袋小路物件に隣接する私道について

質問

お世話になります。長文申し訳ありません。
公売物件購入を考えております。
役所で公図確認したところ長さ約15ｍ、幅4ｍ位の私道がモザイクの様に番地が７つに分けてあり、登記簿を確認したところ、其々持ち主が違いました。殆どが私道に面している方の場所だったのですが、一か所だけ隣の市の方が持ち主でした。その番地を通らないと、購入予定の場所に入れない為、件の私道の番地の購入も考えたのですが、登記簿に記載されてる持ち主の方（隣の市）の番地がありませんでした。（例として4500番地の場合4501や4502はあるのですが4500がありませんでした）念のため、NTTの電話番号案内で地名（番地の前）で確認しましたが件のお名前で登録が無いとの事でした。
ちなみに購入を考えている公売案件には私道の一部も含まれてます。
件の私道の番地の登記簿は購入予定の元の持ち主の名義から隣の市の方に名義が変わってます（原因　真正な登記名義の回復　とありました）説明が長くなりまして申し訳ありません。教えていただきたいのは
(1) 私道の所有者の（登記簿に記載されてる）番地が無い場合何処に確認すれば良いのでしょうか？
(2)番地は公衆用道路となったました（私道の他の番地は宅地や雑種地になってました。）が他人の名義のまま購入した場合、立ち入りを禁止されたりする事があるのでしょうか？

よろしくお願い致します。

回答No.3

0621p · ベストアンサー

No.１です。
道路が建築基準法上はどういう扱いになっているか？については、役所で判定しています。役所の「建築指導課」といような部署で確認する事になりますが、公売との事なので道路についても公売の資料に記載されていると思いますが。

お礼

役所で確認してみます。ありがとうございました。

回答No.4

kei1966

１）確認のしようがないと思います。既に土地が合筆してその地番がなくなっているのかもしれません。
その辺りの最新住宅地図で探す以外は無理でしょう。
２）指導がモザイクのように所有がばらばらになっているのは自分の敷地とつなげて占有する危険を防ぐためです。公衆用道路になっていればそれを占有することは認められません。
しかし、私道の維持管理は所有者全員の負担であり、通行は認められますが車の通行までは認めていない私道もあります。

基準法上の道路は建築審査課や建築指導課でわかると思います。これに認められていないと建築の際には非常にめんどうな許可申請が必要な可能性があります。

公売のリスクはご存知ですか。宅建業者ではないので重要事項説明義務はありません。
内容に漏れがあっても責めることはできないのです。ですから、自分でもっと勉強してからでないと危険です。もっと知識を入れてから公売に臨んでお得なお買い物をしましょう。

お礼

回答ありがとうございます。モザイクは占有対策ですなんですね、良くわかりました。今回は納得できるところまで調べれないようですので、見送ることにします。
当方素人なので、書店で本を購入してるんですが、公売について説明してある本はまだ見たことないです。競売より買主が保護されて無い事くらいしか解りませんでした。また時間を作って、調べたり、皆様のお知恵を拝借して勉強したいと思います。実は必要に迫られて調べ出したんですが最近、検討するのが面白くなってきまして、もう少し勉強してみようと思います。ありがとうございました。

回答No.2

takapiii

業者です。

(1)所有者の住所が正しく登記されているとういう前提ですが、役所で住宅地図で探されるしかないと思います。

(2)私道は絶対大丈夫と言うお墨付きを付ける事が出来ないものです。通常は公道に繋がる所までの私道を全筆分、共有持ち分として所有していないと欠陥物件と見なします。
私の地域では別荘地が多いので、公道に出るまでに、多い場合で10筆分の所有権を得る必要のある物件もあり、そのうち一筆でも欠けると取引に関しては必ず調査を入れるルールになっています。これは司法書士においても同様な指示があります。
道路の所有者が開発業者という場合も多く、その場合は掘削権や通行権の承諾書を必ず取得します。

問題が無い場合も多かろうと思いますが、購入は慎重に行ってください。この手の問題で揉めている方多く知っております。
なお、私道の所有権と地目は関係ありませんし、建築基準法の道路とも別問題です。但し建築基準法での道路の条件をクリアしていないと、これも後々問題になりますので、私道持ち分とは分けて調査する必要があります。

お礼

私道について詳しく教えて頂きありがとうございました。予算が少ない中探して、これはと思ったんですが、やはり慎重に検討してみます。

回答No.1

0621p

周辺の土地所有者でない人の所有権が道路にある、ということですね？
それについては何とも言えません。「真正な登記名義の回復」ということは、元々その道路を持っていて他に土地も持っていたのかもしれません。周辺の分譲主などで道路にだけ所有権が残っている場合もあります。
購入予定地についても私道の持分があるとの事ですので、上記の件はとりあえず気にしなくても良いと思います。
地目が「公衆用道路」であろうが「宅地」であろうが「雑種地」であろうが、地目は単なる登記簿上の問題だけなので関係ありません。本来なら「公衆用道路」に地目変更するべきところをしてないだけと思われます。問題はその道路が建築基準法上ではどういう扱いになっているか？です。建築基準法上の道路として認められていればいいですが、認められてない場合は問題です。
私道については最悪車の進入を規制されたりという可能性も無い事もないですが、その道路が複数の共有で道路の所有権の一部を持っているならば大丈夫だと思います。

お礼

回答ありがとうございます。私道は地目は関係ないんですね。良くわかりました。
建築基準上道路とは何か条件があるのでしょうか？住宅購入関係の本を読んでるんですが、何分私が素人でして道路の事が良く解りません。よろしければ教えてください。