会社員と建売業の両立

質問

現在、工務店で働いている39歳です。

サラリーマンですが副業として
土地を購入して建物を建て売買しようと考えております。
（会社は辞める予定はありません）

会社にも承諾してもらうつもりです。
確定申告も自分で行うつもりです。

(1)個人事業でするか会社設立をして売買するか悩んでいます。

(2)現在は宅建も取得していませんが 他の不動産業者に売ってもらう場合でも 宅建は必要なのでしょうか？

(3)他に不具合等あればお教え下さい。

お手数ですがお教え下さい。
宜しくお願い致します。

回答No.4

takapiii · ベストアンサー

宅建業者です。

その意気込みは良いですね。応援したくはなりますが、サラリーマンと両立には少々疑問符が付きます。
私もサラリーマンであった頃に投資用アパートを購入し、それがきっかけで投資用物件を複数買っては売却を繰り返したら、突然お役人の呼び出され…、という苦い経験があります。結局会社は辞めて、半年間宅建の勉強をし、その年に宅建業を開業したという経緯があります。もう20年以上前の話ですが。

貴方がサラリーマンで、かつ資金が潤沢にあるなら、土地を買い、勤めている工務店で家を建て、あたかも自分が住むように物事を進めつつ、でも結局売ってしまった…という流れを作って仲介業者に売らせるという事なら可能でしょうね。この手は2度は使えるかもしれません。でも3度目は調査が入りますね。（もちろん建売ではなく、その場合は中古扱いですが）

やるなら、会社を立ち上げて、宅建取引主任者を雇うしかありません。工務店にお勤めなら分かると思いますが、不動産は高額な買い物ですから、買主の保護のために多くの法律があります。その法律を順守し、買主保護に努めながら建売物件を売るのですから、無法で事を進める事はできません。サラリーマン大家とかサラリーマン投資家は多いですが、サラリーマン宅建業者はそう簡単な話ではありませんね。

まずは法人を作りましょう。事務所が必ず必要です。無ければ免許は頂けませんが、あればいいという訳ではなく、宅建業を継続的に行えるだけの場所と人が必要です。人は宅建取引主任者ですが、貴方はサラリーマンなので、専任の主任者を雇う事になります。もちろん供託金（営業保証金）の1000万円を用意するか、全宅保証等に加入する必要があります。資本金以外に結構な費用が掛りますね。後は運転資金の準備です。建売ですので、売れる前ではすべて貴方の資金で賄わなくてはなりませんので、相当な金額ですね。

ちなみに私も工務店も経営してますが、かなり以前に建売を行いましたが、今はすべて請負です。資金繰りが相当厳しいので、開業資金に2000万円、建売の運転資金に5000万円～1億という現金が必要です。サラリーマンではなかなか借入は出来ませんので、ある程度の覚悟は必要です。

頑張ってください。

お礼

ご回答有難うございます。

私の甘い考えとしては今ある2000万円で
建物・土地取得をし　利益をのせ売る。
サラリーマンで月給があるので
半年～1年ぐらいで売れれば問題ないと思っています。
手広くやらずに土地をじっくり吟味してと、思っています。

ただ、色々、問題があるようなので もう少し考えてみようと思います。

有難うございました。

回答No.3

oyazi2008

建売を行うには不動産業の免許が必要です（建設業免許は不要です）
そして不動産業の免許を受けるには、専従の取引主任者が必要です。よって誰か取引初任者を雇わなければなりません。
質問者さんが宅建を取っても、他の会社に属する方が専任の取引主任者にはなれませんので・・・
業者が媒介して売却する場合も、免許が無い売主の物件を扱うことは業法違反ですから、マトモな業者なら扱いませんし、現在は強制となった瑕疵担保も建売ならば宅建業者でなければ加入できません。
また、法人格の不動産業で営業しなければ不動産の譲渡益は分離課税です。1件ごとに儲けの39％税金をもってかれますよ。
よって本当に事業として行うならば、会社を立ち上げ免許を取得してやりましょう。
または金があり信用できるスポンサーの業者に建物だけ提供する・・・しかないでしょう。
地域がわかりませんが、完成後売れ残れば負の財産となるが建売です。完成後3ヶ月も売れなければ100万単位で直ぐ値引きしていかなければなりません。
一さんやアーネストさんなどが進出していない地域なのでしょうが、私の地域などは（政令指定都市ですが）地元の建売業者はほぼ壊滅しました。
失礼な言い方ですが、今現在されている建築業というのは、あまり先行投資が無い業種です。発注は契約があり行いますし、広告費もそう使わない、しかし不動産業の売主は、契約前に仕入れを行い建物関係の代金なども用意しなければなりません。任せて売れなければ広告費を掛け自分で売らなければなりません。
そういう意味では、先行投資型の商売なので、不慣れだと直ぐお金がショートします。
リフォーム業者が新築に手を出して資金が廻らなくなるのと同様です。
良く考えて、計画して進めて下さい。

お礼

ご回答有難うございます。

３９％も税金で持っていかれるのですね
それは全く考えていませんでした。

魅力的な土地なら建売も売れると思っておりました。
安易な考えでしょうか。

有難うございました。

回答No.2

-yo-shi-

そもそも会社が承諾しると思っているのですか？
普通の経営者なら承諾しませんよ！

本来、会社に入る利益（売上）が貴方に行くことになるんだから・・・

土地や建物を購入する資金はあるの？
銀行はそんな簡単に貸してくれないでしょ

貴方が客なら誰とでも信用して取引しますか？

(2)宅建が無くても可能な方法はあります。
　　売主から貴方が資格を持った人を介して買う
　　そして貴方が資格を持った人を介して売る

　　２重に仲介料が発生するのでどこよりも安く買わないと赤字になるでしょう！

まずは、必要な資格を取得する！
そして独立・企業！

若しくは独立・企業して、資格者を雇う！

２・３年ぐらい掛けてしっかりと勉強してから行動に移されるのが良いかと思います。

今のままなら必ず失敗します！

お礼

ご回答有難うございます。

うちの会社は変わってるで会社は承諾してくれています。
会社に工事を依頼するので　工務店の私の会社としては
むしろ有難く思われています。

資金は20代で買ったマンションを売った際の利ザヤと
株での収益で何とかなりそうです。

有難うございました。

回答No.1

kei1966

不動産を売買することを業とするなら宅建業の登録が必要でしょう。
会社でなくても業はできますが、信用がなければリスクが高いと思われ顧客が寄らないと思います。
宅建業でないと建売の「売主」にはなれません。宅建主任者とっただけではダメですしね。

建物を建てるなら建設業登録も必要ですね。
建設業登録の必要のない建築行為にしたいといっても、やはり信用がなければ顧客はきません。
もちろん、設計や工事監理も必要ですが、設計事務所登録まで取るのでしょうか？

何を外注にし、何は自分でやるつもりでいるのか・・。さっぱり内容がわかりません。
それが見えていないようですので、失礼とは思いますが、業を行うには不勉強だと思います。

まずは、宅建主任者の勉強をすれば、民法、建設業法、建築基準法、宅建業法の勉強になりますよ。
ここで聞くほど簡単なことじゃないことが良くわかると思います。

お礼

ご回答有難うございます。

1500円以下の請負工事しかする予定はないので
建設業の免許は取得する予定はありません。
建築士の免許はあるので まずは宅建の資格を
目指してみます。

有難うございました。