支払い計画、マンション購入計画について

質問

支払い計画、マンション購入計画について
所得：６００万円（３２歳・夫）
　　　　　０万円（３５歳・妻）
　　　　　　　　（　１歳・男）
の家族です。現在４１００万円の新築マンションの購入を計画しています。
フルローンの計画でいますが、正直ここまでの額のローンを組むことに不安を覚えています。２人目を出産後妻が働くとは言っているのですがなんとかなると思うのですが、何かあったらどうしようもなるのでは？との不安に感じます。一度資金計画やローン返済について妥当かどうかアドバイスお願いします！

回答No.4

Mokuzo100nenn · ベストアンサー

出口計画（Exit Plan）という考え方をご存知ですか？

これはリスク管理の主要な考え方で、（失敗して）計画を中止する時にはどうするか、を考えることです。

質問者さんは35年間ぐらいのローン返済を滞りなく実行する自信をお持ちと思いますが、質問者さん以外の多くの方が長期間の返済計画の実行に失敗し、計画からの離脱（Exit）を余儀なくされている現実があります。

そこで、首尾よく離脱できた人はどうであったかというと「不動産を市場価格で換金してローン残高を完済できた」という人です。

逆に言うと「不動産を市場価格で換金してもローン残高が残ってしまった」人々には、住むところは無くなった、家賃を払わなくてはならない、借金だけは残ってしまった、の三重苦になり、やむなく自己破産をしたり、最悪、自殺してしまう人が出てくるわけですね。
現在、日本では毎年3万人以上の方が自殺されるようですが、不治の病などの深刻な悩みよりも借金苦の方が多いとみられている現実を直視なければならないでしょう。
住宅ローンから借金苦=>自殺、という路線はすぐには想像しがたいですが、長期間の住宅ローン返済生活に疲れ、サラ金で少々小遣いを調達して息抜きした、これが繰り返してついに与信限度をオーバーした、その結果街金（=高利貸）にカネを借りてしまたった、後は皆同じストーリーになりますね。

ですから、長期にわたる借金（=住宅ローン）をするときには慎重な計算が必要です。

借金の実行後に、会社が倒産し、奥さんが逃げた場合は、どうしますか？
人生の建て直しの為に、まず物件を売り飛ばして借金から解放されることが第一ステップですね。

現在4100万円の新築分譲マンションが来年いくらで換金できそうですか？
来年、確実に3000万円で売れる物件であれば、自己資金1100万円、借金3000万円というのが安全な最低限です。
でも、周辺で同じ面積の中古物件がいくらで売られているか良く情報収集してくださいね。
中古不動産の場合、「売り希望価格」より「実際の契約価格」は10％ぐらい下がりますから、3000万円で売り出されている物件は2700万円で売買契約され、そこから3％と6万円の不動産仲介料を差し引いたお金が回収できるだけですよ。

借金しても良い（=安全な）金額は、上記の物件の処分価格以内という事になります。

回答No.3

hoiho1111

何とかなる　っていうのはほとんどの場合なんともなっていません

イマドキは会社が倒産、リストラ　これらはいつかわが身　の時代です
まぁ　これを考えてしまったら何もできませんけどね

さて、　よくローンの相談ごとで
頭金が1割だの2割だのとバカの一つ覚えみたいなアドバイスをする脳みそ足りない方が
よくおられますが　頭金よりも残金のほうが重要なのです

まず　支払いの計画をきちんと立ててください

これはローンが払い終わるまでの年軸（横軸）と支払いと収入の縦軸のグラフを作るのです
毎月の想定支出、　毎月の想定収入
これらを折れ線グラフにして書いていきます
収入はいつまでも右肩あがりにはなりません
定年を迎えれば再就職してもまず大幅に下回るでしょう
収入のグラフ線が支出のグラフ線と交わってしまったところで　不足分を押し上げるだけの
貯蓄が無ければそこでアウトです！

グラフはそれらが一目でわかります

これは絶対にやってください！！

ちなみに　どこかのサイトにある返済シミュレーションはアテにしないほうがいいです
必ず自分で線を引いて描きましょう！

回答No.2

9625

年収６００万で、４１００万の物件を、フルローンという事は、
頭金なしという理解で宜しいでしょうか？

であれば、無謀です。

仮に３５年のローンを今すぐ組んだとして、
順調に支払いが進んだとしても、完済時は、
旦那様は６７歳です。
一般的な企業の定年は、現在は５５歳～６０歳です。
定年後もローンを支払わなくてはなりません。

ボーナス払い無で、かなりの単純計算、
約１３万～１５万程度以上の毎月の返済
そのほかに、管理費，修繕積立金の支払いもあります。
勿論ローンは、金利の変動がありますので、毎月の支払は増減します。

ローンの限度は、年収の５倍以内（出来ればもっと少なく）に留めないと、
破綻する可能性が高いです。

お礼

ありがとうございます。

回答No.1

86tarou

奥さんの収入は充てにしない方が良いかと思います。まだ、かなり先のことですしブランクがあるのでパートとかになる可能性も高く、子供にもお金は掛かるのと（子供１人当たり1000万円（学校によってはその数倍にも…）のローンを組んだとおもってください）早ければ老後の貯蓄も始める時期に近いかもしれませんし。
諸費用（物件価格の５～10％程度、新築の方が一般的に安い）は貯蓄から用意出来るとして、4100万円の借入金を年３％の全期間固定金利で定年まで借りると月18万円の返済になります。これだと収入の36％の返済になるので、明らかにオーバーローンだと思います（20～25％程度までが理想）。なお、変動金利なら返済額は当初の抑えられますが、将来の金利上昇に備えて差額は貯蓄しておくくらいでないと安心出来ないですし、試算必ず固定金利で行います。変動金利、70才超完済、収入に占める返済率30％超とか無理なローンは絶対に避けるべきでしょうか。

無理なく払える試算とするならば、2840万円程度までの借入金が妥当かと思います（月12.5万円の返済）。その上で諸費用と物件価格の20～30％以上の頭金を用意し（多くの頭金を用意することで、ローン残高＞マンション時価になり難くいざという時に売却して清算できるメリットあり）、それ以外にも生活費の半年から１年分以上は常に現金で置いておきたいところです。上記の返済額についても、現在の家賃よりは数万円は少なくないと、今と同じ家計にはならず、毎月の貯蓄額が減るか赤字になります。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕積立金、管理費が掛かるようになるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てておくと安心です）。

最後に…住居は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。住宅ローンを払うために生活を切り詰めたり、払えなくなって破綻して借金だけが残るようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理のないローンで外食や旅行もし、子供との思い出もいっぱい残しましょう。
いいマンションに住めると良いですね♪

参考URL：

http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

お礼

仰るとおりですよね・・・一度考え直してみます。
ありがとうございました。

住居は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。住宅ローンを払うために生活を切り詰めたり、払えなくなって破綻して借金だけが残るようでは本末転倒にもなりかねません。くれぐれも無理のないローンで外食や旅行もし、子供との思い出もいっぱい残しましょう。