不動産売却のこういうケースはどうなるのでしょうか？

質問

宅建、司法書士の方に質問です。
土地売却の売却意思を確認しての契約になりますが

その売主の意思が病のため、確認できない。

という判断は司法書士さんの判断になるのでしょうか？

また、その判断基準はどういう基準というか何をもってそう判断されるのでしょうか？

病という中でも、仮ですが会話そのものができない。のはわかりますが
会話ができるのであれば、意思確認はできると判断されますか？
その基準をおわかりの方にお願いします。

また、万が一、契約に意思確認ができず、契約実行できず。
という長れになった場合の売主のリスクに関しても
教えていただければと思います。

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

業者です。
取引の際には（通常、残金決済と所有権の移転登記が同時）司法書士の先生が本人の意思確認を要します。口頭でも筆談でも構いませんが、自宅や入院先などに出向いて司法書士が判断能力があると認めれば問題ありません。会話の結果、判断能力なしとなれば、司法書士は登記を扱いません。
これは、本人に意思能力が無い場合代理となって手続きしている者、以外の法定相続人予定者や親族などにより契約の「無効」を主張されると、対向できない為です。
その様な場合、成年後見人制度というものがあります。親族などが後見人申請して（司法書士が手続きしてくれます）後見人となれば、本人に代わって財産の処分等行う事が可能です。
申請から後見人となるまでに2ヶ月～かかります。
これから売買されるならば、成年後見人の手続きをされた方が無難でしょう。
契約時に意思能力があっても、決済時に無ければＮＧなので、万一決済時にそのような状態になると、業者でない一般の方が司法書士が拒否したものに代金を支払う事は無いでしょう。契約上は期限経過後、損害賠償を請求出来る権利が買主にはあります。また、買主が借入をして代金を支払う場合は、業者である如何を問わずに、決済不可能です。
この手の問題は、取引自体は成立しても（代金の受領や売渡の書類など）登記を司法書士に依頼するという事から、司法書士が受け付けない＝取引不可となる事案です。
借入がなければ買主の自己申請で登記は可能ですが、これは知識があるものでなければ出来ませんので、一般的ではありません。

お礼

ありがとうございます。
今後どうするかの判断にさせていただきます。