注文住宅を建てたのですが、清算でトラブルになっています。

質問

注文住宅を建てたのですが、清算でトラブルになっています。

原価公開での家作りをしている個人の会社(建設業許可は持っていない)と、注文住宅の請負契約をし先日引き渡しをしました。

数ヶ月前に1850万で契約したのですが、契約後すぐにこちらの希望で図面、仕様を変更しました。図面変更後、２０日たってやっと変更した図面の見積もりが出され、2000万でしたがこちらとしても金額に納得しました。契約時に、うちは原価公開でやっているので、実際かかった分で清算するので見積もりの金額とは多少前後しますと説明を受けました。

先日の引き渡しの時に精算書をいただき支払う様にといわれたのですが、内容をみると全体的に少しずつ値上がりして100万ほどプラスになっています。
数量が少しずつ増えているのが多くです。また、給排水設備は40万近く値上がりし出精値引きされ実質プラス６万円となっています。よく見ると給排水設備は契約時の見積書と図面変更後の見積書の金額が全く一緒で精算書で突然の金額増になっていたので聞いてみると、変更後の見積もりの時は業者さんの見積もりがまだもらえなかったので前の図面の金額でのせたと説明をうけました。その見積もりの出し方はおかしいのではと言っても、あくまでもこれは参考見積もりであって、うちが契約したのは1850万の見積もりで図面が変わったら金額が変わるのは当たり前。かかった分を請求する(原価公開の実清算)のがうちのやりかたでそれを納得してご契約されたんでしょうとの説明です。

こちらとしては建物は2000万前後と考え、ある程度の金額の上下を考えて家具や家電等を購入していたのですが、金額交渉には全く応じてくれないので赤字になる予定です。それでもまだ金額交渉したくて清算していないのですが、瑕疵保証の証明書をもらってなかったので欲しいというと、うちは清算終わってから証明書発行の手続きをしていて、(建設業許可のない会社なので)任意で加入しているのだから不満であれば解約しますと言われました。この様なやりとりをしているうちに、だんだんと関係もこじれてしまいました。

近日中に払わなければ日数をさかのぼって計算して、延滞分も契約書に従って請求しますと言われています。

このような見積もりの出し方をしても全く問題が無いのでしょうか。またこのような問題を解決してくれる機関はないのでしょうか。瑕疵保証を解約されてしまうとエコポイントの対象住宅証明書も発行してもらえなくなりますし、支払うしか無いのでしょうか。

よろしくお願いいたします。

回答No.7

dokatan

調停等でがんばってください。建築物は高い買い物です。したがって施主側もできるだけリスクを回避
することを考えた方がよろしいかた思います。叉どんな建物でも経年変化で建物が劣化してきます。
住宅の場合はこの事も考えられた方がよいと思います。現在一見客扱いする業者がけっこういるように
思えます。これは1回限りであるので何でもありです。返事の中に、建物が完成しただけでもという
内容もありましたが、品質関連も確認なされた方がよろしいかと思います。
木造住宅の場合は通常　構造は壁量計算(筋違いの強度)と地震時の回転による影響、風圧計算でおこなって
いると思います。それと神戸以降はHDと呼ばれるホ－ルダウン金物を設置するようになっています。
これは、昔は柱を土台でつなぐ考えだったのですが、地震で破壊されたので筋違いがはいっている部分の柱
を基礎と直接つなぐことによる柱の破壊防止という考えからきていると思います。
雨水等の影響による漏水は通常おこらないようにしています。
弱いところや、施工が完全でない部分に風圧力を伴う雨が建物にかかった場合に漏水します。
台風等の場合に発生しなければある程度の品質は保たれいるのではとは思いますが。
叉名義貸しだけでなく、現在は資格をもっていても、設計事務所に勤めて経歴をつまないと、事務所の管理建築士にはなれません。したがって資格をもっていても設計監理をできるのは、自宅等の無償設計・監理だけという風に
建築士法も改正になっています。
建築申請書にある設計監理者の名前も確認なさってみてください。記載されているのではと思いますが。
文面にあるように設計監理業務を履行されていない場合は当然建築士法違反になり罰則が適用になります。

回答No.6

dokatan

建設業　許可があるというのは、いろいろな条件をクリアしてある程度顧客を保護する観点からだと思います。
そこには技術者等の用件や経営実績の内容があるのではと思います。
住宅という建物は長期期間20年～30年　そこにくらすわけです。
契約保証会社との内容を確認なされた方がよろしいかと思います。
保証内容です、たぶん経年変化による劣化等　や漏水内容保証がどの程度なされているか確認する必要があるのでは
と思います。保証内容にはいるかはいらないかどっちつかずの現象もおきてくると思います。
たぶんこの内容だと商社のような取り扱い業者　マ－ジン業者というようなきがしますが

回答No.5

domoku1943

お礼抜粋
1.＞延面積150m2未満であればいいようです。（もめてから態度が豹変した感じです）、雰囲気だけで決めてしまい今思えば高リスクの契約でした。
回答
確かに150m2未満であれば無許可でもOKですね。これは既存の大工さん(個人営業、有限会社）を保護するための政策で40坪ラインを決めた物ですね。
この個人事業主は、建築士の資格のみですか。多分従業員も1名、パソコンのみで設計、業務も全てこなしていたのでしょう。実際はほとんど現場の実務（品質、安全、工程、環境、コスト、監理）に関与していませんね。できるはずが無いですね。せめて、原価公開を謳っているのであれば、5人くらいの施工管理を含めた資格者の体制が最低ライン確保できていないと、ペーパー経営ですね。
確かに、関与した物件が良かったとのことですが、設計、デザインについて貴方が一目ぼれして、何もかも良く見えたでしょう。恋は盲目と同じですね。安い、原価公開、メリット、デメリットが必ずあります。充分なリスクアセスメントが必要です。特に原価公開については、語句すら定説が無いですね。無論、法的な裏付けも無いですね。故に勝手な契約形態(契約書）を使用していますね。限りなくグレーンの世界ですね。要は、建築の業務内容を誰もチェックしない(第三者）、責任は何も無いですね。結局、貴方がそれぞれの業者と契約、支払いしたようになっていますね。

2>契約書の金額は1850万円です。・・・・金額は2000万円だと見積もりをいただきました。建物は2000万円の図面、契約は変更前の図面に対する見積金額である1850万円、2000万円の見積書はあちらの言い分ではただの参考見積もりであるということになっています。私たちとしては単純に2000万円の図面・仕様で作っているのだから、2000万円の見積もりが有効だろうと思っていたのですが、有効であるとは言えないのでしょうか。どちらにしろ結果的には、原価公開の実清算だから見積もり金額関係なくかかった分で請求ということになっていますが。
回答
あくまで、契約書、見積書があろうが無かろうが、実績、実費精算との契約です。建築主にとって厳しいですね。要は相手は、お膳縦をするだけです。各業者とは、貴方との契約、そして、設計費、管理費、業者選定経費を個人事業主に支払うわけです。当然、業者から紹介料がバックされて、個人事業主の設計者に還元されていますね。
3＞改めてホームページ等を見直してみても一般的な原価公開と変わらないことが書いてあるので、金額がかわると言われても（契約書などに書いてはありませんでした）多少は前後するだろうがプラスマイナスでそんなには変わらないかむしろマイナスになるだろうと勝手に思いこんでいました。とても甘い考えでした。
回答
通常のうたい文句、営業戦略は、安くなると歌っていますね。但し保証はしてないですね。あくまで実費精算を謳っていますね。何が実費か、最終まで原価が不明ですね。こんな建築物の請負であれば、誰でも会社設立が可能ですね。危ないですね。建築物を素人に提供する技術者（国家資格の建築士、倫理規定、協会の規定）のやることではないですね。技術者倫理の責務にを遵守してませんね。一匹狼ですね。旨く行かなければ牙をむくわけです。是非、消費者センターに相談してください。もしくは建築士協会、地区の建築士の連名などにも申し出て、斡旋を頼んでください。

4＞瑕疵保証の会社に直接問い合わせてみたところ、途中の検査は全部終わっている。発行は事業者からでなければお願いできない。解約は施主の同意を得ることになっていますが、特にその証明はいらないとのことでした。勝手に解約されそうになった場合はそれに望みをかけることになりそうです。例え解約まではされなくても、証明書を発行してもらえるのか不安です。
回答
本来は、業者と、買主を保護するための瑕疵担保です。国交省の肝いりで設立された物です。肝いりとはやはり良い商品を提供するのが主目的ですね。瑕疵の製品を提供が目的ではないですね。業者倒産、保証不可など時に対応すべく者です。万一を考えて、経緯、を記載し、記録を保険保証会社に内容証明で郵送しておく手もありますね。問題の発生時、有利弐展開されますね(弁護士とも相談してくださいね）

5＞問い合わせできる機関、教えていただきありがとうございます。行けるところから行ってみます。
回答
大きな授業料ですね。でも納得の解決が一番ですね。但し、10年の瑕疵担保が無くても、民法上からは、契約があろうが無かろうが、関係なく10年の損害賠償請求が可能です。(但し立証責任は、貴方側になりますが）耐久性の一番は地盤です。地盤保証は？成立すみですか。

回答No.4

dokatan

インタ－ネットで建設業許可を検索してみてください。
建築一式工事　で1500万未満となっています。建築1式工事以外500万となっています。
したがって請負い金額が2000万なので、この業者は建設業違反をおかしているのではと思います。
したがって無許可営業業者だと思います。質問者さんはどうしてこの業者さんに工事を依頼したのですか？
現場に建設業許可書や建築確認申請の表示等はされていましたか？
近くの新築工事現場さんを見てください。表示されていると思います。
建設業許可を公衆も見えるところに掲示しないと、建設業法違反になります。
したがってこの業者さんは、法的なことを気にしていない業者のきがします。
したがって通常建設業者さんがやっているやりかたが通じない業者だと思います。
したがって何でもありの業者さんではないですか。
建設業の許可をとっていない業者が発行する証明書を誰が認めるのですか？

お礼

お礼が大変遅くなり申し訳ありません。

建設業許可ですが、業者の知り合いで建設業許可を持っている人の名前で申請等しています。
こちらは事前にそのような人がいると聞いていてもちろんその方が設計すると聞いていたのですが、実際どこからどこまでその方が携わっていたのかは分かりません。最後まで一度も会うことはありませんでした。ただの名義貸しだったのかもしれません。
その業者と下請けとの間で行程などの調整や現場を管理する人が別にいると言うことでその人の現場管理費として100万以上払っているのですが、その人にも会ったこともなければ名前も知りません。現場に行ったり打ち合わせ等していてもそういう人の影すら感じたことはありませんでした。架空の人物だったのかも知れません。本当に何でもありです。

いろいろな所に相談した結果、調停を申し込みました。
相談先でよく言われたのは、家が出来上がっただけでも良かったということで、こちらもそう思ってあとはその調停ですっきりと解決できればと思っています。

ありがとうございました。

回答No.3

domoku1943

1>原価公開での家作りをしている個人の会社(建設業許可は持っていない)と、注文住宅の請負契約をし先日引き渡しをしました。
回答
原価公開はネーミングのみで、差別化を謳うだけですね。ましてや業法許可を持っていないリスクは大変な物と契約されましたね。本来この金額での請負契約はできませんね。
許可のない場合原則として５００万円以上の工事を請け負うことはできません（建築一式工事は１５００万）の関係はどうなっているのでしょうか。
請負契約金額、自体が業法違反ですね。

2＞数ヶ月前に1850万で契約したのですが、契約後すぐにこちらの希望で図面、仕様を変更しました。図面変更後、２０日たってやっと変更した図面の見積もりが出され、2000万でしたがこちらとしても金額に納得しました。回答
２０００万が当初の請負契約との意味ですね。故に１８５０万は原価公開どころか仮の仮の概算ですね。契約ではない段階です。これは見積もりですよ。早く契約してしまおうとの営業手法ですね。
普通の原価公開は、概算から、業者(外注、一次業者、ネゴ、合見積もり)を行い、コストが下がってゆくのが普通です。これは逆ですね。意味が無いですね。貴方が納得された意味がわかりませんが、本当に外注業者の金額、全て説明を受けて、納得されたのでしょうか。？何故、１８５０万弐固守されなかったのですか。本来であれば、ここで攻防戦ですね。

3＞契約時に、うちは原価公開でやっているので、実際かかった分で清算するので見積もりの金額とは多少前後しますと説明を受けました。
回答
原価公開の意味が違いますね。勝手な理屈ですね。本当にこの会社はこのような方針でしょうか。会社の方針、CSR、行動規範、倫理規定を再度確認してください。
「実際にかかった分で生産しますと何処に、記載してあるのでしょうか。」これであれば幾らでも工事費が高くなりますね。何故ならこちらは素人ですからね。工事費の査定はできませんよ。
＞「見積もり金額とは、多少前後します」これでは請負契約ではないですね。請負契約の意味さえわかっていない業者ですね。(業法登録していないためこのような解釈ができる。勝手な自分本位の解釈ですね）業法登録を取っておればこのような解釈や言動は取れないですね。あくまで請負契約約款による、変更なども含め事前の報告、相違点の報告、協議ですね。貴方が承諾しなければお金の増を含め勝手に進捗しません。

4＞契約したのは1850万の見積もりで図面が変わったら金額が変わるのは当たり前。かかった分を請求する(原価公開の実清算)のがうちのやりかたでそれを納得してご契約されたんでしょうとの説明です。
回答
この方式で、本当に説明を受けて、契約されたのですか。本当なら詐欺ですね。多分、契約約款には業者に有利なことのみ記入されて、貴方はサインされたのですね。今一度、契約約款の内容をチェックですね。
請負契約約款では、不法・注文者に非常に不利な契約をした場合は、契約内容が成立しないと法廷では解釈されます。
都道府県に設置されている消費者センターに電話され、経緯を報告、指導を仰いでください。

5＞金額交渉には全く応じてくれないの・・・まだ金額交渉したくて清算していない、瑕疵保証の証明書をもらってなかったので欲しい(建設業許可のない会社なので)任意で加入しているのだから不満であれば解約しますと言われました。
回答
業法許可の無いリスクですね、本来、契約時に１０年保証の瑕疵担保保険が成立しますよ。できてみないとわからないでは、途中の１０年保証の品質作りこみも責任が無いわけになってしまいますね。途中段階の検査はどうされたのですか。「不満であれば云々・・は全く素人を馬鹿にしてますね。モラルも何も無い業者ですね。本来は素人の困っているのにこれでは「原価公開も、品質公開」内ですよ。うたい文句は全くの「うそ」ですね。

6.＞近日中に払わなければ、延滞分も契約書に従って請求しますと言われています。見積もりの出し方をしても全く問題が無いのでしょうか。問題を解決してくれる機関はないのでしょうか。
瑕疵保証を解約されてしまうとエコポイントの対象住宅証明書も発行してもらえなくなりますし、支払うしか無いのでしょうか。
回答
1）早急に、設置されている、都道府県の「消費者センター・国民生活センター」にご相談ください。　　　　　www.kokusen.go.jp/map/
2）東京都は整備局でも可能
www.metro.tokyo.jp/ANNAI/TOCHO/.../toshi.htm
3）市、区の公共機関の住宅などの相談センター(窓口、弁護士なども相談に乗ってくれます）にどうぞ。
4）弁護士事務所に相談が一番です。（業者対抗、支払延滞、契約）

お礼

回答ありがとうございます。

１>大抵は請負金額1500万を基準に建設業許可がいるかいらないか判断する様ですが、延面積150m2未満であればいいようです。何度か見学会に足を運び、建物の雰囲気がとても気に入ったのと、その会社の方（一人でやってます）の対応も良かったので決めたのですが（もめてから態度が豹変した感じです）、雰囲気だけで決めてしまい今思えば高リスクの契約でした。

2>契約書の金額は1850万円です。その契約後こちらの希望で図面変更したため、その図面に対しての金額は2000万円だと見積もりをいただきました。その見積もりは納得しましたが、特別な契約仕直しなどはしていません。なので、建物は2000万円の図面・仕様でできていて、契約は変更前の図面に対する見積金額である1850万円、2000万円の見積書はあちらの言い分ではただの参考見積もりであるということになっています。私たちとしては単純に2000万円の図面・仕様で作っているのだから、2000万円の見積もりが有効だろうと思っていたのですが、有効であるとは言えないのでしょうか。どちらにしろ結果的には、原価公開の実清算だから見積もり金額関係なくかかった分で請求ということになっていますが。

３、４＞domoku1943さんのおっしゃるような原価公開というシステムが一般に知られる様になってきたのもあり、それと変わらないだろうと思い込んでしまい、説明や契約の深いところの意味までを理解しようとはしていなかったのだと思います。改めてホームページ等を見直してみても一般的な原価公開と変わらないことが書いてあるので、金額がかわると言われても（契約書などに書いてはありませんでした）多少は前後するだろうがプラスマイナスでそんなには変わらないかむしろマイナスになるだろうと勝手に思いこんでいました。とても甘い考えでした。
＞あくまで請負契約約款による、変更なども含め事前の報告、相違点の報告、協議ですね。貴方が承諾しなければお金の増を含め勝手に進捗しません。
＞請負契約約款では、不法・注文者に非常に不利な契約をした場合は、契約内容が成立しないと法廷では解釈されます。
一度消費者センターに相談してみます。

５＞瑕疵保証の会社に直接問い合わせてみたところ、途中の検査は全部終わっているので後は証明書を発行してもらうだけの様ですが、その発行は事業者からでなければお願いできないそうです。解約は施主の同意を得ることになっていますが、特にその証明はいらないとのことでした。ただ検査が終わってからの解約のケースはあまりないので、保証会社の方で施主に解約でいいのか尋ねることはあるだろうとのことでしたので、勝手に解約されそうになった場合はそれに望みをかけることになりそうです。例え解約まではされなくても、証明書を発行してもらえるのか不安です。品質公開、してほしいです。

問い合わせできる機関、教えていただきありがとうございます。
急いで、行けるところから行ってみようと思います。

回答No.2

kissx

まるで家が出来上がってから、見積もりが出来たみたいですね。
そんな契約方法は初めて聞きました。

＞図面が変わったら金額が変わるのは当たり前。・・・
給排水設備は実質６万円プラスとのことですが、図面が変わっていないのなら、上記の業者の発言は食い違ってきますね。

＞変更後の見積もりの時は業者さんの見積もりがまだもらえなかったので前の図面の金額でのせたと説明をうけました。

業者の見積もりがもらえなかった段階で、何故４０万円も違う見積もりを出したのでしょう。
今までの実績などを踏まえれば、ある程度の金額は出せたはずですね。その辺りの根拠が分かれば、あなたも納得できるんですよね。

こじれてはまずいので、早く解決したい旨を伝えて、もう一度上乗せ分の詳細を聞いたらいかがですか？

お礼

早速の回答ありがとうございます。

＞図面が変わったら金額が変わるのは当たり前。・・・
1850万の見積もりで契約していてこれが有効であり、2000万の見積もりはただの参考であって実質無効だということの様です。
図面、見積金額が変わってから契約の仕直しはしてないのですが、見積もりってそういうものなのでしょうか。

＞業者の見積もりがもらえなかった段階で、何故４０万円も違う見積もりを出したのでしょう。
そうですね、なぜでしょう。数ヶ月前のことでよく覚えてませんが、私たち素人からみれば、図面変更前後では敷地に対する建物の位置や形状はあまり変わってないので見積もり段階ではあまり疑問に思わなかったのだと思います。

正直詳細を聞いて素直に回答をもらえる段階ではなくなってしまいました。もっと早い段階で聞いてみれば良かったですね。
追加工事についておかしいと言うとでは撤去にうかがいますと言われ、こちらで実測してみて数量が違うと細かいことを指摘すると業者さんがあきれてますと言われる。精神的に追いつめられている感じです。

早く清算をすませたいのですが、何を言ってもこのような感じなので、金額になっとくできないまま支払いをするか、裁判かのどちらかになってきています。建物自体はとても気に入っているので残念です。

回答No.1

nabituma

最初の契約時の見積もりに仮見積もりとか例外条項はありますか？
契約書にもそのような項目はあるのでしょうか。

普通見積もりは２０００万円、この見積もりは作成後２週間有効とか書いてあるはずですが。

契約でそのような条文がなければ２０００万円の契約です。
その業者が給水設備の会社にいくら払おうが知ったことではありません。

たいていそのような金額が出てきたときは施主に相談するものですけどね。

ところで素人なのでわかりませんが、建設業の許可を持っていない業者が注文住宅の仲介？
はできるのですねえ。
建った家はどこが保証してくれるのでしょうか。

補足

早速のご回答ありがとうございます。

見積もり見直してみましたが例外条項はないようですが、有効期限は３ヶ月のようです。
契約時の1850万の見積もりも2000万の見積もりも３ヶ月すぎていますが、どちらも有効ではないということでしょうか。
精算書の金額だけが有効になるのでしょうか。

契約書にはとくに見積もりについての記載はありませんでした。

私も素人ですが、建設業許可を持っていなくても、新築の木造住宅で1500万円未満の契約か木造床面積150m2未満のいずれかを満たせば請負できるようです。うちは150m2には満たないので契約には問題ないようです。
建設業許可のない会社が建てた家の保証はやはりあくまでも任意でと言う事のようですので、うちは入ってると説明を受けていたので契約しましたが、解約されたらもう保証はないということになるのだと思います。同じ金額で同じ床面積の家を建てても建設業許可があるかないかで保証がかわるのはちょっと納得いきませんが、現在の制度だとそうなるようです。