不動産業者への疑問

質問

現在土地の売却を考えております。

不動産業者に仲介を依頼する場合、3種類の媒介契約があるそうですが
必ず書面で交わす必要があるのでしょうか？口約束の取引は可能でしょうか？

3種類の媒介契約のうち専属専任媒介契約はレインズへ1週間以内に登録義務が
あるそうですが、その間に成約できれば登録の必要がないそうですが、売主側
からみてなにをもって成約となるのでしょうか？

私が依頼しようとしている不動産業者は当初、委任状にサインを求めたため
こちらで調べて媒介契約のことを言ったら契約書を送ってきました。
不動産業者は昔の癖がぬけていなかったと釈明しておりますが、委任状には
低い査定金額で売買を一任する文言だけ書かれていました。最初から、業者向
けに安く販売し、双方から手数料をとる算段だったのでしょうか？

以上三点の疑問点があります。専門家のご意見をお聞かせください。
よろしくお願いします。

回答No.5

0621p · ベストアンサー

No.４です。
まあ感覚的な事なんですが。

媒介解約だけであれば、○○円で売却する依頼を受けただけであって、その値段で買うお客さんを探すだけというような感じです。

委任状に記載されいている内容にもよりますが、委任状があるという事になれば全てを任されているという感じで、その物件を仲介しようが自分で買おうが自由にできる、という感じですかね。
またプロ同士で話をする場合は、○○円と値段が書かれた委任状であればその値段で了承させたという事がポイントになり、それより高く売ればその差額は受任者の儲けにできる、というような感覚になりますね。
その値段を次の買主に明らかにするか？転売する方法はどうするのか？などという問題は色々あるのですが。

お礼

再度のご回答ありがとうございます。
簡単にいえば土地転がしを目論んでいるんですね。

回答No.4

0621p

媒介契約ではなく委任状を求められるとは、怪しいというか、古臭いやり方ですね。

低い査定金額で委任状、という事は、業者に販売して双方から手数料と言うよりは、高値で転売して差額を儲けようとしたのではないでしょうか。転売するつもりなら、媒介契約よりも委任状のほうが買主に説明しやすいですからね。

お礼

ご回答ありがとうございました。

補足

早速のご回答ありがとうございます。

「転売するつもりなら、媒介契約よりも委任状のほうが買主に説明しやすい」
この部分の説明をもう少しわかりやすくお教えいただけないでしょうか。

よろしくお願いします。

回答No.3

noname#184449

元業者営業です

媒介契約には以下の３種類があります。

1.専属専任媒介契約
特定の不動産会社１つだけに対して仲介を依頼するという形です。複数の不動産会社に依頼したり、自分で不動産の購入希望者を探すことはできません。
もしも複数の不動産会社に依頼したり自分で見つけた時には違約金を支払わなければいけなくなります。そして不動産の依頼を受けた不動産会社は、媒介契約をしてから５営業日以内にレインズに不動産物件を登録して１週間に一回は不動産売却活動内容を依頼者に報告義務があります。

2.専任媒介契約
仲介を頼めるのは一つの不動産会社だけになるのですが自分で購入する人を探してもいいという契約。専属専任媒介契約では違約金を支払わなければいけませんでしたが自分で見つけた場合には違約金を支払わなくてもいいということになります。
レインズ登録は７日以内、報告義務は２週間に一回です。

3.一般媒介契約
いろいろな不動産会社に重複して仲介依頼をしてもいいという契約。
レインズへの登録・活動報告義務はありません。

なお、媒介契約を締結した際は「媒介契約書」の作成が義務付けられております。（賃貸除く）
口約束はＮＧ。

＞売主側からみてなにをもって成約となるのでしょうか？

売主からも買主からも、不動産の売買契約の成約とは

●宅地建物取引主任者による買主への重要事項の説明・書面への署名・捺印
●売買契約書への売主・買主双方の署名・捺印

これらが成されてからです。それ以外は「成約」とはなりません。

＞委任状にサインを求めたため

聞いた事がありません。
こんな業者は論外。危険な香りがプンプンします。
即時に手を切りましょう。

お礼

ご回答ありがとうございました。

補足

早速のご回答ありがとうございます。
想像、妄想でかまいませんが委任状を求める、この種の不動産屋は
何をやらかすのでしょうか？
お時間があれば教えてください。

回答No.2

Mokuzo100nenn

委任状にサイン？？？　ほとんど泥棒です。今ならまだ、泥棒未遂ですかね(笑)。

泥棒の未遂犯とちゃん契約したから安心、なんてことはありえません。

この手の泥棒的不動産商人には近づかないのが安全ですよ。

お礼

ご回答ありがとうございました。

補足

早速のご回答ありがとうございます。
想像、妄想でかまいませんが委任状を求める、この種の不動産屋は
何をやらかすのでしょうか？
お時間があれば教えてください。

回答No.1

sacra-home

１．必ず書面にて契約する必要があります。
２．成約（＝契約）なので、希望価格の範囲内で売買契約が締結できた場合のことですね。
　　でも、お客様への紹介⇒価格交渉など考えると、1週間で成約まで行くケースはあまりありません。
３．委任状にサイン？？？・・・

以上、そんな業者はあてにしないほうが良いと思いますね。

お礼

ご回答ありがとうございました。

補足

早速のご回答ありがとうございます。
想像、妄想でかまいませんが委任状を求める、この種の不動産屋は
何をやらかすのでしょうか？
お時間があれば教えてください。