◎既存マンションのエレベーター新設に反対できないか

質問

◎既存マンションのエレベーター新設に反対できないか

３階建て７０戸の老朽マンションにエレベーター新設の話が出ました。
既に理事会の議決は経ており、総会の承認を待つのみという状態らしいです。

現在、数年前の大規模修繕の借金が２０００万円以上あり、その上にエレベーター１３人乗り、２３００万円が加わります。エレベータ屋が金を貸すらしいです。いわばひも付きです。

１、反対したいのですが、どうしたらいいでしょうか。
　　とりあえず総会にでて反対はしますが。

２、総会における議決には何パーセントの賛成が必要でしょうか。
　　逆に阻止するためには、何パーセントの人間を確保すればいいですか。

３、1階の住人は恩恵を受けないのですが、借金は共同して負担することになります。
　　これはしかたないことでしょうか。

４、７０戸に１３人乗りはおおきすぎるように思いますが、どうですか。
　　また、２３００万円は妥当ですか。

回答No.5

st_tail · ベストアンサー

補足、拝見いたしました。
正直、むずかしいご質問で、ご満足いただける回答が出来るとよろしいのですが・・・・。

まず、今回の問題の根底には、マンションが若夫婦が一戸建てを買うまでのステップであった時代から、終の棲家になった、という情勢の変化があります。
まして、築３０年のマンションともなれば、値上がりしたら売って郊外に一戸建てを買いましょう、的な時代だったはず。エレベーターが無いのも当時は当たり前だったのでしょう。

しかし、いまや、マンションは終の棲家と言う考え方が主流になり、一次取得者は定年を迎えているはずです。となると、体もだんだん言うことをきかなくなってくるはず。そんな時に、エレベーターがあれば、と言うのは切実な思いでしょう。

これらの前提を踏まえて、ご質問に回答するなら、

１）資産価値は上がるか。

これは、上がると言うより、資産価値の下落を食い止める、と考えた方が良いと思います。マンションの資産価値は主に立地で決まります。どんな良いマンションでも駅から徒歩２０分では、どうしても価値は下がりますね。あとは、どれだけ住民が暮らしやすい設備が出来ているか。今回のエレベータ－設置もその一つだと思います。

２）エレベーター増設はありか。

正直、私の担当物件ではエレベーター無しの物件はありませんから、例は上げることが出来ません。ただ、先にも書いたとおり、今やエレベーター無しの３階は借り手もなかなか見つからないのも事実です。というのは、賃貸に出した場合、割と狭いファミリータイプを借りるのは、新婚夫婦と相場が決まっています。となれば、ベビーカーを３階まで担ぎ上げるのは嫌だわ、ということになります。
また、老夫婦、あるいは独居老人も同様ですね。実際、公営住宅でも、エレベーター設置の工事を行っているところは多いです。
と言うわけで、今後のマンションを考えれば、あり、と言う結論になるのではないでしょうか。

３）賛成するか否か。

私なら、マンションの資金計画が出来ているかどうかで判断します。
マンションの場合、１２～１５年程度に１回大規模改修工事を行うほか、２５～３０年程度で給排水管の更新と言う、厄介な工事が必要です。大規模改修工事をほぼ予定通りこなし、給排水管の更新が終わっているならば、多少の借金をしてもやった方が良いでしょう。もし、そうでないのであれば、これらを含めた資金計画の見直しを行った上での検討と言うことになるでしょう。
質問者様のマンションの事情がわかりませんので、これ以上は申し上げられません。

以上は、私の私見であり、個人的にどう思うか、と言うところを書いてみました。
あまりお役に立てませんが、何かの参考になれば幸いです。

お礼

親切なご回答ありがとうございました。

幸いなことに駅から１０分ですが、それはそれとして、現在の環境がわかりました。
頭から否定するのもおかしいというご指摘は有益なご教示でした。

資金計画が最重要ということで、素人でわかりませんが、他の人とも相談してみます。
やはり公正なコンサルタントが必要な気がします。

回答No.4

rulerule

管理会社の社員ごときが、偉そうに書くな。区分所有者をだまして、金を集めている分際で。

回答No.3

st_tail

管理会社の社員です。

しかし、どうして平気ででたらめを書きますかねぇ。わからないなら、わからない、と書けばいいのに・・・・。

まず、今回のエレベーター新設は共用部分の変更にあたり、特別決議になります。
ですから、全区分所有者および全議決権の３／４の賛成が必要です。区分所有法では、ごく一部を除いて２／３の議決要件はありません。
ですから、今回の場合は全体の１／４の反対を集めれば、議案は否決されます。
今すぐできることとしては、反対者を少しでも増やし、欠席される方からは自分宛の委任状を集めることです。

ちなみに「３」の１階の人間が使わないのに・・・、は止めたほうがよろしいでしょうね。区分所有法の原則を知らないと思われ、大恥をかきます。区分所有法では、共用部の費用負担は専有部分の持分割合で負担することになっており、使用頻度は無関係です。

ちなみに値段ですが、リースでなければ競争入札でもっと安く出来たかも知れません。すでにエレベーターシャフトがあるマンションで、エレベーターを入れ替えるのであれば、大体１０００万円程度です。ただ、今までエレベーターが無かったマンションに、建物を含めて一から作るわけですから、決して高くは無い、と思います。

それと、１７人乗りが大きすぎるのでは、と言うのはわかりますが、おそらく車椅子対応のことを考えて大型の機種をつけるのではないでしょうか。
今後の高齢化社会を考えると、エレベーターが無いマンションと言うのは、それだけで評価が下がります。１階は関係ない、といわれるかもしれませんが、２，３階の値段が下がれば、１階の値段も下がりますよ。

むしろ、それだけの借金を抱えるのであれば、修繕積立金の値上げ等を検討する必要があるのではないでしょうか。総会では、今後の修繕計画と修繕積立金の貯まり方をきっちり確認した方が良いと思われます。

補足

有益なご回答ありがとうございました。
１/４のこと、区分所有の常識、わかりました。

追加の質問ですが、
１、できてから30年、30平米　1500万以下くらいのマンションです。
　　そんなマンションでも、資産価値が上がるでしょうか。

２、一般に、その程度のマンションで、3階建てにエレベーターをつけることは多いですか。

３．客観的にみて、住民から見て、投資費用対効果はどうでしょうか。
　EVの建設費を合わせると、約5000万、利子を含めるといくらになるかわかりませんが、仮に6000万くら　いとすると、一戸あたり90万円くらいになります。返済するころは築40年以上、その頃また、修繕が必　要でしょう。
　もしあなたさまが、住民であったら、賛成なさいますか。

以上、おそれいりますが、ご教示下さい。

回答No.2

lut

共用部の変更ですので、区分所有者の３分の２の賛成が必要です。３分の１を超えるの反対者を集めましょう。

お礼

ありがとうございました。

回答No.1

hiroki45

4　単純計算　750Ｋの揚力ですので　引越し等の荷物の搬入考慮すれば　妥当かと思います
　　費用については　安くないけど　高くない　状態です　ひも付きであれば
　　価格的にもっと　と思えます

3　昇降機が付けば　建物の資産価値が上がりますので　まったく恩恵を受けないとは無いと
　思いません

2　総会の司式が不明ですので　一般的には　51％以上が　多数決の原則です

1　総会前に反対票を51％以上事前に確保する事が必要です

お礼

早速ありがとうございました。

3階建てで引越しのことを考えるか、ということと
資産価値があがることと、借金との比較ですね。

そこそこ妥当な値段とのこと、わかりました。