父の所有する土地の借地人の退去問題で困っています。

質問

父の所有する土地の借地人の退去問題で困っています。

1959年に公正証書で父の所有する土地の一部の15坪の敷地を20年間で更地して返却する土地貸借契約を締結しました。父は契約満了１年前の1978年に、契約満了時に返却を要求する内容証明を送付しましたが、借地人は弁護士を立てて退去を拒否し、父も知り合いの弁護士に相談しましたが、借地人の権利が優先され、当時の旧借地借家法上退去は諦めざるを得ないとの事でした。なお、退去後の土地は自己の住居建築を予定していました。当然父は契約更改を拒否しましたが、地代は『使用損害金』の名目で受領して現在に至っております。

契約後51年が経過し、父も年老いたため何とか借地人に退去してもらい、その土地を私との2世帯住宅の一部に充てたいと考えております。過去の経緯と現状は下記の通りです

(1)土地は国道沿い北側に面しており、契約上は敷地の南西角、間口5間、奥行き3間の15坪部分。

(2)父が更改拒否したため、契約更改の文書は作成しておらず、更改料も受領していない。

(3)借地人の住宅は1978年に地上権設定登記された。（それまでの19年間は未登記状態）

(4)借地人本人は10年前に死亡し、配偶者と子供3人がいる。

(5)配偶者は高齢で遠方の施設に入居、子供3人も独立して住宅には事実上誰も居住していない。

(6)契約上は15坪であったが、実測すると18坪占有し、3坪超過していた。

(7)超過している3坪は住宅の屋根の軒部分。（土台が土地の東、北側いっぱいにある）

(8)住宅の床面積は、およそ13.5坪で、15坪の敷地に対し建ぺい率違反している。（当地は60％）

(9)借地人の相続人にあたる3人の子供は関係が疎遠で、末弟が代理人と称して窓口になっている。

(10)地代（使用損害金）は月額12.000円で、毎月その末弟が配偶者の代理人として持参している。

(11)配偶者は福祉の関係で借地部分に住民登録が有ると思われるが、3人の子供は別住所。

(12)配偶者、3人の子供の誰もが現住所を父に教えず、末弟の電話番号のみしか知らせない。

(13)住宅は築後51年の木造、柱も一部腐食して建物全体が傾斜し、朽廃が著しい。

(14)土地の路線価は37万円、借地権割合70％、普通住宅地区、建ぺい率60％。

説明が長々となってしまいましたが、状況は以上の通りです。
旧借地借家法のおかげで20年に加え、31年間も悔しい思いをして来ましたので、借地人に対し余り多額な金銭を使った方法は取りたくないのが心情です。

当方も弁護士を立てて争う事も考えましたが、経済的事情から出来れば避けたいと思います。
私も年老いた両親と新居に同居して最後を看取りたいのが願いです。
何か良い対抗手段がございましたらアドバイスをお願い致します。

回答No.3

黒田（@kuro-cyan） · ベストアンサー

質問者さんが、色々調べた上での質問に対して、
私は、法律の専門家ではないので、
「どれが正しい」や「これが間違い」だと、はっきり言えません。
しかし、これだけはハッキリ言えます。
「なぜ、弁護士に依頼しなかったのか？」と。
貸す時は、公正証書までまいたのに、
揉めた時に、なぜ弁護士に依頼しなかったのですか？
弁護士にも色々おられて、（専門分野があって）
得意な弁護士や、不得意な弁護士もおられます。
１人だけに相談して諦めるなんて、もっと頑張るべきだったと思います。
今からでも遅くはありません。
早く解決したいなら、色んな弁護士事務所の戸を叩くべきです。
・・・・・
当該土地に地上権が設定されているかどうか、誰でも確認ができます。
まず、その土地を管轄する法務局へ行き、
その土地の「登記事項証明書（全部事項証明書）」を請求すればよいのです。
（１通1,000円。電子化されていなければ、土地登記簿謄本を請求する）
登記事項証明書の見方は、法務局で聞けば詳しく教えてもらえます。
「甲区」に所有権に関する事柄、「乙区」に所有権以外の権利。
地上権が設定されていたら、「乙区」に記載されています。
管轄する法務局が、電子化されていたら、
他の電子化された法務局からでも、同様に申請できます。
出向くのが遠ければ、郵便でも請求できます。
（具体的方法は、法務局に問い合わせて下さい）
ついでに、当該土地上にある建物の「登記事項証明書」も取っておくと良いでしょう。
・・・・・
早く解決したければ、一日でも早く専門家に相談する事をお勧めします。
頑張ってください。

お礼

いろいろと手続き方法までお教え頂き感激しております。
早速法務局へ出向き登記関係の事を確認してみます。
確認の結果が出たら複数の弁護士さんに相談したいと思います。
弁護士さんにも得意分野によって結果が異なる可能性もあるのですね。
温かいお言葉に励まされました。父と良く相談して頑張ります。

回答No.4

-phantom2-

昔のことですから詳しい経緯は判らないのでしょうけど、1959年に20年の土地賃貸契約を公正証書でむすんだ。なのに19年が経過した1978年に地上権を登記させた。矛盾してますね。

＞当然父は契約更改を拒否しましたが、地代は『使用損害金』の名目で受領して現在に至っております。

20年以後に地代に相当する金額を受け取った時点で、父自ら借地契約の更新を認めたことになりますので、＞(2)父が更改拒否したため、契約更改の文書は作成しておらず、更改料も受領していない。というのは全く意味がなくなりました。

土地は旧借地借家法においては「一度貸したら戻ってこない」と言われております。

まして地上権を登記させてしまっては譲渡したのと実質的に同じです。

＞何か良い対抗手段がございましたらアドバイスをお願い致します。

所有権も地上権もどちらも法律上の権利ということでは同じです。

つまり所有権が地上権に勝っているわけではありませんので、こっちは地主だからどうこうという意識は持たない方が良いですよ。

地上権を登記させてしまった以上は、そのの権利を買い戻すしかないでしょう。

蛇足ながら地上権は売買できますから、借地人はそれを売ってしまうかも知れませんよ。そうなるとさらに話は複雑です。

お礼

早速のアドバイスに感謝申し上げます。
借地人の地上権がそれ程重大な権利を有するとは今まで知りませんでした。
早急に地上権設定の真偽を法務局で確認して対応策を検討します。
重大な問題のため、相手の出方によっては近日中に弁護士に相談してみます。
ありがとうございました。

回答No.2

liar_story

建物所有を目的とした借地契約は、借地借家法で借り主が手厚く保護されていることはご理解なさっていますね。
(3)借地人の住宅は1978年に地上権設定登記された。地上権ならば、その土地の使用する権利を譲ったのと同じです、その使用する権利が欲しければ買い戻さなければ駄目です。(14)土地の路線価は37万円、借地権割合70％と言うことならば単純に計算して１５坪×３７万＝５５５万×０．７＝３８８．５万
路線価に於ける借地人の財産的価値は３８８．５万なのですから買い取るとなると、その数倍が相場かと思います。尚、他の箇条は余り意味が有りません。

お礼

早速のアドバイスを頂きありがとうございます。
地上権登記がそれ程強い権利を有するとは認識をしていませんでした。
ただし、登記の件は先方の弁護士から口頭で聞いただけで、当方では確認していませんでした。
当然、その手続きに必要な書類等が有ったとすれば、地主である父は一切の書類は提出していません。借地人側でその様な重大な権利を有する手続きを勝手に出来るのでしょうか？
また、登記の真偽を確認するには地主側個人で出来ますか？それとも法律家でないと出来ないものでしょうか？恐れ入りますがご教授をお願い致します。
ちなみに先方の弁護士は、後日別件で大口詐欺事件が発覚、裁判で有罪が確定し、日弁連を除名、弁護士資格をはく奪された悪徳弁護士でした。

回答No.1

マサ（@masa-u）

「公正証書」で契約書を交わしているのであればそれを理由に明け渡し訴訟の裁判をすればいいのではないでしょうか。
土地問題で相手側が因縁を言ってきた場合は裁判で決着をつけたほうが早いですよ。

お礼

早速のご返事有難うございます。
役所の無料法律相談でも同様のことを言われました。
両親も高齢のため、一年以内に話し合いで解決しない場合は裁判を起こそうと思います。
ただし、掛かる費用を考えると非常に悔しい気持ですが止むを得ないですね。