前からの相続登記であり、旧民法による家督相続が含まれた登記でした。ですので、途中である先代からの相続だけ現民法による証明書類をつけましたね。申請の対象となる不動産の取得に関係ない相続人については、印鑑証明書と住民票は再取得した記憶がありますね。

とりあえずあるもので登記申請書を作成してみて、法務局で事前相談されてはいかがですかね。
わたしは、捺印等がまだな状態で、不足している書類は白紙の紙にメモ書きした証明書類の代わりを挟み込み、証明書類であるものはコピーをつけ形を作って相談しましたね。そうすることで、不要であればメモ紙を抜きますし、再取得が必要な証明書類のコピーにメモ書きも出来ますからね。

素人でも出来なくはない登記申請だと思います。ただ、不動産は大きな財産であり、登記申請に誤りがある状態で登記申請が受理されると、登録免許税が無駄になったり、訂正の登記なんて面倒な手続きが必要になったり、訂正されれば登記に残ったりするので、心配であれば司法書士へ相談されるべきでしょうね。ただ滅失登記は、表題（表示）登記の分野だと思いますので、司法書士ではなく土地家屋調査士の分野かもしれません。

頑張ってきて、難しいようであれば専門家への依頼も検討しましょう。ご自身でそろえた書類や下書きは十分な資料になると思います。そうすれば専門家もスムーズな処理が出来るため、費用を安価にしてもらうことが可能かもしれませんからね。

私が司法書士へ依頼したときにh、相続に関する裁判手続きも依頼したということもあるかもしれませんが、必要書類のすべてを準備していたということで、登記部分は実費である登録免許税だけで処理してくれましたね。

お礼

回答ありがとうございます
法務局に事前相談してみたいと思います

回答No.1

toratanuki

素人では無理です。
下手をすると、母の名が二人になってしまいます。
旧住所母
新住所母

お礼

回答ありがとうございました