分譲マンション購入に係る住宅ローンについて
現在、
<自己属性>
・年収500万円
・夫婦(妻は専業主婦)、子供ひとりの3人家族。
<購入対象物件>
・購入価格5,000万円
・現在建設中、来年竣工予定
の分譲マンションの購入を考えていましたが・・・
(1)一番優遇条件が良い銀行の住宅ローンの事前審査が不通過(※)。
この銀行の条件でなんとか支払えることとして検討していたものです。
※クレジットカードの支払い期限日に口座に入れておくことを失念し、支払期限超過を数回してしまったことから通らなかったものと想定。
(2)上記(1)により、現在、フラット35Sのプランで他の銀行(住宅ローン会社)に事前審査を出しているところですが、もし通ったとしても頭金が多額な上に、月々の支払額がこれまた多額になってしまい実質支払いが厳しくなってしまいます。
という結果となり、非常に苦慮しているとろです。
今までは住宅の購入自体全く考えていなかったため、貯金もあまりしてこなかったのですが、本物件に関しては、私の将来必要とする居住条件に立地、内・外装、スペース等が合致していることから、どうしても購入したい意思があり、諦め切れないのが本音です。
(まだ竣工していない物件ですが、早めに購入手続きをしなければ完売となってしまうもの。)
・・・そこで、
(3)姉(※)に上記(1)の優遇条件の良い銀行の住宅ローンを組んでもらう。
※姉は民間会社に勤続年数約20年、結婚後の現在も働いており事前審査は通過するものと想定。
(4)実際の居住及び住宅ローン・固定資産税等の支払いはすべて私がするもの。
という条件によりなんとか購入する事は出来ないかと検討しているところなのですが、税務上、住宅ローンに係る審査上等の観点から、実現に向けたアドバイスをいただければ・・・と思い質問させていただきました。
【懸念事項】
・姉が住宅ローンの名義人となるため、最終的に物件所有者を私とするにはどうすればよいのか?
・方法として名義変更をする場合に、それは贈与・譲渡となり課税(贈与税等)なるもの?その場合の金額は?
・共同名義とした場合はどうなるのか?
・姉が住宅ローンを組んだとして、そこに居住しなくても(実際には私が住むので)審査は通るものなのか?
・支払口座を私の口座に指定できるのか?
・団体信用生命保険の加入が姉となると想定するが、それを私が相続できるのか?
・姉が被るデメリットとは?(手続き等の煩わしさや将来におけるリスク等含めて、あまり姉に負担をかけたくないので・・・)
また、姉の旦那さんにデメリットは発生しないのか?
・私が被るデメリットとは?
以上が懸念している項目なのですが、なんとか購入実現をしたいと思っていますので、
税理士の方や銀行、住宅ローン会社、保証会社の方など、専門的見地からアドバイスいただけると助かります。
「やめなさい」と言われるのが目に見えていますが・・・
それを承知での質問とさせていただきますので、何卒ご理解いただきたく思います。
よろしくお願いいたします。