借り換えの担保価値と収入審査でお聞きしたいです

質問

借り換えの担保価値と収入審査でお聞きしたいです

築２０年
５階建て鉄骨
１０部屋の家賃収入があります

物件の担保は今の銀行に渡っているのですが、借り換えにおいてその担保がなくなり
新しく借り入れるであろう銀行に担保がわたるということでしょうか？
その際に上記の建物の担保価値はどのくらい目減りしてしまうのでしょうか？
また、家賃収入のみの収入で審査は通るものなのでしょうか？

借りた本人は７０歳の母で私が連帯保証人となっています。
借り換えにおいて家賃収入で大丈夫の場合、７０歳の母でも借り換えは出来るのでしょうか？
よろしくお願い致します。

回答No.1

86tarou · ベストアンサー

抵当権を抹消するには借金を完済するしかありません。このお金は新しく借りる銀行から借りることになり、完済によって抵当権が抹消された後、新たに借りる銀行の抵当権が設定されます。
借り替えるということは現在のローン残高分を借りることになりますが、物件の価値が最低それ以上ないと普通は貸してくれません。ローン残高＜物件価値でいけないということで、銀行によって違うのでしょうが貸せる金額は物件価値の数十％の後半の方だと思います。先ずこれが成立していないことには借り換え出来ないと思った方が良いでしょうか。なお、担保価値と言うのは築20年による目減りで、現時点での売却価格と考えて貰えば良いでしょうか（見積もって貰えば大体は分かります）。
あとは年齢と収入ですが、年齢的には厳しいのですが連帯保証人の収入によっては審査に通るかもしれません（或いは借金より遥かに物件価値が高く、返済が滞っても売却して元が十分に回収出来る）。収入については物件の良し悪しで判断されるかと思います。良い物件なら家賃収入を宛てに出来ますが、そうでなければ空室のリスクがありますので。