使用貸借契約に関して―遺産分割にて

質問

相続人は私の母とその兄弟になります。
私は母と同居しています。その、いま住んでいる家は被相続人名義の家でした。
家は母が相続しましたが、家が建つ宅地は他相続人Aが相続しました。
相続人Aから宅地を使用貸借契約で借りるということで調停は終えました。
現在、母、私、私の家族で住んでいます。
「宅地は母とその親族が使用貸借で借りる」ということが調停終了時に作成する書類に書かれてあります。
調停では、宅地を使用貸借するにあたって他にも約束事をしたようなんですが、その約束事が書かれた書類は裁判所から送ってきません。
私が心配なのは、相続人Aが第三者に宅地を売ることができるのかどうかです。
調停では、「相続人Aは私達が住んでいるあいだは宅地を売ることができない」との約束をしたようなんですが、前述したように、その約束が書かれた書類は送られてきません。
なぜ送られてこないのかわからないです・・・。
相続人Aは第三者に宅地を売ることができるのでしょうか？
教えてください、宜しくお願いします。

回答No.6

takeup

kankafumiuyuさん、２人からの回答がありましたが、まだ疑問点が残っていますか？

調停で「宅地は母とその親族が使用貸借で借りる」ということが決められた。
しかし「相続人Aは私達が住んでいるあいだは宅地を売ることができない」との約束が調停調書に記載されていない。
この状態で、「相続人Aは第三者に宅地を売ることができるのでしょうか？」という疑問でしたね。

２人からの回答は、「売買は売主と買主が合意すれば売買は可能」、「仮に調停で売買できないと決めても調停は調停の当事者だけにしか効果が無く第３者の買主にまで損害賠償を請求できない」ということでした。

つまり、ご質問の売ることは出来るかという点についての回答は、土地所有者Ａと第３者買主が合意すれば「売買できる」ということであり、ご質問には無かったですが、その場合損害賠償できるかという点については、「Ａはあなた方が住んでいる間は売買できない」という条項があればＡに損害賠償請求できたが、その記載が無いから損害賠償請求はできない」ということでした。

回答には使用貸借は借主が死亡すれば終わるとか終わらないとかの解説もありましたが、現実にはそういった物件を第３者が買うだろうかという問題です。土地を買ったけれども地上には別人名義の建物があり、売主の母なりその家族が住んでいて立ち退いてくれない、立ち退いてもらうためには家を買い取って更に立退き料も必要だ、といった物件を買うだろうか？ということです。
この質問の場では法律的にどうこうと話題にしていますので、法律的には合意さえあれば売買可能ということになってしまいます。しかし。実際にはどうだろうか？ということでご判断下さい。

回答No.5

takeup

N0.4のご回答で
「現在の判例では、　親族間の借り主が死亡でも、　原則として使用貸借は消滅しないとされています。」
とお書きですが、
この判例は「特別な関係が成立しているなどの事情が勘案」される場合に限り認められた地裁判決であって、
「現在の判例では…原則として使用貸借は消滅しないとされています」　とまでは言えないものです。

要は、賃貸借の場合よりも売却が容易であるということです。

回答No.4

akak71

現在の判例では、　親族間の借り主が死亡でも、　原則として使用貸借は消滅しないとされています。

参考URL：

http://d.hatena.ne.jp/kusunokilaw/20110106

お礼

akak71様、ご回答ありがとうございました。

回答No.3

takeup

地上建物が使用貸借にせよ賃貸借にせよ、土地の持ち主と買主が売買を合意すればその土地の売買は可能です。
特に使用貸借の場合は民法599条の定めにより、借主が死亡すれば特約のない限り使用貸借が終了しますから、売却がより容易であると考えられます。

また、調停での約束事が送られて来ていないということですが、調停にはお母さんとご兄弟の２人が出席されたのでしょう。
そしてご質問者は相続人Ａ以外のもう一人として調停に出席されたのではないのですか？
そうならば、調停で決めたことが調停証書に書かれていないと裁判所に照会されたらいかがですか？
なお、調停をした場合、調停での決定事項はすべて調停証書に記載され、それ以外の約束事を書いた書類というものは無い筈です。

お礼

takeup様、ご回答ありがとうございました。
私は調停には出席していないです。

回答No.2

akak71

訂正

買主＝第三者に対しては、　損害賠償できません。

回答No.1

akak71

調停（判決）を内容を拘束するのは、当事者のみです。
調停の内容がどのような物であっても、Aの売却＝移転登記を止めることはできません。

第三者を拘束できるのは、登記された事項のみです。

調停内容が、第三者に売却しないとにの内容で、　　　
Aが売却した場合は、　民事訴訟でAに損害賠償請求はできます。
　原則として、第三者は損害賠償請求できません。