ここ数年中古物件を物色しています。主にインターネット検索が中心ですが、

質問

ここ数年中古物件を物色しています。主にインターネット検索が中心ですが、希に新聞広告でも希望する物件がれば内覧に出掛けています。数ヶ月前、別荘地の中に願ってもないような物件を見つけました。住居兼作業場には打って付けの物件で、リフォーム（改造）は必要ですが希望の物件に非常に近いものでした。案内をして下さった方は別荘販売が主とした業務で住宅ローンについては余りご存知なく、独自の判断でJAにローンの相談をしました。前向きに保障会社とも検討はして頂いた様子でしたが、結果は事前審査の段階で認められませんでした。１００％こちらの希望額を融資してもらえるとは思っていなかったのですが、回答は０％だったので非常に落胆しました。

当方自営業を営む者で、この物件は現在の事業所から自動車で約１時間半の遠隔地です。将来的にはこの物件の所在地に新たに支店的なものを開設したいと考えていました。それまでは既存の事業所で単身赴任的に働くつもりでいました。所得は夫婦で６００万程度あります。過去３年の所得も１１０％以上の伸びが確定申告書にも反映されています。

物件はRCで築１９年。価格は２９８０万円で５７坪の地上３階建て半地下１階です。一階は駐車場で、下の半地下部分が作業場に適しています。建物前面の道は急勾配ですが４．２ｍは切れるはずです。しかも、１００ｍと行かない距離で袋小路となる行き止まりの道です。ここに子供３人と両親２人、自分たち夫婦２人の合計７人が住むつもりでした。（世帯主４６歳、妻３６歳です。）

融資を行う方としてはネガティブな要素沢山あると思います。しかし、この物件の後何件か別の物件も内覧しましたが、どの営業マンからも販売に対する積極性があまり感じれません。少し、住宅購入に不安を感じ始めています。根本的に、自営業というのが不安定なのか、それとも何か別の要素が阻害するのか、何方か説明して頂けると幸いです。

回答No.3

k_tukahara · ベストアンサー

不動産屋勤務です＠＠ノ

簡単にやりましょう！しっかり回答されているようなので質問出します。

１、現在は賃貸住まいですよね？
２、現在持家の場合だけですが、売却しますか？

１の理由・・・ハッキリ言いますが、自営業で自己資金がなくても全額ローンは組めます。
ただし、フラット３５に限定して下さい。
銀行ローンやＪＡは無理です。最初から無理な処に審査依頼しても無理です。
そして、一番大事なのが今の住まいが賃貸か持ち家かです！

ですので、まだあきらめるのが早いですｗ

２、現在持家でしたら、審査条件がガラっと変わります。
現在のローン残債や売却査定の問題が出てきますので、この状態だった残債が０円か５００万円以下じゃなければ基本的には、融資不可です。諦めて下さい。

上記２点で、現在が賃貸住まいであれば、フラット３５で審査して下さい。
融資審査は大丈夫のはずです。

※駄目な場合
それは・・・あなたの信用情報か所得の問題です。
信用情報・・・借金の返済履歴で返済遅れが数回あると融資は一切不可
所得・・・売上ではなく、経費を引いた後の確定申告書の(9)番の数字であること

ご参考までに～＠＠ノ

お礼

気持ち良く読ませていただきました。ありがとうございます。

現在は賃貸の物件に住んでいます。しかし、ここは事業用建物と繋がっています。なので、実質住居部分にまで事業部分を拡大するということになり、家賃もそのまま継続しますが・・・

所得の件も確定申告の（９）番の額です。借金の返済では一度だけ、クレジットの支払い用の口座に入金忘れがあり、連絡をもらった翌日には入金したのですが、問題はこれだけだと思います。

回答No.2

takapiii

別荘を扱っています。

別荘を扱う不動産会社の場合、多くの例でローンが使えないので、情報を持たない人が多いのは事実です。基本、銀行は資金に余裕がある方の別荘にしか融資しませんので。
セカンドハウスローンや不動産投資ローン等というものもありますが、余程収入が安定しているか、借入額に対し所得がかなり大きいか、既存担保物件があるか、余剰担保物件が無いとなかなか貸してくれません。しかも、貸してくれない時は0%です。それが現実です。
(事前審査で落とされたと言う事は保証会社の審査ではなく、銀行での審査でひっかかってます。)

ローンを使う場合は、恐らくそうされたのだと思いますが、その地(家)に住む事を条件に住宅ローンを組む方が可能性が高いですが、JAローンは少々厳しいかもしれません。ご存じのようにJAローンは地元密着型なので、他県や他所の方がそこに住むからと申し込まれても、実体は別荘だろうという風にしか見ないので、落とされる事が多いようです。地元に住み、地元で仕事をされる方が対象です。
それよりも地元の地方銀行の方が積極的です。転居される事を条件に再度申し込んでみる事をお勧めします。

ところで自営業という事ですが、600万円は所得ですよね？収入ではなく。所得で600万円なら可能性はありますが、自営業の方は頭金を多めに用意しないと難しい面があります。
公言はしないでしょうが、自営業の方で頭金が少ないと、経営自体を不安視する傾向にあります(資金繰りの問題)。確定申告は操作できてしまうので、例えば収入が800万円で所得が600万円だと経費が少なすぎるので所得金額を疑問視します。
また事業の方での借入があると、当然連帯保証されているはずですので、その辺りもマイナス要因となります。

どうにか頭金を多めに用意してみてはいかがでしょうか。

お礼

この物件に２世帯で生活するとなると、それなりのリフォームが必要です（約２００～３００）それに事業で融資を受けている分を繰り上げ返済すると、自己資金が極端に少なくなります。
きっとそこが一番の問題なのでしょうね。売れにくい物件なので、来年まだ残っていたら資金を貯めて再挑戦してみたいと思います。

アドバイスありがとうございました。

回答No.1

toteccorp

ＪＡで何がいけなかったのか詳しく教えてもらってはいかがですか。
ここで聞くより良いと思います。
いくら借りようとしたのか、何年で借りようとしたのか等もっと書いてはいかがですか。
自営業はあまり関係ないような気がします。
他の金融機関にも行ってはいかがですか。
市街化調整区域だとか。
違法建築だとか。

お礼

はい、JA の担当の方とは簡単にしか話しが出来ていないので、一度じっくり話しを聞いてみます。

ありがとうございます。