売却益を当てにした中古マンションの購入は無謀か？

質問

結婚を機に郊外の社宅から通勤しやすい都内への転居を検討中です。駅近で築５～１０年の２LDKを３５００万円程で購入、１０年後にその売却益と貯金を頭金として戸建てを持ちたいと考えています。（その頃は家族も増え、５０～６０平米の２LDKでは手狭になる可能性大）

社内融資の金利は固定３．５％。ただ毎年度末の利子補給（ここ数年は１．５％前後　変動）と住宅ローン減税を勘案すると、実質金利は１％程（最初の１０年間に限り）。

頭金ゼロで２０年ローンを組むと、毎月の手取り３９万円から約１３万円のローン支払い（ボーナス月は約３１万円）。毎月会社から支払われる定額の住宅補助手当を考慮すると...

(1)今後１０年間の住居費の自己負担総額：２０４０万円＋【固定資産税など】
(2)貯金可能額（実質金利１％時）：１８６０万円
(3)ローン残高（同上）：２０１０万円　

でも、３５００万円の中古物件が１０年後、(3)の２０１０万円以上で売れる保証はありません。。また売却の際にかかる【仲介手数料など諸経費】や【所得税など税金】も気になります。

空前の低金利で借りやすくなった今だからこそ、余計な借金を背負わずに、手頃な賃貸に入りコツコツと戸建ての頭金を貯めるべきなのでしょうか？
ちなみに家賃１５万円＆管理費２万円の賃貸マンションへ転居した場合、
▼１０年間の自己負担額は１８８万円減少（手当てを差し引き）　
▼貯金は６８万円増額　となる見通しです。

中古マンション購入＆売却の経験のある方、成功談・失敗談や注意点（諸経費・税金、立地条件等）について是非ナマの声を聞かせてください！

回答No.3

seapapajp

転売時期ですが、２０年たったマンションを売る立場で考えると室内を全面リフォームしなければ売ることはできないでしょう。
　５０～６０平米の２LDKのリフォーム費用は３００万から５００万円ほどかかると思われ業者の利益を考えると、業者の引き取り価格は１０００万円程度ではないのでしょうか。

回答No.2

fushigichan

ocha35さん、こんにちは。
＃１の方が大変いい回答をなさっていますので、参考程度になさってください。

＞３５００万円の中古物件が１０年後、(3)の２０１０万円以上で売れる保証はありません。。また売却の際にかかる【仲介手数料など諸経費】や【所得税など税金】も気になります。

３５００万の建物が１０年後にいくらで売れるか、というごくごく大まかな計算をやってみると、（減価償却定額法）
もしこの物件が築５年のものだったとして、耐用年数を３０年とすると、

（取得原価）－（取得原価）×0.9×５/３０＝３５００万
という式から、
（取得原価）≒４１１８万　約４０００万とさせてください。
そうすると、築５年で買って、１０年後に売るということは、築１５年経っていますから

４０００－４０００×0.9×１５/３０＝３１００
ということで、１０年後には、まだ３１００万の価値があるということになりそうです。

この物件が築１０年のものであったとすると、

（取得原価）－（取得原価）×0.9×１０/３０＝0.7（取得原価）＝３５００
ということなので、（取得原価）＝５０００万だった、といえるので１０年後には、

５０００－５０００×0.9×２０/３０＝２０００

となって、１０年後の価値は２０００万といえそうです。

ということなので、約２０００万の価値はあるだろう、ということになりますが
これはあくまで机上の計算なので、実際はもっと資産価値が下がるかも知れません。

また、持ち家と、借家では、例えばどこか不具合が出たときなど、
持ち家の場合は自腹で修繕しなければならないので、そういった支出も考慮に入れないといけないと思います。
固定資産税もからんできます。

また、購入してしまうと、ちょっと気に入らないところがある、と言っても
そうそう簡単に引っ越すわけにもいかないですよね。
そういうところも考えると、購入も賃貸も１０年間で大差ないのであれば、
あえてローンを背負わなくても・・・という気はします。
また、売却益とありますが、上の計算では２０００万の価値があるといっても、
１０年後には相場が下がってきて１５００万でしか売れない可能性もあります。
（もちろん、２５００万以上で売れる可能性もありますが・・）

等、色々考えると、今すぐ購入する必要はないので、
じっくりいい物件を、この１０年間で探されては、と思います。頑張ってください。

お礼

fushigichanさん、回答ありがとうございます！
ご丁寧な解説のおかげで減価償却定額法の考え方が良く分かりました。実際の売却価格には周囲の新築マンションの供給状況や再開発計画の有無も大きく左右するでしょうから、資産価値重視ならじっくり構える必要がありそうですね。
住宅ローン減税が気になり購入をあせる気持ちも少々ありますが^^
今後ともヨロシクお願い致します！

回答No.1

noname#11476

まず、【固定資産税など】には管理費・修繕積立金などを含んでいるとみてよろしいですね。
不動産購入諸費用は物件価格の８％程度、売却にも８％程度かかると見ればよいと思います。
（購入時の価格がわかるものをきちんと保管することで、売却時にローン残高を下回ればその分税金の戻りが多少見込めます。）

実質金利１％とお書きですが、今は定率減税が聞いていますから実質金利は１．２％程度と見積もった方がよいでしょう。（ローン減税１％ではなく０．８％で計算します。１％受けるには１５００万円以上程度の年収が必要です）
さて、問題はどちらがよいのかですが、、、、優良な中古物件ですとそれほど値が下がらない可能性はあり、ローン残高と同等かそれ以上という可能性もありますね。
こればかりはなんともいえません。どちらにしても預金額について言うと、同額程度ということですから、見方を変えると、ローン残高＝売却額ということは、賃貸も購入も違いはないということです。
（厳密に言うと預金は少しあがるが、諸経費負担を考えると購入の方が多少損になる）

そこで、あえてリスクをとりローン残高＜売却額を狙うのか、堅実に行くのかという違いになりますから、あせらずよい物件が見つかったときに購入というスタンスではいかがでしょうか？

というのも、自己資金は賃貸でもだんだん増えていきますので、そうするとよい物件が見つかった場合に、購入するときにはそれだけ金利負担が少なくなるということですから。
大抵は、頭金が０円－＞それなり－＞全額　を横軸にとると、「それなり」のところで一番お得になり、両端は損になります。（金利負担と家賃負担の関係でそうなります）

ご参考まで。

お礼

mickjey2さん、回答ありがとうございます。

>優良な中古物件ですとそれほど値が下がらない可能性はあり、ローン残高と同等かそれ以上という可能性もありますね。
そうですか。。少し期待が持てました。過去の実例など調べる場合、三井や東急などの不動産販売会社に直接聞く方法と、リロケーションの専門業者とではどちらが適しているでしょうか？

>あせらずよい物件が見つかったときに購入というスタンスではいかがでしょうか？
実は今年に入ってから週間住宅Jなど読み始めたばかりで、都内各地の相場などようやくおぼろげながら掴めてきたという段階です。今後も自分たちにとって良い物件と資産価値の両面からじっくり検討を進めて行きたいと思います。

ありがとうございました！

補足

社宅の家賃は月３万円程と格安なのですが妻が通勤に１時間１５分かかってしまうため速やかに引越すよう迫られています^^　賃貸の場合も一定期間は会社から給付金があり、今からだと４年間その恩恵にあずかれます。ただ１～２年以内に地方へ転勤する可能性があり、そうなれば次に東京に戻ってくるのは６～７年後。将来の帰る場所を今のうちに確保しておきたい..という思いにかられつつ皮算用をしているところです。

【訂正】
（誤）今後１０年間の住居費の自己負担総額：２０４０万円＋【固定資産税など】
　　　>>>（正）１９２０万円＋【固定資産税など】
（誤）▼１０年間の自己負担額は１８８万円減少（手当てを差し引き）>>>（正）６８万円の減少

>【固定資産税など】には管理費・修繕積立金などを含んでいるとみてよろしいですね。
(1)の自己負担額１９２０万円は、毎月２万円の管理費・修繕積立金＋購入時の仲介手数料等（２２０万円として試算）を含んでいます。

>ローン減税１％ではなく０．８％で計算します。１％受けるには１５００万円以上程度の年収が必要
それ程の年収はありません...再計算の必要がありそうですね。