設計監理方式で大規模修繕工事できるでしょうか。

質問

私の住むマンションは築30年30戸4階建てのマンションです。私もいろいろマンションの勉強会に参加して、原則、大規模修繕工事は長期修繕計画のもと、設計監理方式で行うのがよいと言われます。しかし、監理会社は規模の小さいマンションでは設計監理方式は無理であるといいます。どちらが本当なのでしょうか。30戸程度のマンションで設計監理方式を導入できるでしょうか。よろしくお願いします。

回答No.1

merciusako · ベストアンサー

大規模マンションの場合は、修繕規模が大きいため総額も大きな金額となります。
ここで監理会社を入れたとしても、修繕総額に占める設計監理料は大したことはありません。

ところが小規模のマンションの場合は、修繕総額に占める設計監理料が大きくなるので、結果として総額が膨らんでしまいます。

また、大規模マンションの場合、施工業者もそれなりの会社規模が必要となりますので、業者選定では監理会社のアドバイスが受けやすいのですが、小規模のマンションでは施工業者の数も非常に多くなりますから、監理会社からの的確なアドバイスは受けにくくなります。

まあ、マンションの棟数ということになると、大規模マンションよりそれ以外のマンションの方が圧倒的に多いわけです。
それだけ、大規模修繕工事の件数も多いということです。

従って、施工実績、金額などによって施工業者を選定し、施工業者の責任施工でも良いのではないか、という発想になります。
その方が施工総額も抑えられますし。

というようなことが、管理会社の言わんとすることでしょう。

ただし、施工業者選定を理事会だけでできるのか、という問題があります。
できない場合は、管理会社任せになってしまうでしょう。

そうなると、結果として工事総額が安く抑えられたのかどうかの判断ができなくなります。
相見積をしたとしても、監理会社が、高い見積を出すであろうという業者を数社選んでしまえばそれまでです。
形式的に業者選定をしたに過ぎません。

個人的には、修繕積立金が許すのであれば、どのような規模のマンションでも監理会社を入れるべきだと思います。
プロの客観的な視点による工事設計・監理ができますし、無駄が無くなります。
従って、実際の修繕費が抑えられます。

更に、大規模修繕後に長期修繕計画を見直すことになりますが、大規模修繕の内容を知っているのは監理会社ですから、的確な新しい長期修繕計画となるはずです。

30戸程度のマンションでも十分設計監理方式を導入できますよ。
あとは資金計画です。

お礼

やはりそうですよね。小規模マンションでも設計監理方式すべきですよね。がんばります。ありがとうございました。

補足

どなたも真剣に回答くださり感謝しています。皆さんにベストアンサーを差し上げたいのですが、最初に投稿いただいた方に差し上げることとします。ありがとうございました。

回答No.4

inon

規模が小さくてもできます。
下記のサイトが結構参考になります。本を買って勉強するのも有りですね。
とりあえず、コンサルさえ決めれば、設計監理方式でなくとも、工事会社の入札までコンサルに頼んで
施工会社に一式任せる方法もあります。(設計料の分安くなります）
素人だけで大規模修繕は無理がありますので、コンサルをとりあえず決めましょう。

参考URL：

http://www.kikou.gr.jp/

お礼

集合住宅維持管理機構のことはよく知っています。機構の行ってる講習会にも出席しました。コンサル選びについても一通り勉強いたします。ありがとうございました。

回答No.3

titelist1

息子が住んでいる18戸の低層マンションの大規模修繕工事を管理会社主導でしたそうです。費用面で設計監理方式を受けてくれる事務所が無かったとのこと。小さいマンションでは工事総額が小さいためです。設計監理の手間は小さくても同じだからです。息子は一級建築士であるので、住民に頼まれて管理会社の修繕計画をチェックしたそうです。設計監理方式を導入できるかどうかは、お金の問題が手立てできるかどうかです。

お礼

受けてくれる設計事務所が無い可能性があるということでしょうか。やはりお金ですか。ありがとうございました。

回答No.2

ゆのじ（@u-jk49）

質問の文面では、監理会社と管理会社との区別が明確ではない。でも、まあ、推測するに、質問者のマンションを委託管理している「管理会社」が、大規模修繕をするにあたって、一級建築士がいる「設計監理会社(設計事務所)」の関与を拒んでいると言うことでしょうかね。

こういうことは、あらゆる業務を委託先の管理会社に丸投げしている管理組合理事会には良くあることで、当然、管理会社が、自分の息の掛かった専門業者に大規模修繕も元請させたいわけ。そこに、第三者としての「設計監理」が入って来て、あれやこれや文句を言われるようでは面倒ということ。

で、まず、設計監理費に、小さなマンションと大きなマンションの違いは無い。通常、工事総額に対するパーセンテージが設計監理会社(設計事務所)の取り分なので、管理会社の言い分は素人を騙す為の嘘。

でもね、「設計監理」を設計事務所に任せるということになると、管理会社は、第三者としての専門家に、いろいろ言われるのを嫌って、工事から下りてしまう。従って、設計監理会社が専門業者数社から相見積を取ってくれるし、総会での説明もしてくれるのだが、理事会としては、なかなか力技を要する。

たとえばね、監理を入れると言った途端、管理会社とはギクシャクしていく。工事が始まれば、管理会社は、無関係を決め込んで、あらゆるトラブルの解決に動かない。専門業者は、相見積で最安値を示した会社であって、その会社は、管理会社と無関係だし、工事を監督するのは「設計監理」会社だから、「関係ない」というのも当然のこと。従って、設計監理導入には、何かあった時、理事会が即座に動けるかがポイント。

つまり、管理組合理事会が、ある程度、しっかりしていないと、途中で、空中分解する。工事終了後の保証関係も、管理会社は責任を持たないだろうしね。

しかし、管理会社に丸投げして工事をやらせれば、その管理会社が責任取りますよね。管理会社お抱えの専門業者が、万が一、倒産しても、まあ、そんなことはありえませんが、何とかしてくれるはずです。管理会社が連れて来た業者が倒産しても、たいてい、管理会社が責任取ります。

結論。管理組合が、しっかりしていれば、「設計監理」が導入できて、それで、工事費総額が安くなります。

工事費の概略を言えば、一番安く上がるのが、相見積を公募して、管理組合理事会が専門業者と直接契約する方式。中間搾取の無いこの方式、これを100とすれば、110となるのが設計監理の導入方式。150～200となるのが管理会社への丸投げ方式。

提言。……質問の文脈を見る限りでは、たぶん、質問者様のマンションは、管理会社丸投げ方式が無難だと思いました。管理会社変更(リプレイス)も辞さないという気持ちが無くては、設計監理は導入できないのです。設計監理の導入とは、即ち、管理会社を信用していないと言うことなのです。工事費から工事の内容を、第三者としての一級建築士にチェックさせようということの意味を考えましょう。……そうです。管理会社に喧嘩を売っているということなのです。そういう理解と覚悟が必要な案件なのです。管理会社と喧嘩する気持ちが無い、例えば、輪番制の理事会ということなら、丸投げが宜しいことになるのです。

お礼

私一人ではなく役員の協力なくして設計監理方式は成り立たないという事ですね。2年前までは輪番制でしたが、今常任理事が私を含めて二人います。もっと、常任理事を増やして、意欲ある理事会を結成したいと思います。ありがとうございました。