住宅ローン終了しましたが、また不動産購入考えてます

質問

47歳男子、先日、ファミリータイプの新築分譲マンション（購入時、約3000万円）のローンを17年かかって完済しました。
現在、動かせる貯金は700万円ぐらい、年収は950万ぐらいです。勤め先は安定してます。
結局、子供ができなかったため、自分たちの老後の面倒は自分たちで見なければなりません。
で、上記のマンションを他人に貸して、自分たちは新たに3000～4000万円ぐらいのファミリータイプではないマンションか一戸建てを購入しようかと思っています。
そうすれば、老後の資産として不動産を２軒持てるというもくろみですが、どうなのでしょう？
貸すことなど考えず、上記のマンション（月額10万円ぐらいなら借り手はある／売却すれば1000万円ぐらい、とのこと）を売却して新たなマンションもしくは一戸建ての頭金にまわすべきでしょうか？
資産として考えた場合、マンションと一戸建てはどちらがよいのでしょうか？
また、そもそも新たな不動産の購入など考えず、家賃なしの生活でせっせと貯金すべきなのでしょうか？　普通に考えたらそうすべきな気もしますが、夫婦ともども大雑把な性格。貯金や資産運用が苦手なので、何もなければ無駄遣いしそうなので、ローン組んで家を買っちゃおうか、となったのですが・・・・・・。
なんかふわふわした話で申し訳ありません。考えすぎて、何がなんだかわからなくなってきてしまってます。どなたかのお知恵を拝借いたしたく、よろしくお願いいたします。

回答No.5

minom66891

ローンを完済されたとのこと、それは本当に良かったですね。
私はローンの途中で支払いが厳しくなって…
自宅を任意売却という方法で売却し、ローンを整理した者です。

このような私が言うのもなんなのですが、
不動産への投資はリスクがあると
お世話になった不動産会社の人に聞きました。

というのも、その不動産会社では
事故不動産などの訳あり物件も取り扱っていて
内情も少し聞くことができました。

不動産投資をしていても、
賃貸での家賃がうまく回収できなかったり…
さらには、その不動産で何か事故が起こってしまった際には
すごく価値が下がってしまうということも聞きました。

新たなローンは、資産というより負債になってしまいますよね。

住宅ローンの支払いが終わったなら
不動産への投資は、やめておいたほうがいいのではと、
私は思いました。
相談者さんが納得される結果に進みますように…

参考URL：

http://www.ninbaisuishin.com/inheritance.php?id=5

お礼

ご回答、ありがとうございます。
大変な状況を乗り越えられたのですね・・・・・・。正直、他人事ではないです。
自分の場合、無事、支払を終えられたのは、単に運が良かったのだろうなと思います。
いま、いろいろな方々からご意見をいただき、もしかしたらもう一軒ぐらいは家を買うかもしれませんが、
バリバリの不動産投資という方向には進めないような気がします。

回答No.4

m_inoue222

大家してます

もし私が貴方の立場なら．．．

・４７才
・自己資金７００万円
・自宅有り

・自己資金５００万円
・事業用ローン５０００－７０００万円．．．金利２％＋団信０．３％．．．２０－２５年ローン
・地方にアパート１棟新築か築浅中古物件購入

かな？．．．

お礼

ご回答、ありがとうございます。
大家さんですか、すごいですね。憧れちゃいます。
５０００～７０００万のローンでアパート１棟新築・・・・・・無理です。
決定的に足りないものがあります。勇気です。５０００万円のローンとかとてもじゃないけど
背負えそうにありません。そしてもうひとつ足りないもの。それは頭脳です。
私には荷が重過ぎます。
でも、いろいろな方法があるのだな、と感心しました。

回答No.3

Mokuzo100nenn

頭金７００万円＋ローン３２００＝合計３９００万円のプロジェクトとして、３６００万円ぐらいの物件を買いましょう。
ローンの３２００万円は勤労収入から２０００万円、家賃収入から１２００万円とすれば、１０年でも返済可能ですが、あえて２０年ローンにしてください。

繰り上げ返済はせず、三軒目に向けて預貯金を準備してください。

１３年後、退職金の計算がはっきりした時点で、退職直前に在職中の与信で３軒目のマンションを買ってください。
三軒目も１０年ぐらいのローンで購入しますが、退職金を受け取り次第、ローンの全額返済ができる範囲の物件にします。

そうすると退職時に、家賃１０万円以上の賃貸マンション２軒と、自宅用マンションが一軒になります。ローンの残債は合計でも１０００万円以下にできるとよいですね。６０歳以降の職業・収入は不透明ですが、それでも二軒分の賃貸収入があると安心ですね。

私は三軒目を買わずに金融資産で保有しましたが、退職後にはローンが組めないことを失念しており、今からでは全額現金決済でないと不動産投資ができません。金融資産はほとんど収益を生まず、資産株と考えたJAL株は紙くずになり、その上、リスク分散と考えたユーロ建て貯金がボロボロで老後の贅沢が遠のきました（涙）。「素人は現物資産に限る」と思うこの頃です。

一戸建てか集合住宅かの選択ですが、趣味でクルマを複数台保有するとか、ペットで大型犬を飼育するなどの特殊要件がなければ、交通の便を優先しましょう。
賃貸可能性も交通の便が一番影響力があります。賃貸料金も重要ですが、交通不便な物件は安くしても借り手がないというケースもあります。とくに、今後、原子力発電がだめになり、原油依存の世界になると、燃料価格が上昇し、バス代やタクシー代などの交通費負担が重たくなる傾向と考えなくてなりません。

コンパトシティー構想といって、徒歩や自転車で生活できる、集積度の高い都市開発が求められる時代になります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
２軒目を購入しつつ、３軒目を狙う・・・・・・そういう手もあるのですね。
そういえば、退職金のことを忘れてました。これも計算に入れられるのですね。でも、定年まで勤め上げても多分、うちの会社は１０００万円ぐらいしかくれないです。
そういえば、持ち株会というのもやってました。給与天引きなので忘れてましたが、あれどうなってるのか。いずれにせよ、金融商品についてはちょっと勉強してみましたが、私には手におえないと痛感しました。投信とか為替とか、現在は一切手をつけてません。
素人は現物資産に限る。心強いお言葉です。その他の点についても勉強になりました。
物件を探すとしたら、駅近のマンションにしようかと思います。年老いた際に楽そうなので。
でも、退職直前に３軒目というのはちょっと勇気がいりますね。

回答No.2

P0O9I

こんな時期に羨ましい話ですね。
購入時、約3000万円はローン込みの値段ですか？　それにしても1/3の値段であっさりと手放せるなんて。
私なら、そこに住み続けて貯金をして、定年後に改めて住みやすい所に新居を考えますけど。ローンではなく、即金払いでね。

人口が減っていき、デフレ下の日本、長期的には地価は下がっていきます。
今、家にしろマンションにしろ長期的には価格が下がる一方です。
貯金のほうがよっぽど確実です。
将来何らかの要因でインフレ状態になりそうになったら、改めて考える必要はあるでしょうが。

お礼

ご回答、ありがとうございます。3000万円はローン込みです。利子があるので完済まで4000万円以上は払っているでしょうし、そう考えると大損ですね。まあ、この17年間、もし賃貸だったら家賃総額が2500万にはなっていたでしょうし、今後、このマンションを他人に貸して年間50万円の純益が出れば20年後にはなんとか我慢できるレベルまで負けを取り戻せるかな、と。
でも、まあ、純粋に経済的なことを考えれば、おっしゃるとおりかなとも思います。
ただ、今後、老後の資金を溜めるだけの生活というのも、何か張りがないなあ・・・・・・、というのと
またローンを組んでおけば、仮に私が働き盛りの年齢で突然死んだりしても、家内の手元に
不動産がふたつ残って生命保険がわりになるという意味合いもありました。
しかし、うーん。迷います。

回答No.1

佐藤 志緒（@g4330）

老後と言う事は貴方が60歳以降、つまり今から13年後
賃貸にしようと考えてるマンションは築30年になってますね。
また、今賃貸にしても常時住人がいるとは思えず、固定資産税も考えれば13年で1000万円の利益（収入ではない)を得られるか...
私なら1000万円で売り、老後資金として貯金しますね

お礼

早速のご回答ありがとうございます。ご意見、参考にさせていただきます。
そうですよね・・・・・・。ただ、ローンの終わったマンションには愛着もあり、環境も良いので何となく手放すのも惜しいという気持があり・・・・・・。でも、借り手がつかないというリスクを考えると売却してしまったほうがよいですかね。不動産屋さんは、立地が良いので借り手にはそんなに困らないだろうとおっしゃるのですが、鵜呑みにもできず。
また、購入する物件についても、これから老境を迎える夫婦の利便性を考えた駅近マンションか、最後に手放す時に土地代が残るであろう一戸建てか、迷うところです。生活だけを考えたら、楽なマンションのほうが良いのですが・・・・・・。
悩みは尽きません。