中古マンション購入後での不動産屋とのトラブル

質問

中古マンションの購入をしました。
少し話が長くなってしまいます。

古い物件（築38年）なので購入前に色々と仲介不動産に細かく確認をとりました。
特にバルコニー側の2部屋はエアコン用の冷媒管を通す穴があいているかどうか心配だったので、事前に確認しました。
回答はメールにて、穴があいていますので問題なくエアコンを取り付けられます。と回答をもらいました。それで安心して仮契約を済ませました。

売主の方が遠方に戸建を建築中で部屋に住んでおられたので、本契約までじっくり部屋を見ることが出来ませんでした。リフォーム業者が入って前もって事前調査みたいなものはやりましたが、よくわかりませんでした。
なんとなく穴がないので、事前にどう確認するか不動産屋に問い合わせたところ、直接聞いて頂いて問題ありませんと回答が来たので、直接マンション管理会社に穴が無い場合、穴あけ工事可能かどうかも問合せをしましたが、管理会社的にはＮＧでした。管理規約には明記していないのに・・・。

実際に引渡しが済んで部屋を全面リフォームするために確認したところ、低い位置に小さな穴が一つあいており、これじゃ話がおかしいと思い不動産屋から管理会社に対して掛け合ってほしいと連絡をしました。さらに解体工事が始まるので至急回答願いたいと進言しました。
すると不動産屋の担当者も理解し、ご迷惑をお掛けしているので穴あけ工事も場合によっては対応させてもらいますと誠意ある回答をもらいました。

回答は質問から4日後にメールにて、
通常はその小さな穴（φ40）から冷媒管を通してエアコンは設置しているとの事。ですので問題なしと事前確認の際に回答した次第です。
もし穴あけを行いたいならば、管理会社ではなく、マンションの管理組合理事長に直訴してもらえれば断られることは無いでしょうと、売主の方が管理組合の全理事で助言頂きました。
穴あけ工事に関して業者紹介の手配もさせて頂きます。

さすがにこのノラリクラリの対応にカチンときましたが、ここは冷静にと
そして理事長に直訴し、エアコンが無いと夏場困る話を理解頂き、結局この管理会社と定例会議で調整すると回答をもらい待っていましたが、3日後の回答でやはりＮＧでした。
1週間で再度振り出しに戻ってしまいました。

この担当者は管理組合との折衝はせず、売主の方に相談して回答をしてきている。
ですので相手の回答に迎合する形での意見を言っている。
結局この１週間の間に解体工事には間に合わず加工が出来なかった。
こういう対応に私は不動産に対し、さすがに結構怒りが込上げてきました。

まずはメールにて
部屋内に約φ40のスリーブが1つ空いてますがこのことですか？このマンションでは通常ということですね了解しました。そしてベランダ側のハキだしに面して2部屋ありますが、この穴だけではとても各部屋に問題なく取り付けることができるとは思えないですが、前もって確認した際に何故問題無しというご解答をされたのでしょうか？

いずれにせよ穴あけは必要ですので、現理事長に直接進言はさせていただいておりますが
結局は管理会社との協議で回答が出ましてやはりNGでした。
結局穴あけは黙って施工するしか無いので、穴あけ代を請求しますのでその際は
よろしくお願いいたします。

と送りましたが、それ以来10日間全く回答がありません。

私は正論を不動産屋に対しぶつけているつもりですが、このまま泣き寝入りしなければ
ならないでしょうか？なにか方法があれば教えてください。

回答No.4

st_tail · ベストアンサー

＃３です。

＞正面から質問をしている我々にはダメというのは正当性が無い様に感じています。

いや、それは話がまったく逆でして、正面からいけば、私が書いた通りの段階を踏むしかないんですよ。
ただね、今までは管理組合に黙ってやられてしまった事例が多いのでしょう。本来であれば原状回復という話にしなくてはいけないんですが、管理組合がなぁなぁで済ましている部分が多いんでしょうね。

ただ、管理会社の立場としては、黙っておやりなさい、とは口が裂けても言えません。
問い合わせがあれば、手順を説明するしかありません。

ちなみに、これらの勝手にあけられた穴は、裁判になれば確実に負けます。
判例を集めたサイトがありましたので、ご確認ください。

これでもおやりになりますか？

参考URL：

http://www.geocities.jp/tshny046/hannrei.html#kyoudonorieki

お礼

大変参考になりました。
勝手にあけるのは心情的にとても悪な気持ちなので
しっかり説明してから進めて行きたいと思います。
ダメならばあきらめてガラス扉から配管を出す方法で対処します。

今回は中古物件の購入がいかに面倒なものか痛感させられました。
立地場所が良いということ、安いというのも魅力で細かい部分に気が回っていませんでした。
反省ですね。ありがとうございました。

回答No.8

dokatan

メ-ル等のやりとりが多いような気がしますが、直接現地での確認はなされなかったのですか？
基本的には現地を見ながら確認する必要があったのでは、と思いますが。38年前　たぶんエアコンがそんなに普及しているような世の中ではなかったようなきがしますが？おそらく外壁窓面の下の穴　FF暖房用の配管開口ではないかと思います。
たぶん現在は外壁面に下・中・上　と予備スリ-ブを入れていることが多いと思います。
穴をあける場合でも、エアコン業者等は関係なく躯体に穴をあけると思います。そうすると構造に影響を与える可能性があります。だまって穴をあけ大きな問題が発生する可能性もあると思います。これは梁筋等を切断することによるためだと思います。
まず一度気持ちを落ちつかせた方が良いと思います。その後
(1)管理組合いさんから建物の構造図を借りて業者さんに見せる必要があります。
(2)たぶん袖壁上部貫通になると思いますが、鉄筋探査機械で梁鉄筋等構造鉄筋の位置確認します
(3)その後は初めてコンクリ-トを貫通します
(1)、(2)、(3)の説明を管理組合いに説明する必要があると思います。
これらを不動産屋さんを通して説明された方があとあと問題がおきないのでは、ないかと思います。
現在このような事例　中古マンションを買いリフオ－ムをし構造躯体にあなをあけ問題になっていると建築専門雑誌でもとりああげられております。かった部分をリフオ－ム改造し、構造を弱くすすことによる、全体に影響を与えるためだと思います。
あとあと問題が発生しないように、順をおってなさった方がリスクが少ないようなきがします。

回答No.7

大明神（@bathbadya）

回答から外れますが・・・

> 物件を守る側の管理組合への主張の方法も悩むところです。

いえいえ、当然あなたも管理組合の役員になる可能性も有るでしょうし、理事長などの役職に付く可能性もありますよ。
そのときになれば、容易にＯＫ出せないことを実感できると思います。

回答No.6

大明神（@bathbadya）

中古物件の場合だと、現況最優先　って一文があるし、実際下見などの機会あるし、販社に全責任を求めるのは難しいかな？
ウインドファンなどの代替設備費用の一部を負担してもれえるように交渉するほうが得策かも・・

穴空け可否の判断はなかなか出来ない。なので安全側のＮＧ判断にどうしてもなってしまう・・

お礼

ありがとうございます。
結局のところ物件を売りたい不動産屋と、物件を守る側の管理組合への主張
の方法も悩むところです。

回答No.5

noname#129118

#1です。解決策がなかなか決まらない様子ですね。

●築38年となると、管理組合の構成員自体が老齢化している（およそ、70歳以上）
●コンクリート躯体は50年程度で立替が多い（骨材やモルタルの砂が不適当だと劣化が早い）
●間取りや設備が改造困難、特に水周りは修繕困難（上水、下水ともに費用がたいへん）

・・・は、購入前からの検討事項だったと思います。一戸建てでもマンションでも、

●住宅ローンを払いきると、建て直し

が前提の如くの品質です。出来れば、築20年以内の物件なら努力して住み続けることが可能なのでお勧めですが、築38年となると、「　立　て　替　え　」が目標となるでしょう。ここで、前述の如く、住人は老齢化し立て替えに耐え切れず退去するので、そのときに土地を買い占めてオーナーになれば、全く自由です。

30台でマンションを買い、15～20年で一戸建てに買いなおし・・・てパターンが成立していない現状では、立て替えか、大規模修繕しか維持する方法はありませんが、問題は今までの居住者に大規模修繕に耐えうる資金力があるかが問題です。
資金不足なら立て替えや修繕はできず、スラム化していくともはや資産価値はゼロどころか、解体費用の負債も出る可能性があります。（・・・築38年は、非常に厳しい問題を抱えていると思います。よくてあと12年が勝負でしょう）

お礼

コメントありがとうございます。

おっしゃるとおり、ここの管理組合事態が高齢化しておりこの土地のオーナーも
住まれているのが現状で保守的というのもあります。

コンクリート躯体は50年というのもある程度承知ということと、このマンションが
建築された時代と都市整備が変化してきた関係でこの辺りは第１種住居専用地域という
事と景観条例等（歴史的建造物や寺社が多い）で同様のマンションは建築物の高さ的にも
取り壊すと立て替えが出来ない状況です。従って管理会社としてはいかに守るか？に主眼を
置いています。施工は当時土木ゼネコンで建築されており基礎は今の建築基準より大きく
打たれているらしい？です。図面はそうなってました。

老朽化の面での修繕は、屋上防水やベランダ防水特に水周りでは給水管、排水管が老朽により
大規模修繕にて既に修繕されております。
排水に関してＰＳは使えないので躯体外へ穴あけて露出です。と管理はしっかりされています。

購入に関しては100年を越える木造建築も現存してますし・・・という
少し開きなおりと長くは住めないかな？という思いは正直ありますね。

回答No.3

st_tail

管理会社の社員です。

ちょっとだけ、申し上げます。

「結局穴あけは黙って施工」とありますが、これは絶対にしないでください。
他の方も書かれていますが、外壁は共用部分にあたり、管理組合総会で、全体の３／４以上の承認が必要です。もし勝手にやった場合、質問者様には原状回復の義務が課せられます。

どうしても穴を開けるのであれば、鉄筋を切ったり、躯体に影響がないように穴があけられる業者と工法を探して、それを総会で説明し、合法的に承認を得てからにしてください。

ちなみに私の担当しているマンションでも、室外機が１つで室内機を２基設置できる機種を使っているところもあります。もう、調査済みであれば申し訳ありませんが、そうでなければ、このような機種をご検討になってはいかがでしょうか。

お礼

回答ありがとうございます。
説明が足らなかったのですが、
他の部屋を見ますと既にスリーブが施工されている部屋も少なくなく、管理会社の言い訳としては
古くからあいていた、や勝手にあけている等を言われているのですが、正面から質問をしている我々にはダメというのは正当性が無い様に感じています。
エアコンも検討してみます。ありがとうございました。

回答No.2

takapiii

宅建業者です。

貴方の主張の仕方が弱いように感じます。売主が業者なら瑕疵に当たりますので、損害賠償となる事もあります。
売主が個人で現況有姿ですと瑕疵担保責任を免責にする場合が多いので、本来なら、重要事項説明にエアコン設置についても記載しておくべきですね。とは言え、現状ですと過ぎた事になってしまうので、貴方が仲介業者、売主、管理組合全員に正式文書で(内容証明でもいいですが)徴収をかけ、話し合いのい場を持ち、エアコンのスレーブ工事が出来ない場合は、売主と仲介業者連名で損害賠償請求を起こす旨伝えるべきでしょうね。

たかがスレーブと思う方のいるようですが、業者から見るとメールで返信までしているようですし、これは十分に瑕疵にあたると思いますよ。

お礼

回答ありがとうございます。
損害賠償請求も視野に入れて交渉してみたいと思います。
問題を大きくして住みにくくなるのもあれなので
慎重にやってみます。ありがとうございました。

回答No.1

noname#129118

壁の構造物は共用部分なので勝手に改造はできません。
同じ間取りでエアコンの設置方法を参考にしたらどうでしょう。
エアコン付きのリフォーム条件での購入が正解みたいでしたね。しかし、築38年となると修繕がたいへんですよ。今から貯金しなさいね(^.^)b、、、

お礼

回答ありがとうございました。
管理費がすでに4万円ほど月に掛かっています。
正直何年住めるかな？というところですね。