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築40年の中古マンション購入
築42年の中古マンションの一室の購入を考えていますが、年数が余りにも経っていて心配な面もあります。それに「そんな古い物件、地震が来たら終わりだよ」「タダ同然の物件じゃないの？」「地震以後の仮設住宅のほうがマシじゃない？」との手厳しい周囲の声もあり、耐震と言う点では築50年近いマンションはどんなものだろうかと心配です。 住むのは、子供無しの夫婦『夫（あと３年ほどで定年）、妻（専業）、犬（小型犬/1）』です。 このような古い物件を購入するに当たっての留意点などございましたらご教示ください。見極め方や、価格についてのことなど、小さなことでも構いませんので教えていただきたく思います。または、そういう物件はやめたほうが良いなどのご意見もあればお願い致します。
- 不動産売買・投資
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- pekochan_2
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死ぬまで絶対住める建物ですか？ それまでの間に建て替えは無いですか？
＞このような古い物件を購入するに当たっての留意点などございましたら 留意点だらけで困るんですが・・・ (1)修繕積立金の残高 マンションは概ね１５年、２５年、３０年あたりで大規模修繕をやります。 最初は外壁、シーリング（コンクリート目地や窓まわり）設備ポンプ類 などですが経年が進むと屋上防水層、エレベータ籠取替えオーバーホールなど お金のかかる部分がでてきます。最近の大規模修繕実施の時期内容、 修繕積立金の残金。長期修繕計画の有無。臨時徴収の予定を確かめます。 一般的に修繕積立金が極めて高額になっているのが古いマンションの特長。 (2)耐震診断 ご存じのとおり１９８２年以前の新築建物は旧耐震基準で設計されていますから 保有体力とか地震時の横荷重とかの設定が甘い。というか耐震設計の水準が 弱いままです。そこで耐震診断を行いましょうと行政が働きかけていますが やっていないところが多い。やったとしてもお金がないのと構造上補強が できないという建物が多い。 さて、俺は構わないという話でしょうけど、二つ考慮すべき点があります。 ひとつは銀行がローンの評価をしない傾向に向かうということ。今回安いから キャッシュで買うというのならいいですが、次に（次はないかな？）売るとき ローンで買う若い人には売れません。多分。銀行はいまオフィスビルで旧耐震物件に融資をつけないようになっています。いずれはマンションにも及ぶと いわれています。 実際、建物は直下型震度６強とか来たら一部崩壊しますからそのときみんなが お金を出して直せればいいですが、直らないと捨てるしかない。 その意味でもローンなど抱えていたら地獄です。 (3)賃借人の質 だいたい分譲マンションも４０年経つと、ほとんどが賃貸に出されていて 住んでいる区分所有者は少なくなる。そうすると賃借人の中には素行の悪い 人とかが出てきます。暴対法関連はいないにしろ窓に日章旗貼っている人や 屋上から飛び降りそうな心を病んだ人がいたりします。 まぁもともと資産価値にはこだわらないのなら、入り口に街宣車が止まって いようが飛び降りで警察が来ようが、風営法からみの捜査がはいろうが平気かも しれませんが。 昔超高級だったヴィンテージマンションならその心配も少ないで しょう。 (4)水回り 築４２年ならおそらく水回りはフルリフォームでしょうね。見た目新築並みに きれいだと思います。給湯機も取替えで問題なさそうですが、マンション全体 の給排水はどうでしょうか。低層マンションなら水道直結型でしょうが 昔は、受水増で受けてポンプアップし高置水槽から給水というところが多いです。 一番気になるのはこの水槽の取り換え。まさか４２年使いっぱなしってのはない でしょうが、清掃頻度とかとても気になります。 専用部の給水はひょっとしたら鞘管ヘッダー方式にとりかえたかもしれませんが 確認が必要。 念のため赤水チェックも。朝一番で現地にいき、水道をひねる。 配管が腐食していればバケツいっぱい赤い水が出ます。朝一番でいかないと 売主か仲介が先に水を抜く可能性があります。 (5)法規制 ４２年の間には法規や用途規制が見直され、このマンションが既存不適格に なっていないとも限りません。ことに今後建替えが予想されるわけでそうなると デベロッパーが買い取りに現れないともかぎりません。今のマンション大抵は 廊下、地下室などの部分が容積除外されていて古いマンションの建て替えなら 多少は大きめに作られるようになっています。しかし規制が逆に厳しくなって いると建替えの買取りが相当安くなるか、だれも建替えしようとしなくなる可能性があります。 (6)先の見通し 都心部の築４２年はおそらくデベロッパーが買い取って再開発でしょう。 しかし郊外の築４２年はそのまま廃墟と化すかもしれません。 その中間なら管理組合次第ですね。その意味でも賃貸比率はきわめて 需要な指標です。住んでいる区分所有者が少ないとだれも管理に真剣に 取組もうとは思わない。 (7)居住性 そもそも４２年前（１９６９年）世の中にマンションといえば高級マンション か住宅公団の集合住宅しかなかった頃です。 いま、リノベーションがブームで都心のレトロマンションの専門サイトもあります。しかし、数が多いのはこの時期つくられた郊外団地です。 まず、床のコンクリートが薄い。下手をすると１２センチということも。 上階の振動は筒抜け。 さらには隣の壁も薄い。自分の部屋の防音、遮音はできても上の階や隣は どうしようもない。プライバシーという意味では今のマンションとは雲泥の差。 となりが事務所使用で夜いないというのならありがたいですが都心レトロマンションでないとそういうことも期待できません。 ＞見極め方や、 立地と将来性につきます。いくら安くても郊外団地のなれの果ては買わない。 都心型なら最後にデベロッパーが買い取る可能性がある。その時は郊外に 住み替えも可能。 ＞価格についてのことなど、 売値にこだわらず、修繕積立金、管理費、固定資産税など総合的に見る。 ことに修繕積立金臨時徴収に注意。 それを材料に、売主にには厳しい指値を入れる。その物件がどれだけの期間 売り出されていくらから値を下げたかも極めて重要。弱気の売主ならさらに 値を下げるように指値。 ポイントはその物件に賃借人が入るかどうか。年間家賃を８％で割り戻した 値以下なら買ってもいいかも。その場合もフルリフォーム済が前提。
お礼
>留意点だらけで困るんですが・・・ すみません‥このような質問におつきあいくださって感謝いたします。 立地が良くて夫婦で気に入った物件でして、しかし、40年の築年数についてどういう判断の持って行き方をすれば良いのか、この方面に疎くて質問させていただきました。 皆様からのご意見とても有難く拝見いたしました。 それぞれを留意して検討していきたいと思います。 長文でわかりやすくご丁寧な回答をいただきまして本当にありがとうございました。とても参考になります。
- Mokuzo100nenn
- ベストアンサー率18% (2123/11344)
まず第一に該当物件の立地と品質です。立地が良く、品質が良いマンションは希少価値がありますので、築４０年というマイナスを考慮しても、買い求める価値が十分あります。 販売当時の物件の上位１０％に属する優良物件・高品質物件であれば検討に値するとおもいます。 逆に品質や管理が月並みの物件なら、築４０年といわず築３０年でも避けるべきと思います。 次に購入する価格です。 同等品質の新築物件に比べて大いに安ければ「買い」ですね。 立地がよく高品質物件の場合で、現在新築の同規模マンションの分譲価格の５０％以下なら検討の余地があるとおもいます。 土地の持ち分が何平米かを確認し、現在の相場で土地値を評価し、建て物の正味価値を算出するのも手ですね。ただし、マンションの場合は土地と建物が不可分ですので、あまり土地代の計算ばかり重視すると判断を誤りますので要注意ですね。 逆に現在の新築物件と比較して余り割安感が無い価格であれば、築４０年といわず築３０年でも避けるべきと思います。
お礼
立地については間違いなく上級と思います。品質はもともとはハイグレードだったと思われますが何せ築から40年なので。しかし、回答者様のご意見で検討の余地は大いにあると思えました。 参考になるご回答をありがとうございました。
- aok5277
- ベストアンサー率18% (42/228)
いくら化粧をしても、土台が悪いとどうでしょうね。 今でマンションは50年済めると言われてますが、40年前ではどうなのでしょうね。 それなりに安いでしょうから、賃貸よりはいいのかな？
お礼
判断が難しく迷っております。 ご回答ありがとうございました。
- banbanzai
- ベストアンサー率25% (7/28)
内容がわかりませんのでアドバイスできません。 総戸数・入居率（空き部屋数）・階数・エレベータの有無・管理形態・修繕積立金の額・大規模修繕の時期などなど。 ただ42年前となるとマンションというより集合住宅ですね。 今のマンション管理の規程があてはまるかどうかもわかりません。 古いマンションほど管理状態により左右されます。 せめて築35年前後の物件を探された方がよいと思いますが。 数年で退去されるなら別ですが。
お礼
>内容がわかりませんのでアドバイスできません。 申し訳ありません。詳しく明記できなくて。 ご協力ありがとうございました。
補足
ご意見参考にさせていただいております。
- nitto3
- ベストアンサー率21% (2656/12205)
修繕がどの程度なされているか? ちゃんと修繕費が積み立てられているか? 入ったとたん修繕一時金を払う可能性もあります。 ペットをを飼育してもいいかどうかの確認。 管理費、修繕積み立ての確認。 土地が所有なのか借りているか? 図面がちゃんとあるか?
お礼
それぞれ忘れてはならない留意点ですね。 参考になるご回答をいただきありがとうございました。
- takabo1026
- ベストアンサー率18% (179/945)
やはり気になるのは、電気・ガス・水道の配線・配管ではないでしょうか？ 目に見えない部分の老朽化は怖いですよね。 耐震の面は、逆に古い方がしっかりしていることもあるので何とも言えませんが、前回いつ外壁の塗り替えをしたとかを調べておかないと入居してすぐ不便な思いをしたりするかも…。
お礼
配線、配管など見えない部分は、よりいっそう素人目の判断では難しいところですね。注意したいと思います。 参考になるご回答をありがとうございます。
お礼
ありがとうございます。 皆様からのご意見とても有難く拝見いたしました。 それぞれを留意して検討していきたいと思います。